深圳報道 本報記者 徐廣蓉

　　“最近土地市場也開始遇冷。”深圳市土地交易中心的一位工作人員切身感覺到市場的寒潮已經撲向了一級市場。“開發商對市場未來難以判斷。”

　　12月17日，深圳市寶安區3宗居住用地出讓土地使用權，而深圳市土地交易中心拍賣大廳卻大門緊閉，開發商無人應拍。3宗居住用地都在寶安區，建筑總面積32.7萬平方米，起拍樓面地價3582元/平方米到4881元/平方米。

　　20日，深圳市再次推出龍崗土地，建筑面積17.6萬，同樣門前冷落。

　　至此，深圳市12月舉行的兩次拍賣均“遇冷”，出讓的4宗地塊全部流拍。

　　珠三角市場全線遇冷

　　一個月內，廣州、深圳先后出現了土地拍賣遇冷的情況，新盤銷售也出現了不同程度的下降。深圳市率先進入調整期，<2007年1~10月深圳市房地產市場分析報告>顯示，7月份商品房銷售面積為48.98萬平方米，8月份猛跌至33.83萬平方米，9月份微跌至31萬平方米，到了10月則降了近50%，僅為15.36萬平方米。

　　連續三個月的成交萎縮，讓深圳的房價終于在10月出現了松動。據中原地產統計，深圳10月份新房均價較9月下跌約一成。深圳市國土房管局公布的數據則顯示，深圳二手房交易量10月份下降36.78%，二手房價格方面，9月份就開始出現跳水，比8月下降47.09%。

　　價格下調趨勢不僅僅在一線城市有所體現，周邊市場也受到了輻射影響。

　　根據世聯地產提供的數據，珠海市10月房價數據的顯著特點是市場交易量下降。10月全市新建商品住房交易面積27.13萬平方米，交易金額14.41億元，對比上月分別下降9.95%和18.65%。據珠海市統計局和珠海市房地產登記中心聯合發布的10月商品住房交易價格數據顯示，10月全市商品住房交易價格與上月對比均為下降，10月全市商品住房預購均價5847元/平方米，對比上月下降8.18%。

　　迅速調整

　　萬科董事長王石在一次公開場合，表態“出現拐點”，令17日萬科股價接近跌停。

　　雖然事后，王石反復澄清，“拐點論”僅限于珠三角市場。并且表示:萬科在今年一季度報告中已經表示，今年以來部分市場看法對未來存在一些過于樂觀的預期，認為部分城市房價過快上漲、以及地價超過房價的情況，是不可持續的；因而市場需要向理性回歸。而近期的一些跡象表明，市場也已經開始向理性回歸。并且萬科對“率先降價”事件做出回應:萬科在產品定價上遵循兩個基本原則：一是快速周轉的基本策略；二是順應市場狀況的靈活性。因此在各個城市市場，萬科會依據上述原則，根據市場的實際情況確定合理定價。

　　“上市公司降價銷售，年底業績的壓力不是最主要的，更重要的是回款，保證一定的現金流的壓力。”金地集團總裁張華綱認為。

　　面對銀根的緊縮，不少開發商希望通過加快周轉，來維持高的業績增長。張華綱認為，這需要尋找一個平衡。

　　資金來源受阻

　　最讓開發商憂慮的就是資金來源受限。被認為渠道更多的上市公司也難以避免困境。

　　金地集團的增發方案以及公司債方案已經公告幾個月了，申請也已經交由證監會等待過會，但是這一等就是幾個月。

　　“管理層沒有說法，”張華綱表示，“沒有說停止辦理，也沒有說什么時候能夠辦理。”

　　沒有進展也沒有擱置，但是監管層明顯放緩了房地產企業的融資申請。萬科、泛海建設等多家已經遞交申請的開發商，都在等待;而一些準備在資本市場股權融資公司，也被勸退。

　　銀行方面，開發貸款規模已經明顯下降。即使是年初獲得授信額度的企業，想要提現也非常困難。

　　“已經不能夠按照授信額度放出貸款了，”一位農業銀行深圳分行的貸款人員表示，“所以能夠提現的開發商都愿意先提出來放著，多交一些利息也可以。”

　　“如果目前這樣的緊縮情況持續，2008年的投資增幅將會下降，開發商業績影響將在2009、2010年體現。”張華綱認為2008年的業績應該是可以保證的，不少開發商今年已經有部分業績會在明年結轉，明年的開工量情況也較好。

　　金地集團預計明年的總資產周轉速度將保持今年的水平，周轉率在0.5-0.6之間。

　　張華綱認為，在銀行緊縮，股權融資放緩的情況下，投資量如果跟不上，就會導致開發商土地儲備減少，加速周轉也加速了土地儲備的消耗，公司兩三年后的業績就會出現困境。

　　向海外融資的開發商也遭遇了同樣的困境。

　　一些香港上市的國內開發商，在海外市場發債受到阻力。據悉，ING等國外投行對國內市場普遍表示擔憂，看不清楚未來。

　　投行作為承銷商擔心內地房地產市場受到政策影響，上市公司業績無法保證，海外的投資者不愿意購買國內開發商的債券，而不接受內地開發商發債的承銷業務。

　　另一方面海外資金的直接投資也不順利。

　　“受美聯儲連續降息的影響，海外的資金是非常便宜的，但是外管局對資金進入的限制也非常嚴格了，”卓越集團副總經理鄔風柏表示，“海外熱錢的限制，使政府保證國內調控有效。”

　　但截至目前，大型地產上市公司沒有傳出需要調整項目開發速度、減少開發量的消息。

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