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官方數據稱樓價下跌 購房者中介和開發商不認同http://www.sina.com.cn 2007年12月17日 09:48 中國經濟周刊
11月北京房產銷售均價、銷量“雙降”，21621套現房未售出—— 官方數據顯示樓價下跌 購房者、中介和開發商不認同 《中國經濟周刊》見習記者 侯雋/北京報道 12月7日，北京市建委發布的新樓盤預售信息顯示：11月份新開樓盤45個，均價14966元/平方米，比10月份新樓盤開盤均價15324元/平方米下降358元。 這是自今年5月份以來，北京市新盤售價從10374元/平方米突破到15000元/平方米以來的首次回落。 另據北京市房地產交易管理網的數據統計，11月京城樓市銷量再度下滑。全市期房住宅日簽約套數環比減少42套。同月，北京多個高檔項目的成交量停滯在每周2—4套。大量京城房產開發商們也開始以贈送物業費、打折優惠等直接或變相降價的方式力促銷售。 在此背景下，房地產市場已進入“拐點”的聲音漸起。業內人士指出，所謂的拐點，意指房價由升轉跌，依據是各主要城市的房價由空漲向量價齊跌轉化。北京的樓市真的進入拐點了么？ 購房者：我們沒看到房價下跌 “都說北京樓市最近房價降了，我怎么沒感覺到呢？”剛畢業兩年，目前在一家國企工作的小張對《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977)說，上周他看到網上連篇累牘的報道“北京樓市成交量慘淡”，“樓市寒意漸濃”，“京城房價半年來首次下降”，所以特意拉著女友周末去看房，希望能趕個好時機。他們從豐臺跑到回龍觀，一路下來，發現只有一家在北五環遠郊的樓盤開盤價在萬元以下，其他樓盤的價格并未出現傳說中的“下滑”。 “我還指望該出手時就出手呢，結果還是空歡喜一場。”小張有些郁悶。 記者按著某房地產商發送的促銷手機短信的指示，在馬連道附近轉了3個樓盤，雖然開發商打出的廣告是“贈送置業大禮包、神秘折上折、貼息大行動”等，但實際算下來，小戶型“按揭4成以上9.9折，一次性付款9.7折”的“優惠”，價格和以前沒有任何分別。某樓盤售樓處的一位咨詢顧問直言不諱地告訴記者：“單看市場均價或項目的售價判斷房價走勢是沒有任何意義，因為對于一個樓盤項目來說，比如一期是板樓，均價每平方米12000元，，二期是塔樓，均價每平方米10000元，表面數字是降了，但產品不一樣，所以不能簡單地推斷出房價下跌的結論。” 中介機構：我們的數據被誤讀 據了解，目前市場上有關“房價下降”的說法最初源于中大恒基和鏈家等幾家中介11月份的商品房市場報告。但在接受《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977)采訪時，他們都表示“我們的數據被誤讀了”。 鏈家地產副總經理金育松對《中國經濟周刊》表示，樓市出現拐點或是調整應該是市場發展的一種必然，但這并不等同于房產價格的絕對量下跌，而是一種漲幅的趨緩。“目前二手房的連續高燒局面已讓部分購房需求提前透支，需求減弱，再加上第二套房貸政策，故而導致高價房拋售。但這也只是暫時現象，我們仍然對北京樓市持樂觀態度。” 同樣，中大恒基相關人士對于“北京房價降為15324元/平方米”進行了如此解釋:“這個數據只代表11月新盤均價的情況，不代表樓市整體房價。另外，我們在報告中已經明確，導致11月整體開盤均價小幅下降的主要原因，是11月開盤的項目多為五環外的遠郊項目。” 我愛我家的資深銷售顧問楊先生對《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977)表示，北京從今年1月份開始房價猛漲，而在8月之后，隨著國務院24號文(《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》)的出臺，廉租房、經濟適用房等保障性住房政策的更加明確，以及黨的十七大中，更是將解決中低收入家庭的住房問題列入報告，從國家戰略高度進一步表態解決民生的住房問題，讓消費者對未來有一個更加良好的預期。同時，房貸利率的持續上調和第二套房貸新政的實施，也讓消費者出現了一定的觀望情緒，這對于價格漲幅的回落起到了一定的作用，加上央行最新公布的大幅上調存款準備金率的消息，似乎更為“拐點”的出現提供了充足理由。 “但是北京市場總體求大于供，房價只會繼續上漲。”楊先生說。 開發商：未來幾年房價仍在上升通道 在采訪中，記者也的確發現不少開發商均承認銷售進入淡季，新項目搶售現象不再，購房者觀望情緒也在慢慢加濃。 據北京市建委12月2日發布的統計數據顯示，目前北京在售的住宅期房一共有67617套，總建筑面積是9485631平方米，所涉及到期房樓盤一共有1358個。 這些期房主要分布在朝陽、海淀、豐臺、通州等城區，其中朝陽區所占期房量是第一位，共有25398套，相當于期房總量的一半，總的面積達3610711平方米。從面積來說，朝陽區所占的比例是三分之一。其次是海淀區和豐臺區以及昌平區，目前在售期房分別為海淀區5102套，豐臺區3804套，昌平區6795套。 統計數據還顯示，北京目前還有21621套現房沒有銷售出去，總面積有3448759平方米。和期房一樣，朝陽區仍然是占首位，共有現房房源5108套，所占面積達813610平方米，相當于總的現房房源量的25%；其次是海淀區，共有2809套現房房源，面積達518060平方米。 對此，業內人士認為，近期購房者觀望情緒的加重將大大延緩新盤的成交速度，明年又面臨著兩限房的集中上市，未來市場銷售壓力將增大。因此很多開發商都認為明年新盤銷售會比以往增添更多壓力。 北京通州的一房地產開發商接受《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977)采訪時表示，年底銷售難很正常，“因為前一段全國各地房價上漲是非理性的，目前回落也在意料之中。” 與此同時，仍有不少品牌開發商長期看好北京樓市，如北京華僑城、格林萊雅、華紡易城等房企相關負責人均向記者表示，北京房地產市場剛性需求缺口仍大，雖然不排除短期、局部的震蕩，但隨著市場的逐漸規范，未來幾年房地產市場仍將處于上升通道。 觀 點： 樓市判斷差異大：學者肯定拐點 開發商堅稱調整 隨著國家宏觀調控政策的不斷出臺，各城市樓盤有價無市現象愈演愈烈。廣州部分樓盤打折促銷、深圳商品房成交均價下跌以及北京、上海樓市成交量大幅萎縮等現象，能否因此表明樓市拐點已經來臨？ 《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977)采訪中發現，對于樓市現狀及未來走勢各方意見不一。學者和專家稱，目前出現樓市拐點的因素已經具備；但開發商認為，上述種種跡象僅是樓市的自我調節而已，不能判定拐點的產生。 國家發改委經濟運行與發展研究室主任 王小廣：中國樓市調整的拐點已越來越近 中國房地產市場已持續超過十年繁榮，這是全球任何國家從來沒有過的。最近深圳房地產市場的調整，預示著房價增長放緩甚至房地產絕對價格回落的逆轉已經開始，我不敢說全國所有地區的房價明年都會出現拐點，但房地產市場調整的拐點已經越來越近。在整個房地產需求中，有三成甚至更多的動機是用來投資，因而不是真實需求，正是房地產投資性需求過熱造成了房價過快增長。因此，從政策角度來說，不是要增加供給，而是應抑制過熱投資需求。提高首付、利率抑制購買第二套住房的政策，將對中國房地產市場產生深遠影響。 中國社會科學院金融研究所研究員 易憲容：貨幣政策從緊對樓市影響巨大 房地產現在已出現全國性泡沫，不同的是程度上的大小差異而已。房地產市場是一個分割的市場，區域性較強，所以很難一刀切地判斷房價是否出現泡沫、發展趨勢如何。 隨著存款準備金率上調、提高第二套住房首付比例等政策先后出臺，消費房與投資房在信貸、稅收方面將有很大區別，投資炒作房產相應將越來越少。現在不少房地產企業還沉浸在過去的歡樂中，就是沒有人想過房地產的繁榮是建立在什么樣的基礎上的。今年下半年，銀行信貸政策對房地產只動了一點點真格的，就讓不少地方的房地產市場發生巨大的變化。那么2008年，整個貨幣政策的從緊要真落實下來，房地產市場的投資與投機豈敢不聞風而動？而這種變化自然會引起房地產及關聯產業的調整，整個固定資產投資過熱就會得以緩解，穩定物價的目標也就會實現。 獨立經濟學家 謝國忠：中國房地產將在明后年進入谷底 中國房價高漲主要是受資金推動和地方財政政策的影響。2003年中國進入加息周期后，經濟景氣度開始上升，出口以30%以上速度增長，資金大量涌入中國，銀行存款也以15%—20%的速度增加。由于經濟增長速度快，中國很快就出現了資金過剩，大量資金涌入了房地產市場。與此同時，地方政府由于大部分資金要上交中央，按照中國的法律，地方政府又不能發行債券，在這種情況下，地方政府有動力推高房地產價格。不過，受美國和日本的經濟影響，中國明年的出口可能沒有今年這么旺，美國經濟在走下坡路，明年經濟增長大約是2%，日本也會低不少，中國出口將會下降，明年增長15%的可能性有，但資金增長會放慢。此外，房屋供求關系也在變化。中國是個新市場，市場剛起來的時候有錢人都買房，當有錢人都買了房子的時候，買方的收入曲線開始往下走。中國的房地產已經進入調整期了，從周期來看，上個谷底是1998年，這次可能在是2008年或2009年進入谷底。 北京華遠地產股份有限公司董事長 任志強： 房價下跌只是暫時 房價下跌只是暫時的、局部的，長遠來看，房價不會跌。我認為房價主要由供求關系決定，而從人口學、城市化等角度來看，目前還不能得出市場上的住房供應已經過剩的判斷，也看不出目前市場上住房已經滿足需求。 即使要下跌，也只是在局部、某個地區，而不可能是大范圍的全線下跌，目前北京房產還是處于供不應求狀況。如果繼續加息，利率漲到了7%或8%，是房地產先垮還是別的企業先垮，很難說。所以，目前從緊的貨幣政策不一定意味著房地產的拐點。 相關專題： 相關報道：
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