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滬上二套房政漸明朗 三套房界定難http://www.sina.com.cn 2007年10月16日 08:20 每日經濟新聞
近日，滬上銀行對二套房“最人性化”的操作辦法已逐漸明了。大部分中小銀行規定，若首套房貸余額結清，再申貸仍按首套房界定。但此原則無法套用三套（含）以上房貸的申請，對第三套以上房產認定，目前滬上銀行仍比較模糊，甚至已處于停辦狀態。 根據監管部門在 “第二套房貸”問題聯席會議定下的基調，包括了”公積金貸款不列入認定是否為第二套住房的參考項”、“已結清借款的購房者仍可算作第一套住房貸款者等”，但卻沒有對三套（含）以上住房如何界定做出詳細規定。 而根據滬上中資銀行對二套房的界定標準，目前仍有以戶或以個人為單位、以原有房貸余額是否結清兩種界定。對于已貸款買房無論余額是否結清，都按二套房界定的銀行，在認定第三、第四套房上將沒有問題。而對房貸余額已結清再購房仍按首套房的銀行，將面臨很多問題。 例如招行、深發展、上海銀行等暫時還未出臺操作細則，但對客戶申請二套房按揭的認定，與華夏銀行細則基本吻合。但對第三套住房按揭，缺少界定辦法。一銀行信貸經理向記者表示，目前該行三套以上房申貸已經停止辦理。 某銀行內部人士表示，按照目前操作原則，如果已有2套以上的住房貸款余額都已還清，再申貸也應算作首套房。而對于這樣的客戶，其“投資”性質非常明顯，因此，第三套房界定肯定不能按二套房標準來套。 根據央行和銀監會要求，商業銀行可以自行規定三套房以上的貸款利率和成數。滬上各銀行均表示對第三套房房貸的操作將采用更嚴格標準，但如果對第三套以上房貸界定標準不明確，再嚴格的操作都難以執行。 據了解，招行廣東分行規定貸款人一次至多只能按揭兩套住房，第三套房按揭將不予受理。據業內人士分析，從抑制投資的角度看，面對三套或以上房產的申貸，不論過往貸款是否還清，都可能被累計計算套數。而根據目前滬上銀行對二套房操作標準的差異，對三套房的認定標準也可能存在分歧。 細則未到 外資行房貸標準暫不變 沙斐 每日經濟新聞 近日，央行、銀監會召集五大國有商業銀行信貸部門負責人，就“第二套房貸”問題召開聯席會議，就“第二套住房”的認定標準達成共識，監管部門定下“三點基調”，具體由商業銀行自己把握。對此，《每日經濟新聞》向滬上主要外資銀行求證，外資銀行方面稱仍未接到監管部門下達的房貸新政通知，目前仍按原標準實施放貸。 據了解，監管部門定下的“三點基調”分別是：一公積金貸款不列入認定是否為第二套住房的參考項；二已結清借款的購房者仍可算作第一套住房貸款者；三夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結清的，再貸款購房需算作第二套住房。此外，外資銀行由于目前個人房貸業務量還不大，暫以原標準實施放貸。 對此，渣打銀行方面稱沒有接到監管部門的直接通知。目前，外資銀行房貸的首付成數及利率高低，主要根據貸款人的還款能力，以及貸款房屋面積、金額來評估，如果貸款人和貸款房屋的資質都很優秀，則無論第一套還是第二套房都能以相對較低的首付比例及利率放款。不過，渣打等主要外資銀行仍表示，一切將聽從監管部門要求，在接到相關細則后，將在第一時間執行新規。 限制二次貸款買房 深圳房價有望降三成 早在兩月前深圳各商業銀行就已開始收緊二手房貸業務，有的提高首付，有的降低評估價，此次頒布的貸款新政只不過把各銀行自發收縮房貸的行為變成了統一行動，并且通過差異化的利率引導信貸資金的發放，給予首次貸款買房者優惠利率，支持貸款買房，對二次貸款買房者實施懲罰性利率，限制二次貸款買房。 此次提高第二套房首付，增加二次購房現金量，可以減弱金融杠桿作用，有效削弱購買力，原來可投資2套房產的首付現金，提高首付標準后，最多只能投資一套房產。再加上提高利率，將顯著增加投資者的成本，達到驅趕投資者、讓房地產市場降溫的作用。以貸款60萬元20年期為例，采用1.1倍利率與0.85%利率的月供差為718元，對投資者而言，無疑是增加了較大的負擔。 新的房貸政策會極大地影響消費者對未來房價的預期，原本存在的觀望心理會進一步加重，促使交易量進一步走低。對一手房而言，持續的低成交量無疑將影響地產商的現金流，加大其經營壓力；而那些手中握有多套房產的投資者也會因出手困難而背負巨大的供樓壓力。 接下來，二手評估系統也將出臺，交易成本將隨之提高，此外大量新增供應上市，尤其是90平方米以下房型逐月增多，使可供應的住宅套數有效增加，也將對購買力形成考驗。在金融、稅收、行政多方力量的集中釋放下，深圳樓市將在未來兩年面臨連續調整，調整幅度相對高峰時期的樓價有機會下降3成。（南方都市報） 陳珂 沙斐 每日經濟新聞
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