房貸變臉

　　樓市需求突入“冷凍期”

　　⊙本報(bào)記者 于兵兵

　　房貸新政一聲令下，“十一”黃金周里上海、深圳、重慶等主要房地產(chǎn)市場(chǎng)的新房上市量和成交量環(huán)比走低，市場(chǎng)內(nèi)持幣觀望氣氛濃厚成為新政影響最為真實(shí)的市場(chǎng)寫照。

　　9月27日，《央行銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》于長(zhǎng)假之前“如約”出臺(tái)。核心內(nèi)容是提高第二套以上購(gòu)房首付比例和利率，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)貸款和加按揭等信貸的調(diào)控。

　　雖然多數(shù)專家在“十一”前的第一時(shí)間進(jìn)行解讀，稱房貸新政效果僅針對(duì)二套以上的購(gòu)房行為，對(duì)購(gòu)買第一套房的自住需求沒(méi)有影響，且各地實(shí)施細(xì)則未出，執(zhí)行情況有待檢驗(yàn)。但從黃金周各地樓市的交易情況來(lái)看，還是表明房貸新政實(shí)現(xiàn)了對(duì)心理預(yù)期的打擊。

　　“現(xiàn)在樓市風(fēng)向難測(cè)，我不敢貿(mào)然買房了。”一位同樣投資房產(chǎn)的北京金融界人士告訴記者，“從目前的金融政策形勢(shì)來(lái)看，貸款買房的投資風(fēng)險(xiǎn)不小。”從此次新政在貸款成數(shù)和貸款利率上的調(diào)整對(duì)投資者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加碼程度看，如現(xiàn)行5年期以上房貸年利率為7.83%，購(gòu)買第一套房的優(yōu)惠幅度為15%，則實(shí)際年利率為6.6555%；如果買第二套房利率以1.1倍計(jì)算，則5年期以上貸款利率為8.613%；那么以總

　　同時(shí)，“溫水煮青蛙”的金融政策在經(jīng)歷了多次加碼后一定會(huì)顯示威力，且在心理預(yù)期上產(chǎn)生最終影響。根據(jù)媒體報(bào)道，10月1日，上海市區(qū)多個(gè)地段中介選擇“關(guān)門休假”，這與往年的黃金周情形大相徑庭；而9月底最后幾天，中原地產(chǎn)、信義房產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)等八成以上門店遭遇“零簽約”，這在2007"回曖年"的上海樓市也尚屬首次。

　　上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的紀(jì)錄表明，10月4至6日三天，上海分別成交了437、409和303套商品房，合計(jì)12.81萬(wàn)平方米，3天的交易量只相當(dāng)于節(jié)前周末(9月28日)一天的水平；又如深圳黃金周最低單日新房成交量?jī)H6套；重慶主城區(qū)商品房在黃金周前四天的日均銷售量?jī)H為平時(shí)的十分之一左右等，原本引領(lǐng)樓市熱潮的“金九銀十”看來(lái)風(fēng)光不再。

　　專家認(rèn)為，房貸緊縮政策很可能會(huì)使炒房資金選擇撤退，并持幣觀望。一些炒房人甚至緊急聚會(huì)，商討撤退方案。樓市投資者開始人心浮動(dòng)，一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，超過(guò)六成受訪者認(rèn)為在房貸新政下，炒房成本上升，將最終影響房?jī)r(jià)。

　　但也有專家堅(jiān)持目前的新政影響仍是短期的心理“冷凍”。上海浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心副主任叢城表示，房貸新政出發(fā)點(diǎn)是加強(qiáng)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范與控制，區(qū)分投資性需求和自住性需求，以進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。可幾大因素決定政策實(shí)際影響面較小：一是目前投資性購(gòu)房需求中自有資金達(dá)到40%-50%以上者居多，首付四成對(duì)這部分投資意愿影響不大；二是在界定二次購(gòu)房方面執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，從技術(shù)上講，主要依靠央行個(gè)人征信系統(tǒng)的信貸數(shù)據(jù)；三是由于各商業(yè)銀行在房貸業(yè)務(wù)上競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，很可能導(dǎo)致政策執(zhí)行度打折扣。