本報記者 劉垚霞 崔帆

　　首付提高可能會抑制部分買家近期的購房意愿，但對于樓市全局影響并不大，也不會對樓價造成劇烈影響

　　盛傳一時的有關購買第二套房的首付比例可能提高至四成的說法，終于從傳言變為事實。

　　提高房貸首付一直被認為是對房地產業最猛的一劑“藥”。

　　近日，中國建設銀行廣東分行相關負責人表示，他們內部已經接到總行的通知，從9月22日開始，第二套住房的按揭貸款都將執行首付四成的標準。

　　蔓延全國

　　就在建行廣東省分行將第二套住房的按揭首付提高到四成的同時，建行重慶分行對于購買第二套住房，也已經開始實施按揭首付四成的政策。

　　即凡是按揭購買第二套及以上房屋，必須要首付四成才會發放貸款。而且，除了按揭第二套一手房要首付四成，按揭第二套二手房也要首付四成。

　　《財經時報》從建行總行了解到，這一舉動并非個別分行的決定，而是總行房貸工作的統一部署，“今后建行將在全國范圍內提高第二套住房按揭的首付比例，在銀行最高只能借到六成的貸款，即首付必須要四成，而之前首付只要三成。”

　　有業內人士表示，建行的房貸調整只是一個開始，預計各家銀行隨后都將陸續跟進。

　　據透露，從今年7月以來，江浙地區部分銀行已經開始提高第二套住房的首付比例；上海的銀行業已實行對第二套住房執行40%的首付限制；而江浙地區的光大銀行稱，業主每增加一套按揭房，首付就將提高5%。

　　建行總行的相關人士在接受《財經時報》采訪時表示，提高第二套住房按揭首付，有助于減少投機性購房的需求，這是一種釜底抽薪的做法。這樣一來，減少了部分炒家對按揭杠桿的利用，繼而打擊因為炒家制造的房地產“虛增需求”，直接減少他們對房價上漲的推波助瀾。而對銀行而言，這樣的調整，直接轉移了銀行發放房貸的風險。

　　抑制炒房

　　在銀行將房貸首付提高至40%的規定出臺之前，今年央行已經以0.27個百分點的增長幅度連續五度加息，累進增加利率高達1.35%。目前五年以內貸款基準利率為7.65%，五年以上貸款基準利率為7.83%。

　　提高首付和加息的雙重影響，無疑對第二套購房者來說是雪上加霜。這不僅無形中加大了購房者的資金實力要求，還意味著實際成本支出的進一步加大。

　　《財經時報》采訪發現，首付提高到四成后，對不同購房者所產生的影響也不盡相同。

　　“在我看來，這個規定對于144平米以下的中小戶型購房者影響最大。”民生銀行一位長期從事房地產貸款審批的項目經理表示。

　　按照國土局出臺的政策規定，144平米為房型的分界點，之上為大戶型，小于144平米的為中小戶型。去年6月1日央行出臺規定，90平米以下的購房者最低首付為兩成，其他按揭房的首付至少三成。

　　如果第二套房首付提高至四成，90平米以下房屋的首付比例將直接從二成提高到四成。以總價100萬計算，其首付款將至少多付出20萬元。

　　而對于90平米到144平米的購房者來說，以總價150萬來計算，首付款也將多付15萬元左右，對于部分投資者，這筆資金不算是個小數目。

　　但對于實力私人投資者來說，或者高級公寓與別墅產品的買家而言，盡管這個比例的提高，所支付的首付款會大大提高，他們的貸款比例很低，大多數人甚至會采取一次性付清的方式，因此提高個人房貸首付比例對其的影響基本上可以忽略不計。

　　《財經時報》對廣州當地開發商的采訪印證了上述說法。原本將“十一”黃金周作為樓盤推銷旺季的廣州開發商，也普遍認為首付提高到四成后，將在短期內對樓市銷售帶來一定影響。

　　“第二套房首付比例提高一成，可能會影響一小部分準備購房、但資金稍有不足的換房者的購房意愿，但對于首付比例一直在四成以上的別墅、高檔公寓等則不會有影響。”一位不愿透露姓名的發展商表示。

　　未來投資

　　北京偉嘉安捷投資擔保有限公司專家指出，面對這種情況，貸款買房者主要應該考慮選擇90平米以下的小戶型二手房。

　　根據銀行的現行規定，90平米以下房屋第一套住房最高可貸8成，貸款年限20至30年不等。即使第二套房的首付比例提高至4成，90平米小戶型的二手房與其他類型的房屋相比也會占較大優勢，因為它的月供還貸壓力不會太大。

　　另外，購房者同時應該打破原有的“等額本息”還款模式，采用“等額本金”的還款方式。盡管這種還款方式在開始還貸時，借款人會感覺每月負擔較大，但隨著歸還本金的增多，利息支出就會相對減少。隨著時間的推移，還款負擔也會逐漸減輕，總體利息支出較低。以貸款40萬元20年還款為例，在目前的利率背景下，等額本息的還款方式要比等額本金方式多支付利息約5.4萬元。

　　北京萬年長興置業有限責任公司總經理黃璽慶認為，縱觀此次提高第二套房的首付比例以及此前的5次加息，肯定會在某種程度上對二次或者多次購房行為產生一定的抑制作用，但在龐大的購房需求下，作用究竟會有多大，還很難判斷，“如果沒有好的投資渠道，我認為未來投資者還會把資金繼續投到房地產市場中去。”

　　前述民生銀行項目經理也表示，這些措施的確會減弱購房需求，但由于目前社會人員的流動性太大，還很難對抑制作用所產生的影響做出明確的判斷。

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