十年一次、萬眾期待的全國城市住房工作會議于8月24日至25日在京召開。

　　會議以落實8月13日新鮮出臺的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(又稱“24號文”)以及此前出臺的“國八條”及“國六條”中住房保障措施為主要議題，決定要積極采取措施，加強廉租住房制度建設，解決好城市低收入家庭住房困難。

　　這一會議議題被外界稱為“中國住房體制第三次變革”，或簡稱為 “房改新政”。“新政”的最大亮點有兩個，一是中國的“保障性住房”或“保障房”被提到了前所未有的高度，目前“重市場輕保障”的住房模式有望得到根本性轉變；二是對于商品房的漲價問題，新政將采取不同的調控思路和方式。

　　有學者預測，在對房改10年的反思之后，中國房地產業的下一步發展方向和宏觀調控將發生重大變化，即在繼續完善“市場房”的同時，將加大“保障房”的建設力度；也有學者和專家認為，房改新政并不“新”，只不過是對“在執行中走了樣”的1998年房改政策的重新“回歸”。

　　不少普通百姓對于房改新政似乎表現冷淡——“保障房”只是針對少數低收入人群，對于絕大多數城市人而言，更關心的是“市場房”的漲價問題。那么，房改新政是否涉及商品房房價問題？房價再漲是否會追究地方政府責任？

　　諸如此類的問題，正在成為地方政府、開發商和百姓等各方關注的熱點和焦點。

　　為了準確理解和貫徹落實全國城市住房工作會議的精神，《中國經濟周刊》采訪和約請了一些政府官員、專家、學者等各方人士，一起學習和解讀“房改新政”，探討中國房地產業未來發展方向。

　　《中國經濟周刊》記者 牛建宏 特約撰稿人 沈曉杰

　　最高級別住房工作會議

　　出臺“保障新政”

　　中國房改歷程中的一個里程碑或已出現。

　　8月24日，由國務院主持的全國住房工作會議在北京低調召開。會議要求，積極采取措施，加強廉租住房制度建設，解決好城市低收入家庭住房困難。會議重申，城市新開工住房建設中，套型在90平方米以下的住房面積必須達到70%以上，廉租住房、經濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于70%。

　　有消息稱，在這次“住房峰會”之后，一系列與住房保障相關的文件也將陸續出臺，完整的住房保障政策體系將在年內形成。

　　而在此之前，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即 “24號文”剛剛發布11天。

　　從“24號文”到全國住房工作會議，這一系列被媒體稱為“房改新政”的舉措，都聚集于一個焦點：低收入家庭的住房保障。

　　種種跡象都表明，一個有關住房保障制度建設的“路線圖”正在緩緩展開。

　　最高級別的住房工作會議

　　——首次由國務院主持召開

　　在全國住房工作會議召開前的8月13日，“24號文”發布。其核心是把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設和住房制度改革的重要內容，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

　　“‘24號文’的出臺意味著，房地產業即將迎來新一輪調控轉向：在完善‘市場房’的同時，‘保障房’臨危受命。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌對媒體表示。

　　事實的確如此。從2003年開始，一些城市房價的飆升就開啟了國家對房地產業以“抑制房價過快增長”為核心的調控之路，尤其是從2005年開始，房地產業經歷了三輪大的調控，但在“穩定住房價格”的調控重心下，房價上漲的步伐并沒有得到有效的遏制。

　　一個最明顯的例證是：國家發改委8月16日發布的數據顯示，7月份全國70個大中城市房價上漲了7.5%。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲8.1%，二手住房銷售價格同比上漲7.3%。

　　在困境面前，作為房地產宏觀調控部際聯席會議牽頭部門的建設部，開始將調控的重點更多引向住房保障方面，尤其是增加保障性住房的供給。

　　據《中國經濟周刊》記者了解，去年5月，國辦發37號文明確提出要“有步驟地解決低收入家庭的住房困難”，此后，建設部就完善住房公積金、經濟適用房及廉租房等制度進行了深入的調研，并形成了有關住房保障的相關報告。

　　“從去年6月開始，建設部就一直醞釀召開一年一度的全國住房工作會議，并形成了會議的初稿，但最終推遲到今年召開，期間就建立住房保障制度問題經過了充分準備。”一知情人士告訴記者。

　　“以往的住房工作會議一般由建設部組織各地建設行政主管部門召開，而這次由國務院組織各有關部委及各省、自治區等地負責人召開，還是第一次。”該人士說。

　　另據有關媒體的報道，建設部成立住房保障司的計劃也正在實施當中。新成立的住房保障司將管理全國保障性住房工作，將把原來由住宅建設與房地產開發處負責管理的經濟適用房和限價房，劃歸到管理范圍。

　　“過去一段時間，我們過多強調了市場的作用，而使得保障制度相對滯后。住房工作會議強調低收入家庭的住房保障，對房地產市場的發展具有里程碑式的意義。”中國社會科學院財貿所倪鵬飛博士對記者說。

　　在他看來，政府住房保障應當和市場恰當結合。房改新政是對過去住房制度的反思，也是對住房政策的進一步完善。

　　“這表明政府的調控思路已經十分明確了：市場經濟不能解決所有人的住房問題，政府應該承擔起住房保障的責任。”南通市委辦公室李昌森對記者說。

　　艱難的回歸

　　——10年后重新落實“保障”主題

　　其實從某種意義上說，房改新政并不“新”。

　　“國務院在1998年就曾經提出用經濟適用房來保障絕大多數人的住房，但是后來遇到東南亞金融危機，在這種情況下，為推進產業發展，就把房地產業當作了支柱產業，用住房建設來推動鋼鐵、水泥等行業的發展。”全國政協常委、國務院參事任玉嶺接受《中國經濟周刊》采訪時說。

　　在任玉嶺看來，在房地產成為一個主導產業后，其公益性和保障性逐漸喪失，造成了過分的市場化，房價越來越高，房地產業走向畸形和極端。

　　在1998年國務院下發的綱領性文件中，“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”被確定為基本方向，而根據1998年“國發23號”文件的規定，經濟適用房能夠覆蓋的群體約占到城市人口的60%-70%。

　　據建設部的統計數據，1998—2003年的5年間，全國共建成經濟適用住房4.8億平方米，使600萬戶中低收入家庭改善了住房條件；基本形成了租金減免、實物配租、房租補貼等三種較為完善的廉租住房供應模式。

　　但之后，這一綱領性文件在執行過程中，卻出現了“重市場輕保障”的傾向，導致房地產市場的發展“一條腿長，一條腿短”。

　　“在2003年8月，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號)出臺后，經濟適用房由‘住房供應主體’被改為‘具有保障性質的政策性商品住房’，‘住房供應主體’被大部分的商品房所替代。”中國社會科學院研究員、工業經濟研究所市場與投資研究中心主任曹建海對記者說。

　　在曹建海看來，當時房價是老百姓家庭收入的4-5倍(指總房價和家庭年收入的比例)，比較符合家庭承受能力，雖然當時收入普遍比較低。但現在一些城市的房價早就突破家庭收入的4-5倍，甚至達到14-15倍。

　　“1998年房改在執行當中走樣了。盡管當時的政策確實是很好的，設計也是很合理的。”曹建海對《中國經濟周刊》說。

　　因此，在很多人看來，這次的房改新政充滿了對1998年房改政策的“回歸”意味。

　　“從全國住房工作會議傳達出的主調看，一方面是落實了98年房改的基本原則，另一方面對當前房地產存在的問題提出了解決辦法。”任玉嶺對記者說。

　　在任玉嶺看來，此次房產新政強化“兩個70%”，尤其提出“廉租房、經濟適用房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于70%”，實際暗合了1998年房改“為絕大多數人提供保障性住房”的政策規定。

　　“這一規定是非常得人心的，對低收入家庭的住房保障將起到重要的推動作用。”任玉嶺說。

　　“保障房”的受益者有多少

　　——“低收入群體”的界定亟待明確

　　“‘24號文’與全國住房工作會議給未來定了個調子，那就是政府努力做好政府該干的保障低收入家庭的住房權利的事，市場則做好住房條件改善和生活質量提高的事，當住房保障體系更加完善之后，房價的漲落就是市場的事了。”北京市華遠集團總裁任志強對房改新政評論說。

　　在任志強看來，在政府最終建立了住房保障制度之后，房價才會成為調節供求關系的工具，才會根據供求關系與產品質量有漲有落，并隨著資源的稀缺與經濟的整體上升而長期處于上升的趨勢。

　　建設部住房政策專家委員會會員谷俊青提供的數據顯示，目前在全國范圍內，城鎮人均住房建筑面積低于10平米的家庭有1000萬戶，比重達到5.5%。房改新政如果能得到切實的執行，將對低收入的人群起到一定的保障作用。

　　但這樣的惠及面依然十分有限。在眾多業內人士看來，“24號文”短期可能無法迅速緩解中低收入人群的住房需求，也無法因為分散市場對商品房的需求而拉低房價。

　　“盡管從政府的文件看城市低收入居民的范圍有所擴大，但這種擴大只是相對以往城市低保居民的范圍而言的。其實，在有些城市低保收入的居民占整個城市居民的比重不足1%，比如在上海。”中國社科院金融所研究員易憲容說。

　　任玉嶺參事最近在全國各地作了近一個月的住房保障的調研，在他看來，當前對“低收入群體”的界定并不明確，各地所指的低收入家庭，差不多都是低保人員，這樣的人員，在住房需求中一般占百分之幾，多的也就百分之十幾。

　　“如果低收入按這樣一個標準界定，就會有眾多的人得不到保障。特別是那些中等收入城市居民更是無法進入這個住房保障體系。”他說，“另外，住房最大的問題是土地。現在一些很偏僻的中等城市，一畝地也能達到200萬元，新政只強調了保證經濟適用房等土地供應量不低于70%，但并沒有在價格上進一步約束。這樣低收入保障用房是很難實現的。”

　　“因此，房改新政短期內不會對房地產有任何抑制作用。不過，最終還是主要看執行的力度，如果執行力度大，真正按照‘兩個70%’來做，堅持兩年，整個房價，包括商品房的價格都會降低。”任玉嶺說。

　　曹建海也認為，房產新政短期內對20%的低收入家庭可能有所作用，但對整個房價的影響非常有限。

　　在他看來，“廉租住房、經濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于70%"的規定容易造成內部再切塊，如可以分割成廉租房占10%，經濟適用房占10%，中小套型商品房占50%這樣的比例，使得提高保障房比例的規定落空。

　　“新政”明令“市場房”漲價

　　問責地方政府

　　對于這次在高房價背景下召開的“全國住房峰會”，各方都表現了高度期待和盼望。不過，與會前的熱烈氣氛，以及人們目前對房地產市場的關注度相比，不少人認為會議的相關報道、輿論熱度似乎都有點“冷”，而對于百姓的反應，更被認為是“出奇的冷”。甚至還有一些人提出疑問：為何這次會議只重視少數低收入人群的“保障房”，而不關心事關城市絕大多數人的“市場房”漲價問題。

　　其實這是一種誤解，而造成誤解的主要原因可能是“遺漏”了對此次會議關于“市場房”的一些“新說法”和“新舉措”。

　　房價調控有了“新說法”

　　——從“抑制”變為“穩定”

　　據了解，普通百姓之所以對被媒體熱炒為“十年開一會”的城市住房會議“冷處理”， 對事關他們最大切身利益的“住房新政”無動于衷，主要是因為他們覺得這次會議關于廉租房建設和低收入家庭住房困難的主旨，與解決他們感受為“新三座大山”的高房價無關。

　　因為廉租房和現在的經濟適用房，針對的只是特定意義上的“低收入者”，他們連城鎮人口的10%都不到。而現在造成“民怨沸騰”的住房主要矛盾，并不是這“十分之一”人的房憂，而是占了城鎮人口七八成的普通百姓買不起房和改善不了住房條件。所以，不少人認為“住房新政”上的“著力點”和住房問題的現實主要矛盾“錯位”，才使得百姓對“十年一次”的“住房峰會”由熱轉涼。

　　其實，上述理解和看法是對此次全國城市住房工作會議的一種誤讀，更是對“房改新政”的一種誤解。“房改新政”不僅關注到了老百姓最關心的高房價問題，并且提出了切實有效的解決之道。

　　新華社對這次會議的報道內容表明，除了廉租房和低收入者住房保障外，這次會議對普通百姓最關心的高房價問題，不僅有所涉及，還“掛”出了“責任狀”。

　　在新華社稿的導語中，國務院副總理曾培炎的會議講話有兩方面的內容“并列突出”。一是廉租房和低收入家庭住房問題，二是 “繼續調整住房結構，穩定住房價格，促進房地產市場健康發展”。

　　如果有人以為第二方面的內容是“老生常談”，那就未免低估“房改新政”的“與時俱進”了。

　　首先，這里在“提法”上出現了一個已經“略感陌生”的用語——“穩定住房價格”。人們注意到，就是在今年的政府工作報告和不久前的“官方說法”中，對“房價調控”上用的最多的一個詞，還是“抑制房地產價格過快上漲”。這樣的“說法”，在看著房價年年暴漲的老百姓看來，多少有些“不合時宜”。所以住房工作會議上提出“穩定住房價格”，不僅是在“提法”上順了民意，更重要的是表明了中央高層在房價調控上的“力道”很可能發生變化。

　　雖然人們目前尚不能確認，在房價調控上“提法”微妙變化的背后，高層對“抑制”或“穩定”房價上將會采取什么樣的“更有力度”的具體行動，但是高層在房價調控上的態度的轉變，卻是一個不爭的事實。

　　房子漲價追究責任

　　——地方政府“三負責”

　　在這次會議上，國務院對各級政府在住房上提出的“三負責”的“責任狀”，就是一個最好的例證。媒體報道稱，這次會議要求，“省級政府對轄區內住房保障、住房供應和房價穩定工作負總責，市縣政府是責任主體”。把“房價穩定”和住房供應及住房保障一起，作為對作為“責任主體”的地方政府進行住房行政考核的三大內容，表明中央高層對地方政府在抑制房價上的“無能為力”，已經感到難以容忍。

　　實際上，在房價調控上的“微妙變化”和“房價穩定”上責任狀的推出，有一個眾所周知的現實背景。這就是今年以來，盡管各級政府在房地產市場和房價上的“調控”“聲聲不斷”，但各地、尤其是大中城市的房價還是一路飛漲。不僅有的地方商品住房的價格出現一年翻番的“奇特景象”，而且房價暴漲的勢頭已經呈現全國遍地開花之勢；不僅在大城市和沿海發達地區房價的漲勢一波緊接一波，而且在中小城市和欠發達地區商品房價也出現前所未有的漲幅。有的開發商甚至公開口吐狂言：每調控一次，房價就漲一次。面對如此“宣戰”，政府不能不再“應戰”：在房價問題上有實實在在的行政作為，維護人民的最大利益。

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