葉國靖

　　吳亞軍是誰？重慶市最大房地產企業——重慶龍湖地產發展有限公司(下稱“龍湖地產”)的神秘女掌門。

　　據當地媒體報道，重慶市常務副市長黃奇帆16日在公開場合稱，龍湖地產可能于今年內在香港上市。“龍湖如果上市成功，中國內地首富的位置可能再次易主。”

　　作為龍湖地產女掌門，吳亞軍在媒體上鮮有曝光，外界對她知之甚少。記者曾試圖通過有關渠道采訪她，未有結果。據悉，這位43歲、記者出身的女老板，為人出奇低調，從不接受媒體采訪。

　　她的身世儼然是一個謎團。《第一財經日報》昨天從一位接近吳亞軍的資深人士處獲得了一份她的個人資料：龍湖董事長吳亞軍，1964年生于重慶合川，1984年7月畢業于西北工業大學，曾任機械工程師、記者、編輯。1995年成立龍湖地產。

　　2003年，王石在中城聯盟某會員的博客上這樣評價龍湖地產：龍湖不是重慶最大的，但一定是重慶最好的。

　　如今，龍湖地產已經做大，成為重慶老大。記者獲得的一份調查資料顯示：截至2005年11月16日，龍湖地產銷售總金額已突破20億元，達到21.2億元，成為重慶乃至西南地區第一家年銷售額突破20億的

　　與龍湖地產有過交往的上海中銳地產集團總經理王東峰稱，龍湖地產是重慶市場的“隱形冠軍”，在全國地產市場的表現極其低調。但是，這家公司的產品品質是值得尊敬的。不過，外界甚至不知道這家公司的實際控制人是誰。

　　該公司官方網站顯示：龍湖地產于1995年6月成立于重慶。如今，龍湖集團已包括重慶龍湖地產、成都龍湖地產和北京龍湖置業三個地區公司以及各地區公司下屬的物業管理公司和商業管理公司，擁有員工2000余名。截至2006年底，累計已開發面積約185萬平方米，在建面積約230萬平方米，規劃面積約1100萬平方米。公司總資產與目前公司的股權結構，均未作公布。

　　“她的高管團隊都是老員工，隊伍穩定。據我個人所知，這些人上市之后的退路也已經妥善安排好了。”這位知情人士透露，“另外，為了謀劃上市，吳亞軍還從外部挖來4名精兵強將，以充實力量。其中，原聯想控股公司公關外聯部助理總經理王桐來負責龍湖地產的公關事務；她還從某咨詢公司挖得一員虎將，負責人力資源管理工作。”

　　有消息稱，龍湖地產若上市其市值可達650億~800億元，吳亞軍的身家將在450億~700億元左右。對之比較，目前內地“現任”女首富、碧桂園(2007.HK)25歲的楊惠妍身家為666.4億元，去年玖龍紙業(2689.HK)董事長張茵曾以200億港元身家摘得皇冠。按照上述估測的數據，吳亞軍將有可能取代楊惠妍，成為新任女首富。

　　曾擔綱綠城中國控股有限公司(下稱“綠城”，3900.HK)承銷商的摩根大通(JP Morgan Chase & Co)中國區副主席劉小俞在接受采訪時表示，并不認為龍湖地產奔赴港股之后的市值將超過碧桂園。

　　他強調說，估量一家地產公司的市值不僅僅要看它的這幾年銷售數據，還要綜合看它的利潤率、土地儲備狀況，以及“是以住宅開發為主還是以商業地產開發為主”的物業開發結構。由于龍湖地產這家公司土地儲備及已開發商業地產難以進行準確估價，因此難以估測它的總資產。如果以銷售額這一項指標粗略來看，市值超過碧桂園的可能性不大。

　　世邦魏理仕執行董事顧弘亦認為，從2005年和2006年的銷售額為例，龍湖地產市值超過碧桂園的可能性不大。

　　“按照通常的計算，假如這家公司的復合增長速度為50%，整個地產行業目前的平均毛利率為20%~25%，凈利潤也就幾個億。”顧弘稱，通常上市股權都有一定程度的溢價，如果市盈率為15倍，即便是20倍，它也難以達到碧桂園的市值。再加上目前需要計提的清算土地增值稅，市值也會受到影響。

　　“事實上，地產行業仍是傳統行業。隨著土地成本的增加，它的邊際效應在衰減。可以參考，萬科A(000002.SZ) 的市值也就800億元左右，復地(2337.HK)的市值也不算高。上市總得講故事。”顧弘說。

　　相關報道：

　　重慶最大房企欲上市 女老板身家可能達700億(圖)

　　女記者改行賣房 有望成女首富

　　不再是首富 張茵不失落