圖為去年上半年在北京舉辦的一次房展上，一位外籍人士在咨詢買房。圖/CFP 點擊此處查看全部財經新聞圖片

　　-記者觀察

　　如何監管成限外落實關鍵

　　市建委出臺的外資限購細則從購買、流轉兩個環節對外資購房加以限制和約束，對購買多套房屋投資的外籍購房人要求其注冊公司來實現，并通過征繳各項稅費來壓縮其利潤空間。

　　業內認為，此番政策如果能夠得到嚴格的貫徹實施，無疑有望將部分外資熱錢擠壓出房地產市場，減弱國內對高檔住宅的需求。同時，一部分外資購房需求將被引導至租賃市場，利于改善目前租、售價格不同步的現象。

　　不少業者表示，目前，主管部門對于租賃市場很難做到有效監控，對于境外個人、機構購房后出租取利的行為難以約束。需要注意的是，細則中雖然說明“境外個人在本市購買自住

商品房的，一人只能購買一套住宅”，但對于境外機構購買自用商品房并沒有明確規定，而是限定“須提交相關管理部門核發的該境外機構在北京設立分支、代表機構的營業執照或登記證書”，即將導致的市場情況是，境外機構購房的現象將逐漸增多，也給投資客留下了一定獲利空間。

　　此外，細則中沒有明確購房者親人的購房限制。“細則中，沒有對這類房產設定很好的退出機制。在實行過程中，問題會慢慢顯露出來。”一個開發商略感擔憂地說。

　　-業界展望

　　外資與內地開發商股權合作漸成主流

　　據了解，海外基金投資大陸

房地產市場，慣用的操作模式主要有：提供融資、自行開發、收購物業、股權合作等幾種方式。

　　北京限外細則出臺后，外資直接收購物業并沒有實質性受阻，只是腳步放慢了。有的在觀望，有的在摸索，總之，是謹慎了，低調了。放眼全國市場，越來越多的基金以曲線的方式，與國內房地產企業進行股權合作。

　　1月30日，美國華平基金出資3000萬美元，收購上海中凱地產25%的股權；2月9日，美林等海外基金認購上海置業12多億元的債券，間接介入了其在沈陽、無錫的項目；2月17日，荷蘭ING集團旗下的中國房地產開發基金(ING基金)收購了金地集團一下屬公司49%的股權……

　　頻頻進入內地，關鍵還在于高回報。早在去年下半年，戴德梁行投資部董事曹念國接受記者采訪時就預測：“隨著外資投資的謹慎度增加，大規模的炒房模式將會得到抑制，而與內地開發商共同開發的模式可能會逐漸占據主流地位。”而今，預測逐漸成為現實。

[上一頁]　[1]　[2]