北京典型區域高檔二手住宅老外購房量下滑；業內認為，高檔住宅售價可能微降，境外投資者轉向二手房市場可能性不大，外資商業投資比重或加大

　　2月初出臺的北京外資限購細則規定，境外個人在本市購買自住商品房的，一人只能購買一套住宅。一個月來，該細則正悄然引起市場新變。日前記者從多個房產經紀公司獲悉，受其影響，截至上月底，京城中高端二手住宅交易量下降，典型區域外籍購買量從之前的8%下降至2%.據21世紀不動產北京區域副總經理寇海龍介紹，外籍人士在京購房的主力地區主要集中在京城東北部，該地區外籍人士購房的比例下滑尤其明顯。

　　相對于上海的限外政策，北京顯然嚴格了許多。“正由于該政策在制訂和執行層面都比較嚴格，市場才可能會發生連鎖反應。目前，已有開發商開始調整此前的銷售策略。”有業內人士分析指出。

　　“住宅市場”

　　影響1　高檔住宅售價可能微降

　　雖然北京已經取消了外銷樓的管理規定，但是有些項目在宣傳和項目規劃中，仍帶有明顯的針對境外人士銷售的痕跡。包括位于三元橋的鳳凰城、位于朝陽公園附近的瞰都等，此前有多個地產項目到海外進行銷售，將其一部分客群直接鎖定為境外人士。

　　業內人士認為，限外政策從其出臺的初衷來看，主要是抑制境外投資者的投資性購買，因為之前包括北京、上海、廣州等受海外人士認可的城市中，出現了大量的具有境外背景的投資性購買行為，并在一定程度上助推了

　　“相對境外購買力來說，目前北京高檔住宅購買成本較低，但升值潛力卻很大。因此好多具有境外背景的人群將在北京購買住宅作為其重要的投資方式。”該業內人士指出，由于大量的高品質住宅被具有境外背景的人群所購買，在一定程度上加大了這類產品的市場需求。

　　從之前的境外人士的購買需求來看，其購買的住宅產品主要為高檔住宅產品，且產品集中在麗都、燕莎、朝陽公園和CBD附近的區域。比如位于朝陽北路的星河灣境外人士購買達到15%，該項目銷售價格目前達到30000元/平米。位于朝陽路的東區國際境外人士購買達到10%，該項目的售價則在12000元/平米左右。

　　“限外政策對樓市的影響主要體現在對高檔住宅產品上，由于大量境外人士無法實現其投資性的多套購買，在一定程度上，可以緩解高檔住宅的市場供應。”中原地產華北區域總經理李文杰表示，在這樣的背景下，高檔住宅因其之前龐大的境外購買人群的銳減，出現供需方面關系的改變，導致其銷售價格略微下降。

　　影響2　住宅供應結構或許生變

　　李文杰進一步分析表示，限外細則出臺后另外一個重要的影響是，可能在一定程度上改變目前樓市的供應結構。

　　據悉，此前高檔住宅產品因有大量的海外投資者購買，開發商一般不擔心其銷售問題，但隨著境外人士多套購買行為被限制后，北京本土對高檔住宅的購買需求一般保持一個穩定的狀態，因此有可能出現高檔住宅不好銷售的情況，開發商被迫開始開發適合普通購房者購買的普通住宅產品，因此可以間接實現北京樓市供應的結構的部分調整。

　　在北京東部高檔住宅中有10%左右的住宅，被境外人士購買，個別項目境外購買者占到30%左右，這些境外購買者主要是以投資為主，而且多數為多套購買。目前，京城東部已有多個項目醞釀改變銷售策略。“之前我們的主打客群是老外，限外細則出來后，現在已經開始考慮其他客群的需求了。”京東一位不愿透露姓名的開發商說，改變銷售策略只是第一步，其后視市場變化還有可能調整產品結構。

　　影響3　外資不會貿然介入二手房

　　由于北京限外政策目前只針對新房供應，還暫未涉及到二手房市場。因此，有人認為這可能導致部分境外投資者將眼光放到二手房市場。但也有不少業內人士表示，由于目前北京二手房市場規范程度較低，境外投資者還不敢貿然進入二手房市場進行投資。

　　有業內人士認為，限外政策出臺后，對新房的購買進行抑制后，境外房屋投資者則可能轉移到二手房市場中來。“因為在北京進行房屋投資的回報是比較高的，不論一手新房，還是二手房，購買后幾年內就可能實現升值。”一位業內人士稱。他認為境外人士會尋找合適的方式繼續進入北京的住宅投資市場中來。

　　不過從中高檔二手住宅老外購買量下滑的情況來看，境外投資者還不敢貿然進入二手房市場。目前北京二手房市場主要交易的房源集中在中低價位的住宅產品上，高端地產項目的二級市場交易并不活躍。雖然境外房地產投資者追逐高額的房地產投資回報，但同時他們也是將其投資放在一個風險可控的環境中。

　　“目前北京的二手房市場并不是非常規范，境外房地產投資者一般比較謹慎，他們不會輕易進入二手房市場。”有業內人士這樣指出。他認為，境外房地產投資者直接進入二手房市場投資的可能性不大。

　　目前稅務部門已經對二手房在5年內進行轉讓征收一定的營業稅，如果再加上二手房交易個人所得稅，必然加大二手房的交易成本。目前北京市場的普遍做法是將二手房交易稅賦轉移給購買者。境外投資者一般比較理性，且遵守一定的交易規則，目前北京市場通用的二手房交易黑白合同，他們一般不會去做。

　　此前業內盛傳，北京甚至有可能對二手房市場也要進行限外。多數人士認為，境外投資者如同洪水一樣，不進入一手房市場，就直接進入二手房市場，從目前的實際情況分析來看，還暫時沒有這個必要，而認為境外資金進入二手房市場炒房也僅僅是一種擔心而已，從其實際操作性來看，不是很大。

　　“商用物業”

　　影響1　外資投資成本將提高

　　麥格里銀行一位分析師表示，中國經濟持續增長，內地物業的投資回報率遠遠高于歐美國家，是吸引外資進入的重要原因。現在出臺的政策并沒有不允許外資進入，只是規定其必須先在國內設立實體公司。這樣，會增加稅收成本與時間成本，使外資進入的步伐放慢。

　　高力國際投資部助理董事黃卓偉多次為北京房地產市場引入跨國投資基金，他向記者做了個詳細的分析。

　　以前外資進入主要是離岸收購，即金融資本在海外注冊一個公司，只是個空殼沒有實體，融資要求低。現在要求在國內設立實體公司，對注冊本金有了要求，投資總額超1000萬美元的，不得低于投資總額的50%.其次，海外注冊稅收低，現在國內多注冊了一重，稅收成本肯定是增加了。“當然，機構面對上億元的大單交易，增加點成本不算什么。但是對于個人投資者，如果為了投資幾套房子還要注冊公司，那么攤下來成本就比較高，會影響到投資回報率。”董卓偉說。

　　“不僅是投資成本的增加，更重要的是資金退出機制加強了。”黃卓偉強調。以前外資要退出，可以轉讓海外公司的股權，國內的監管機構不一定不知道。“因為公司名稱沒變，只是股東變了，而國內機構不需要了解其股東變化。”他補充道。而按照新的政策，將來再退出，就需要變更國內實體企業，國內機構很容易監管，還會牽扯到稅費。

　　黃卓偉表示目前高力國際接觸到的外資，還沒有因此放棄的。只是有的開始觀望，看看前面已發生的外資交易如何操作。“不過，每家外資機構的風險評價不一樣，不排除有的機構，會覺得有風險而放棄。”

　　影響2　投資商業比重可能加大

　　從外資此前投資的物業類型看，寫字樓和商鋪占了80%以上比重。實際上，2007年，這將面臨很大的機遇。

　　高力國際統計，2007年，北京寫字樓市場新增供應量預計達到200多萬平方米。現在市場上有一種共識：奧運會之前幾個月，所有緊鄰主干道的建設項目將被要求停工，因此很多開發商目前都在加緊施工進度，希望搶先分享奧運經濟的蛋糕。而2008年后，每年新增的寫字樓將減少。

　　黃卓偉稱：“2007年新入市的寫字樓，在2008-2009年租金將逐步穩定，2009年后穩步回升。因此，今年正是最好的投資時機。而今、明兩年新增的商鋪，大部分位于四環外主要住宅區的周邊。當居住越來越成熟的時候，有很大的潛力可挖掘。”

　　春節前，市場上傳出消息，西單MALL去年12月和愛爾蘭一家基金簽訂了合同，后者以41億元人民幣將其整購。此外，據高力國際透露，CBD一棟寫字樓日前已被某境外機構買下，估計不久后就會傳出正式消息；中關村一座兩萬平米的寫字樓和另一家境外機構簽署了買賣協議，很快就會辦完全部手續。多位業內人士認為，受限外細則影響，今后一段時間，外資投資寫字樓、商鋪的比重可能加大。

　　本版采寫 本報記者張 學冬 葉保秀 關爽