“3.15”快到了，北京市消協(xié)公布的一份調查報告顯示，多數(shù)人希望北京的房價在3000元-6000元/平米之間。而進入此次十大升值樓盤榜單的項目，其市場價基本都達到了13000-16000元/平米的水平，遠遠超過購房者的心理價位。這些樓盤從當初的低于6000元直沖到16000元，不禁令人發(fā)問：按照這樣的勢頭，四環(huán)內主流的普通住宅是否會突破2萬元/平米呢？

　　觀點1：兩年內優(yōu)質二手房突破2萬元

　　明天第一城銷售總監(jiān)陳云峰認為極有可能。“就中心區(qū)的住宅價格水平而言，北京目前與上海還有一定的差距，因此極有可能出現(xiàn)不少四環(huán)內的普通住宅價格達到2萬元/平米的狀況。盡管北京在軌道交通、市政設施方面快速發(fā)展，但郊區(qū)的配套設施進展仍較緩慢，希望在城區(qū)內置業(yè)的人群越來越多，因此，兩年內四環(huán)內的一批優(yōu)質二手房將突破2萬元的單價。”

　　一位業(yè)主在聽到北京城區(qū)的普通住宅有可能突破2萬元的單價時，表示“難以接受”。她認為，如果有一天真到這一價位，很多人會轉而租房了。

　　觀點2：領漲的二手房難再大漲

　　北京知名代理行協(xié)成行董事長王曉航則不太認同陳云峰的觀點。原因是：目前不少樓盤的價格快速上漲與區(qū)域優(yōu)勢和整個地產(chǎn)市場向上發(fā)展的大勢有關，而目前不少高價的二手房，包括本次入選的太陽園等，在配套設施上存在很多問題，會影響其升值前景，而房屋的折舊也會影響其繼續(xù)升值。“四環(huán)內仍有不少大盤等待消化，在政府控制

　　建議：投資宜選四環(huán)外新區(qū)域

　　長期從事北京二手房市場研究的我愛我家公司副總裁胡景暉表示，這一輪的房價上漲與北京四環(huán)內市政設施在過去5年內集中改善有很大的關系，但這樣的改善不會重新再來一輪，他認為這樣的價格已經(jīng)比較高，因此，后續(xù)增值動力不會太強，超越2萬大關的可能性不大。

　　胡景暉還表示，今后的置業(yè)者要理性面對這些領漲的樓盤，從投資的角度而言，其價值已經(jīng)不大，而應該盡量選擇四環(huán)外新一輪產(chǎn)業(yè)和市政建設計劃已經(jīng)明確的區(qū)域，如順義、通州等，其升值空間更大；而有條件的自住者，則還是推薦選擇那些品質和地段優(yōu)勢都比較明顯的樓盤，更利于提高生活品質。

　　-記者觀察

　　要正視市場真實需求

　　如果一手房的定價超過市場的預期10000元/平方米，不少人可能會歸咎于開發(fā)商的炒作與哄抬，而當二手房的價格超過這一預期，又應該歸咎誰？

　　事實上，二手房的價格更多體現(xiàn)的是市場內部自由交換的結果，而且中介公司的交易案例顯示，目前北京的絕大多數(shù)二手房購買者都是用于自住，體現(xiàn)了真實的居住需求。

　　研究本次統(tǒng)計的10個樓盤價格變化軌跡可以發(fā)現(xiàn)，2004年至2006年間，北京市四環(huán)內的商品房價格經(jīng)歷了一個快速上漲的階段，同期的二手房價格也經(jīng)歷了一個相對快速上漲階段，表明這段時間需求是比較旺盛的。一位業(yè)內人士指出，此階段北京住宅郊區(qū)化經(jīng)歷了從概念熱到理智的過程，不少人回歸城區(qū)四環(huán)以內，加大了供需矛盾，這是很重要的原因。

　　顯然，在四環(huán)以外進行有效的需求分流，建設一些產(chǎn)業(yè)和配套完善的生活區(qū)(包括普通商品住宅和保障性住宅)是必行的。而過去單純地興建大規(guī)模的住宅區(qū)的思路顯然是不可再效仿的了。

　　這樣的產(chǎn)業(yè)與配套先行的思路在執(zhí)行起來會有一定難度，但在海淀的山后新區(qū)、順義、通州，這樣的思路已經(jīng)在體現(xiàn)并實踐著，而且正有效地緩解部分需求，這是一個良好的開端。