本報(bào)聯(lián)合幾家經(jīng)紀(jì)公司監(jiān)測(cè)評(píng)選顯示，5個(gè)樓盤漲幅超過100%，華清嘉園以196%位于榜首；品質(zhì)成為升值主要因素

　　專題動(dòng)機(jī)

　　面對(duì)從2003年以來一路快速上漲的房?jī)r(jià)，許多購(gòu)房者在置業(yè)時(shí)都會(huì)關(guān)心這樣重要的問題：哪些房子才是真正的好房子？哪些區(qū)域置業(yè)會(huì)比較理想？哪些房子增值空間比較大？

　　事實(shí)上，在考慮這些問題時(shí)，一個(gè)重要的法則是：二手房市場(chǎng)的價(jià)格比開發(fā)商自定的價(jià)格更具說服力。

　　日前，本報(bào)聯(lián)合我愛我家、中大恒基、鏈家、中原、千萬家等經(jīng)紀(jì)公司，對(duì)北京二手房市場(chǎng)進(jìn)行了摸底調(diào)查，并依成交價(jià)差、漲幅、交易量及今后的升值潛力等進(jìn)行評(píng)定，出爐了十大升值樓盤。

　　如果說一手房房?jī)r(jià)集體快速上漲表明了市場(chǎng)在價(jià)格控制方面的問題，那么二手房?jī)r(jià)格的上漲則體現(xiàn)了市場(chǎng)的需求和產(chǎn)品的品質(zhì)。10個(gè)升值最快的樓盤所代表的不是一種單純的價(jià)格現(xiàn)象，而是一種好房子的標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)的發(fā)展培養(yǎng)出成熟的心態(tài)與標(biāo)準(zhǔn)，這將指導(dǎo)消費(fèi)者更理性地購(gòu)房。

　　-評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

　　1、緊靠或身處CBD、中關(guān)村、亞運(yùn)村等熱點(diǎn)商圈，樓盤具備可持續(xù)發(fā)展的條件。

　　2、具備便利的交通設(shè)施，周邊開通交通線路達(dá)3條以上，鄰近城市主干道。

　　3、知名品牌

　　4、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、銀行等基本市政配套齊全，尤其周圍有重點(diǎn)中小學(xué)。

　　5、一定程度上填補(bǔ)了區(qū)域市場(chǎng)空白的產(chǎn)品，如中小戶型，在單價(jià)上有成長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)。

　　本次監(jiān)測(cè)、評(píng)選的升值樓盤呈現(xiàn)出兩大特色，一是以規(guī)模取勝的大盤成功地托起了區(qū)域的價(jià)值，呈現(xiàn)持續(xù)升值的后勁；二是在一些熱點(diǎn)區(qū)域，不少開發(fā)商成功借勢(shì)，精耕細(xì)作，使得部分中小社區(qū)也顯示出強(qiáng)大的升值潛力，以超越同區(qū)域樓盤的品質(zhì)而顯現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)。

　　綜合各品牌中介公司推薦的升值樓盤，本報(bào)評(píng)出了北京十大升值樓盤，其中，華清嘉園等5個(gè)樓盤的漲幅超過了100%，富力城、清芷園及棕櫚泉國(guó)際公寓也以70%以上的漲幅攜手挺進(jìn)榜單。這些最明顯的特點(diǎn)就是地段價(jià)值與樓盤品質(zhì)互動(dòng)，共同促進(jìn)升值。

　　規(guī)模造“城”提升區(qū)域價(jià)值，大盤占4席

　　海淀曾經(jīng)有一個(gè)樓盤希望在案名中使用“城”字，但規(guī)模不夠，在報(bào)相關(guān)部門審批的過程中被拒絕，最終使用了“園”字，“城”在審批時(shí)專門用于大型社區(qū)的名稱中。上榜十大升值樓盤的名單中，大盤占據(jù)了相當(dāng)大比重，如星河城、世紀(jì)城、后現(xiàn)代城、富力城，此類被允許使用“城”的樓盤屬于本輪開發(fā)周期中的“英雄造地勢(shì)”者，社區(qū)的規(guī)模與品質(zhì)成就了自身價(jià)值和區(qū)域的價(jià)值攀升。

　　富力城是富力地產(chǎn)進(jìn)軍北京的首個(gè)重頭產(chǎn)品。2002年富力城以近32億元在土地競(jìng)爭(zhēng)中奪標(biāo)，名震京城，盡管當(dāng)時(shí)很多人擔(dān)心其入市價(jià)格會(huì)過高，但5年以來，該項(xiàng)目的A區(qū)價(jià)格從6800元/平米左右，上升到目前二手市場(chǎng)13000元/平米的水平，升值幅度達(dá)到91%.

　　星河城價(jià)格要超過9000元/平米了，這要是在去年年底，很多人還都難以置信。因?yàn)?003年星河城一期入市的價(jià)格只有3800元/平米。

　　海淀大盤世紀(jì)城一直是京城的明星樓盤，其開盤時(shí)的價(jià)格約5900元/平米，現(xiàn)在二手房報(bào)價(jià)則已經(jīng)達(dá)到13500元/平米。后現(xiàn)代城是京東的一個(gè)大盤，2002年以5600元/平米入市的房子，到了2006年，中介公司給出的二手房報(bào)價(jià)已達(dá)11500元/平米。

　　品質(zhì)優(yōu)化小區(qū)環(huán)境及配套，“園”占5席

　　在十大升值樓盤的榜單中，“園”為名的樓盤占了5個(gè)，中小型社區(qū)對(duì)環(huán)境依賴特征非常明顯。尤其是同一區(qū)域有多個(gè)入選社區(qū)時(shí)，內(nèi)部品質(zhì)較佳的樓盤更易勝出。比如，清芷園、富貴園均屬于二環(huán)內(nèi)由南派開發(fā)商精細(xì)操作的產(chǎn)品。

　　清芷園、富貴園都是在二環(huán)以里地段優(yōu)勢(shì)比較明顯的社區(qū)，尤其是富貴園，地處新世界商圈，周圍配套設(shè)施高度完善，而其推出的中小戶型亦填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)的需求，單價(jià)從6700元走高至現(xiàn)在的1.6萬元左右也在很多人的意料之中。

　　華清嘉園、萬泉新新家園、太陽園皆是海淀區(qū)鄰近中關(guān)村商務(wù)區(qū)、教育核心區(qū)的樓盤。華清嘉園位于清華大學(xué)所處的五道口區(qū)域，在區(qū)域尚未成熟之際，該樓盤的銷售價(jià)格僅為5000余元/平米的水平，如今的五道口已經(jīng)成為一個(gè)小型的商業(yè)和學(xué)習(xí)的中心區(qū)，配套設(shè)施皆環(huán)繞該樓盤，顯示出越來越高的人氣，二手房成交價(jià)自然水漲船高，目前已達(dá)14000元/平米的水平。萬泉新新家園是中關(guān)村核心萬柳最先入市的項(xiàng)目，也是區(qū)域內(nèi)品質(zhì)最高的項(xiàng)目之一，當(dāng)年以7000余元/平米水平入市，而今想買這兒的二手房，則需要16000元/平米了。

　　大鐘寺附近的太陽園緊鄰三環(huán)，交通便利，旁邊又有多所小學(xué)和幼兒園，方便子女教育。而且周邊同類條件的新建社區(qū)很少，這更造就了其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)自然翻倍。

　　分布前十名升值樓盤，超半數(shù)位于三四環(huán)間

　　從位置分布上看，在本輪監(jiān)測(cè)及評(píng)選中，入選樓盤除華清嘉園外，絕大多數(shù)樓盤集中在四環(huán)以里，超半數(shù)樓盤位于三環(huán)至四環(huán)之間，如萬泉新新家園、太陽園、世紀(jì)城、后現(xiàn)代城、星河城。因此，從樓盤增值特點(diǎn)來看，北京的環(huán)線概念起到了重要的作用。配套成熟度高的城區(qū)正在成為交易的新興熱點(diǎn)區(qū)域，尤其是這些區(qū)域在一手開發(fā)熱退潮后，將成為未來二手交易的活躍區(qū)域。

　　朝陽與海淀因其特殊的地理位置，一直是北京二手房交易的熱點(diǎn)地區(qū)，交易活躍程度普遍超過其他地區(qū)。但相比之下，海淀區(qū)的二手房?jī)r(jià)平均增幅比朝陽區(qū)更高，海淀的代表樓盤華清嘉園、太陽園二手房的價(jià)格也在監(jiān)測(cè)的樓盤中領(lǐng)漲。近期，相關(guān)部門出臺(tái)關(guān)于西部區(qū)域限制開發(fā)的政策，未來海淀的次新房還有不小的增值潛力。

　　本版采寫 本報(bào)記者 張家齊