現金收房變形記

　　經過近三周的“嚴打”，一些中介公司的“現金收房”行為大大收斂。日前，記者以有房急欲出手的房主身份，暗訪了幾家曾經“現金收房”比較嚴重的中介公司，大多被告知現在已經不再做“現金收房”的業務

了。一家中介公司門店的工作人員悄悄地告訴記者，“風聲現在這么緊，誰還敢提‘現金收房’啊，如果你著急的話，我以個人的名義先買下來，你可千萬別跟別人提這事兒。”另外，在采訪中記者還了解到，一些中介公司打著ｏｐｅｎｈｏｕｓｅ、限時賣房或限時溢價分成等疑似“現金收房”的服務項目，陸續粉墨登場。

　　現象：“現金收房”出現變種

　　一位不愿透露姓名的業內人士告訴記者，辨別中介公司是否存在現金收房和吃差價的一個簡單的辦法就是——房源是不是由中介公司所控制。理由是中介公司是不希望同時給很多買方看的，因為對于與中介公司來說要是同時多人看會導致房子經常的漲價，而房價漲一萬元，中介公司也僅僅是多了３００元左右的居間費用，所以中介公司更希望快速成交，而收購房不一樣，賣高的價格完全由中介公司獲得，所以中介公司會采取ｏｐｅｎｈｏｕｓｅ等手段銷售。

　　結合目前二手房具體交易情況，記者總結了一下，“現金收房”主要有四大變種。

　　變種1 無差價收房

　　中介一方會和選擇這一項業務的房主簽訂一份業主必須以一個價格出售的約定合同，即規定，如果在規定時間內賣不出去的話，中介一方會以規定價格付給房主或者是賠付給業主一定的違約金。

　　說明：此業務的核心是控制房源，是限時賣房的另一種說法。表面上看，房主簽了合同也沒什么損失，但實際上，簽訂合同后，就只能讓這一家經紀公司去出售，如果在別的公司登記或者自己賣出都視為違約，將賠付中介公司一定金額的錢款。所以，無差價現金收房看似正常，但實際上是經紀公司把控資源，抬高房價的手段。

　　危險性：★★★★

　　變種2 ｏｐｅｎｈｏｕｓｅ

　　所謂“ｏｐｅｎｈｏｕｓｅ”就是中介一方通常會將房主的房本留存，并解釋為，收取房本只是中介能夠給買方客戶提供一個真實有效房屋的證據，方便出售此房，也是保證買方利益的方式之一（因為公司必須保證買賣雙方的利益）；同時收取鑰匙也是為了第一時間保證有購買意向的客戶看房，以省去房主的奔波之苦……

　　另外，中介一方承諾房屋能夠以一個房主較滿意的價格在短時間內快速售出，其報出的房價是經過專業評估師給出的市場指導價格。過高的房價不利于房屋的快速銷售。

　　說明：這種形式仍然是中介公司以控制房源為核心，因為對于中介公司來說要是同時多人看會導致房子經常的漲價，中介一方所獲得的居間費用遠遠不及因房屋漲價所獲得的利潤。

　　危險性：★★★☆

　　變種3 限時賣房或溢價分成

　　中介一方承諾，在規定時間內（一個月或三個月）將房屋出售，但需要與房主簽訂獨家代理協議，規定房屋只能通過此家中介公司出售。同時，如果房屋實際出售價格高于雙方簽訂的價格，中介會把多出的房款，按之前約定的比例進行分成。

　　說明：這種形式是將“暗吃差價”變為“明吃差價”，由于這個業務看上去比較透明，房主也更愿意接收，所以目前不少中介公司采取這個方式。

　　危險性：★★★★

　　變種4 以公司員工名義收購

　　中介一方默許公司員工與房主私下交易，中介公司并不出面，而是將收購的房產落戶到業務員身上，這樣業務員就可以房主的身份去高價出售此房源，但收房資金由中介公司交付。如果出現問題，也多是以管理不善為由，將具體負責員工轉移到其他門店。

　　說明：表面上看，中介公司僅有“失察”之責，但實際上，中介公司本身才是真正的“元兇”。

　　危險性：★★★

　　內幕：“吃差價”占中介收入七成

　　“現金收房”的形成并非一日，不僅中介公司，而且一些投資者及房東也在其中起到了推波助瀾的作用。因此，欲徹底解決這一問題，并非投入明礬，渾水澄清般地立竿見影。

　　目前，北京的房地產經紀行業門檻不高，既沒有行政許可和嚴格的行業準入制度，又缺乏相關的法律支持，因此，受巨大的利益驅使，以至于“賺取差價”成為房地產經紀行業的潛規則。甚至一些公司主要贏利就是“賺取差價”，一位業內人士告訴記者，甚至一些“有頭有臉兒”的中介公司憑借現金收購形式，獲得的收入已占到總收入７０％左右。總結一下，“吃差價”難清除的因素主要有三個方面。

　　一是利益驅使。與正常的居間服務相比，“吃差價”顯然賺錢更容易，且利潤也更高。一家中介公司的負責人曾經告訴記者，以成交一套總價５０萬元的二手房為例，如果僅做居間，按國家有關標準居間費為２％至３％算的話，利潤大致為１．２５萬元，而采取“吃差價”的話，最少加個３萬元，那么成交一單就能賺到４萬多元。

　　二是監管不力。由于缺乏準入制度，間接地造成行業監管的混亂。同時，對于“吃差價”等等違規行為，并沒有處罰的法規相約束。據了解，目前消費者在與中介簽訂的合同，大多是中介公司自行擬制的。

　　三是競爭激烈。據了解，目前開設一個中介門店，一年的運行費用大致在３０萬元左右，而隨著房屋租賃價格等方面成本的上漲，開設費用也隨之水漲船高。另外，就北京二手房市場的現狀而言，只單純的收取中介費，中介公司獲得利潤，因為二手房的交易量遠遠小于上海、廣州等二手房市場非常成熟、活躍的城市，同時，中介門店的開設速度遠遠高于二手房成交量增長的速度，行業競爭的激烈明顯加強。

　　觀點：金融機構應加入監控

　　正是由于以上原因，中介公司把傭金放在次要位置，而是用低傭金，甚至零傭金的招牌吸引更多的業主和客戶，“吃差價”的行為也就不難理解了。對于如何根治這種行業弊病，綜合多家品牌中介公司的建議如下：

　　通過金融機構監控徹底斬斷所謂資金流。業內人士普遍認為，通過金融機構監控中介交易是比較理想的監控模式。而目前，僅有少數中介公司選擇銀行資金監控模式保障交易流程，更多的交易模式還是買方把錢打到中介公司賬戶上，由其代為保管，過戶以后再把錢交給賣主。為注冊資金不多、沒有足夠資金實力的中小企業，提供了占用、挪用資金填充流動資金的機會。而一旦這些公司資金鏈斷裂，便會出現資金無法追討的風險。例如，匯眾房產在今年１０月剛剛被評為天津市優秀企業房產中介公司，竟然在一夜之間全線停業，１．５億元的房產交易資金不翼而飛，暴露出的就是這些經紀公司的資金監管不到位、資金挪用等問題。

　　代理傭金回歸正常比例。低傭金或零傭金，這種畸形競爭的后果往往會令不法中介找到另外的“洗錢”渠道。有專家建議，與其費盡心機地鉆空子，不如將傭金透明化，允許一些中介企業上調傭金比例，來維持自身較好的經營和發展，并且傭金比例的統一上浮和標準化能夠促進經濟公司之間的優質服務等良性競爭體制，更多地在素質以及服務等層面進行競爭。

　　提高入門門檻加速洗牌。進入２００６年，對二手房市場加強調控的思路已見端倪，“國六條”特別提出積極發展住房二級市場和房屋租賃市場，打破許多經營不規范經紀公司存在的操作“潛規則”，增加了未來房產中介市場實現品牌中介機構的要求，也變相加快了中介公司的品牌化進程。房地產經紀行業洗牌，必然為老百姓創造一個安全的二手房交易環境，才能進一步促進北京房地產業的良性發展。資金監管加強或不允許吃差價，更是加速了這一過程。更重要的是消滅因經紀公司騙吃差價所引起的房產市場房屋價格差，消滅價差引起的房屋價格上漲，指引房地產走上一條健康發展的道路。

　　信報記者 張翼

　　【采訪手記】

　　供需矛盾是根源

　　盡管一些不法中介公司在其中扮演了極其不光彩的角色，也不應否定中介行業對二手房市場的有力推動，害群之馬畢竟僅是少數，大部分中介公司還是能夠依據有關政策，從事合法的居間服務。

　　有數據顯示，北京二手房供需矛盾始終難以從根本上解決，其中很大一部分原因是很多公房不能上市交易，目前北京的央產、軍產、院產等公房在６０萬套左右，而從央產放量三年以來總上市量不過是３萬套，僅僅１／２０，房源緊缺，交易量不夠是目前北京二手房市場的一個重要特點。而在房產經紀已經非常完善的區域，它的交易量完全可以支撐經紀公司的生存并保證一定的利潤。因此，根據北京現在的情況，消滅“現金收房”這個痼疾還需要一個過程。

　　此外，“現金收房”僅是二手房交易黑幕中的冰山一角。據北京市建委發布的信息，今年上半年受理的１７４起群眾投訴經紀公司案件中，“吃差價”是熱點。因此，“不吃差價”并非僅停留在“口號”上，更需要有關部門的積極引導和管理。

　　張翼