深圳地產進入敏感六月天

　　本報記者 謝雋 深圳報道

　　上午還是艷陽高照，到了中午突然傾盆大雨，但過不了多久，只要太陽出來，空氣中彌漫的悶熱很快就會將地面烘干，雨水蒸發地無影無蹤。這就是南方慣有的天氣，多變而敏感。

　　在悶熱已久的深圳地產市場，深圳市政府出臺的房地產新政細化措施，就仿佛頃刻之間的暴雨，驅散了暫時的悶熱，讓市場越發敏感得就像這六月的天氣。

　　“70%的比例是指單個項目的”，深圳市國土房管局的官員向記者表示。在上海、北京等一線城市都沒有明確定義“國十五條”中最敏感的“70%比例”條款時，深圳地方政府的這一聲音就像一聲驚雷，在房地產業炸響。

　　此前的三周，整個深圳

　　翻閱深圳市《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》，赫然可見“在新的土地出讓合同中，在核發的《建設工程用地許可證》中，應注明套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”之條文。

　　該文件出臺后第二日，深圳開發商都不約而同地閉門謝客，召開緊急會議。“對不起，我還沒有仔細研究新的政策，實在對不起”，金地集團(600383)董秘郭國強在電話那頭連連說了五六個“對不起”，對新政的反應不愿多談。而招商地產(000024)董秘陳宇的辦公電話一個下午都沒有人聽，打通其手機，正在會議中。雖然招商地產高層本月在股東會上一再強調，新政對招商地產的市場開發沒有很大影響，但近日已經有報道指其在關外的兩個地產項目也被列入“叫停”名單中。

　　“70%定義在單個項目，這是深圳這次調控措施最敏感和關鍵的一點，據我們了解，深圳目前正處于項目調整的地產項目有30多個”，世華地產的研究經理肖小平告訴記者。而另外一位研究人士則表示，被“叫停”名單目前已經擴大到100多個。肖小平表示，深圳地產市場今后一個變化就是別墅和豪宅將成為一種稀少品，“因為開發商不可能在一個別墅區里面再規劃出70%的高容積住宅”。肖小平認為，新政會使得豪宅供應減少，這樣對于已經開發的別墅和豪宅來說不定是一個利好，因為市場上豪宅的需求仍然是合理存在的。

　　而另外一條受到關注的是：深圳表示每年將全市土地出讓凈收益的10%用于公共租賃住房和含廉租住房的建設。業內人士分析說，如果按照深圳每年土地收益的最高記錄100億元來計算，這意味著樂觀的話深圳每年將有8—10億元的公房投資資金。由于無須地價，按照2500元/平米的建造成本，10億元最多就可建設40萬平米公房，與960萬平米商品住宅的面積比例關系為1：24。而這一供應比例仍低于2003年前的安居房占商房的比例。公房的供給在商品房面前，依然是杯水車薪。

　　業內人士表示，如果70%比例的限定嚴格實施，將會根本性改變目前深圳商品房供應結構，政府提高容積率也是在所難免的。據金地集團總裁張華綱的估計，目前深圳90平米以下的房子所占比例不到30%。

　　“目前深圳市場130平方米的

　　有業內人士擔心，對于70%的限定，可能會引發又一場新的“貓捉老鼠”游戲。“我已經聽說一些開發商準備將大戶型設計成兩套面積小于90平米的小戶型，這樣既能滿足業主對大戶型的需求，獲取更高的利潤，又能規避政策的限制”。

　　“我們仍然可以看到很多沒有細化的措施”，一位研究經理對記者表示。“例如，對于中低價房的定義，究竟什么價位是中低價，顯然政府并沒有作出價位的限定”。而有業內人士認為，在這樣的政策下，深圳的地產市場將會加劇產品同質化競爭、破壞市場梯度消費。

　　對于今后深圳地產市場價格的走向，業內人士紛紛表示，目前正是一個房價走勢最敏感的時期。盡管“冰封”、“速凍”、“寒冷”之類的表述充滿業間，但房地產研究人士半求表示，市場在2008年之前難以見到真正的供應放量。深圳如果沒有進一步控制需求的措施，目前的市場形勢還是很難出現逆轉。