調控背后:外資接盤信貸斷炊地產 | |||||||||
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http://whmsebhyy.com 2006年06月17日 12:27 中國經營報 | |||||||||
作者:黃嶸 6月13日,一則未經證實的消息開始在坊間流傳。傳言稱建設部、國家外匯管理局等多個政府管理部門正在醞釀針對外資投資房地產業更為嚴格的監管,其中可能包括對外商并購中國房地產企業的相關限制。
巧合的是,就在傳言盛行之前的幾日,渣打直接投資有限公司(渣打投資)剛剛宣布對房地產開發投資商世茂房地產控股公司(以下簡稱世茂)股權投資5000萬美元。共同參與本次投資的還有摩根士丹利房地產投資基金。該項目負責人同時指出,對中國的房地產投資將會繼續加強。 “外資最近的確在積極投資中國房地產業。”里昂證券中國研究部主管李慧說道,“中國房地產需求是剛性的,從2004年以來,(管理層)總是通過行政手段壓供應,非但沒能取得實效,反而激化了供求矛盾。” 外資投資收益6%~15% 根據商務部統計,今年1月至3月份,房地產業實際使用外資金額達14.79億美元,同比增長47.67%,占服務貿易領域吸收外商實際投資金額的51.49%。 “我們會去中國的二線城市開發樓盤,比如四川和河南等地,雖然那里的居民并不富裕,但是這些地方都有近一億的人口,他們總會有改善居住的需求。”一位外資投行負責人在一次閉門會議上說道,“去那里開發樓盤應該都能賣出去。” 據海奇投資首席執行官徐江介紹,目前大的外資投行或者房地產基金介入國內房地產業主要通過三種方式:一是入股國內房地產企業,但此類入股方式不多,多數目的只是幫助國內房地產企業赴海外上市;第二種是債權和股權相結合,如果地產開發商無法償還借貸資金的話,外資就將債權轉為股權,控股某個房地產開發項目;第三種是持有物業,摩根士丹利和高盛去年大多采用這種方式介入。 徐還指出,今年以來,外資越來越多地采用以債轉股的方式介入房地產開發項目。“這是因為目前不論外資還是國內開發商都有一個理念,認為只要開發項目資金到位,不是爛尾樓的話,肯定都能賣出去,獲得收益。” 另據里昂證券地產研究主管約翰森德分析,外資持有物業的介入方式也在增加。其運作模式為:在海外募集投資資金,基金收取2%的管理費,再收投資收益的20%作為傭金。目前海外基金在國內的收益大致在6%至15%之間。如果再算上人民幣升值部分的話,則這一投資收益可能會更高。 地產公司拆借利率15%~20% 一些外資投行人士更認為,本輪中國的宏觀緊縮政策以及房地產的調控政策反而給外資介入提供了方便之門。 一位外資投行人士告訴記者,由于央行實行窗口指導,限制銀行對房地產企業的貸款,導致了目前很多正在開發項目的房地產企業不得不以優惠的價格尋找銀行以外的融資方。“現在中國房地產企業給出的資金拆借價格都在15%至20%之間。面對這樣優惠的價格外資何樂而不為呢?” 該投行人士還認為,房地產本來就是一個資本密集型的行業,中國房地產企業的資本原始積累并不充足。即使是萬科這樣的龍頭企業也只有不到十年的歷史,但外資投行以及港資的開發商則經歷了相當長的資本積累階段。而中國的這種土地批租政策更需要開發商具有一定實力。 “堵”不是好辦法 雖然外資介入房地產完全是市場行為,但仍舊遭到了很多國內學者和管理層的質疑。一些學者認為,房地產是稀缺資源,不應該讓外資持有。一些東南亞國家也相續出臺過限制外資的政策,主要目的是不希望外資分享到由于國家的經濟發展而帶動房地產上漲的利潤。 “中國經濟發展帶動房地產價格上漲的利潤也應該由中國居民享有。”一位學者評價道。 但是這種主觀愿望是否能落實,有很大的不確定性。里昂證券的李慧認為,只是針對某一特定投資主體進行限制的話,有違市場公平原則。 復旦大學的孫立堅教授認為,中國在加入世貿組織的協議中也提到,中國可以尋求“國家安全”的保護傘。“但問題是世貿組織是否允許將外資投資房地產歸入‘涉及國家金融安全’的范疇中。” 孫立堅同時認為,限制外資并購中國房地產企業實際上也很難實施。因為近期國內一些規模比較大的房地產企業正在醞釀海外上市。如果不讓外資入股的話,也就是說要限制這些企業赴國際資本市場融資。 而針對“是外資投行炒高了中國的地產價格”的言論,孫立堅認為,目前還很難下定論,因為現在政府正處于擠出房地產泡沫的階段,擠出外資,房價是否就會下跌也不太好說。就拿摩根士丹利和高盛來說,它們的確在國內購置了很多物業,但是這些物業基本都是酒店式公寓和辦公樓,這些地產項目和普通居民的居住需求并不重合。炒高國內房價的人更可能是一些游資,而非正大光明的外資。“因此,如果一味堵外資的話,不知道最后收效是否會大。” 相關報道 |