國六條再下戰書 樓市調控知易行難

　　□本報記者　舒眉

　　我國房地產市場的一個怪現象引人關注：一邊是高達1.2億平方米的空置房，一邊是不斷上漲的房價已經超過大部分老百姓的承受能力。

　　自去年房地產宏觀調控一年以來，北京、深圳等大中城市的房價卻逆市飛漲，如今中

央政府再次出手，但如果地方政府執行不力，新方法也解決不了老問題

　　五一長假前，相戀多年的軟件工程師陳鑫和醫院大夫王若兮領了結婚證。蜜月中的小兩口婚后第一項共識就是不買房。“我們不能把今后的生活拴在房子上。”

　　2004年以來，各大城市房價的暴漲引起了全社會的普遍關注。去年3月，中央政府果斷實行房地產調控，相繼出臺“新老國八條”，試圖穩定房價。然而一年下來，許多城市房價漲幅仍然超過10%。陳鑫所在的北京市的房價在今年1月到2月，短短一個月間，上漲了17.3%。

　　針對重新反彈的房價，5月17日，中央政府再次出手，國務院常務會議公布了促進房地產市場健康發展的六條措施，被媒體稱為“新國六條”。內容涵蓋了稅收、信貸、土地、供應、市場、結構乃至信息披露等各個方面。

　　看到新聞，陳鑫并不興奮，“房價真會得到抑止嗎？”他一副疑惑的神情，“去年我們就是太相信‘國八條’了，才一再耽誤，今年我看懸。”

　　陳鑫的疑惑也是大多數人的疑惑：為什么房地產市場是一邊調控，一邊漲價？對政策制定者而言，房地產市場矛盾卻更為突出和棘手：雖然老百姓對房地產消費信心不足，房價卻依然在供給加大、需求萎縮的局面下一路走高。

　　據統計，城鎮居民購買住房的意愿今年一季度再創新低，前兩個月的購房訂金和預收款下降了24.5%。然而，房地產開發卻是一派熱火朝天的景象。今年前兩個月全國房地產開發貸款同比上升了約20%，有12個省、區、市一季度的房地產投資增幅超過了30%。

　　這種情形下，今年3月以來北京、天津、深圳、廣州等部分城市的房價更是持續猛漲。北京市新房交易均價自2003年以來首次反超上海。深圳市雖出臺“深八條”穩定房價，新房均價還是突破了萬元大關。

　　這種局面不得不令人反思，去年的新老“國八條”為何沒有取得預計效果？現在的新國六條又能否解決老問題？瘋漲的房價將給中國經濟帶來什么呢？

　　這是陳鑫想弄明白的問題，也是政策制定者正在思索的問題。

　　宏觀調控為何成效不大

　　“原因很簡單也很復雜。”瑞士信貸第一波士頓亞太區首席經濟學家陶冬認為。“主要是執行上出了問題。中央的意圖和地方的執行存在偏差。”陶冬解釋說。

　　自從1990年代中期之后，GDP增速作為一種潛在而流行的政治激勵機制，深刻地影響著地方政府官員行為。在1998年房改之后，地方政府逐漸發現房地產業具有非凡的產業拉動能力。

　　在房地產最為熾熱的華東某市，2004年房地產直接拉動的GDP約為17%，間接影響建筑材料、家電等行業所帶動的GDP約為3%到7%，合計共約20%。這使得房地產在該市支柱產業中的位置急劇上升。房地產既然可以像變魔術一樣變出GDP來，那么，房地產就不再僅僅是房地產，各地方政府已經紛紛將房地產作為發展經濟的萬能鑰匙。

　　遺憾的是，地方政府這種依靠房地產發展經濟、加速GDP增長的思路并沒有在調控后發生根本改變。

　　“可以說，2005年的‘新老國八條’其實至今也沒有完全落到實處。宏觀上大張旗鼓，但是微觀上發力不夠，這是目前部分地方房地產市場再度高溫的主要原因。”上海復旦大學房地產研究中心副主任華偉說。

　　SOHO中國董事長潘石屹的感受從側面驗證華偉的判斷。他以去年中央政府寄予厚望的土地調控政策為例，盡管中央政府要求盡快公布兩年內的土地供應計劃，并且要公布土地的分布情況、開發進展情況等等，但實際上當年的土地供應計劃絕大部分省市和城市到下半年才公布，有一些城市到今天為止都沒有公布。

　　“這就給市場一個信號，就是土地供應會非常緊張，結果勢必影響房子的供應。如果‘國八條’能夠得到嚴格執行，目前的情況會更好些。同時，二手房市場建設嚴重滯后，沒能起到平抑房價的作用。”潘石屹說。

　　從去年房地產宏觀調控的另一重要手段——貨幣政策來看，也難以藥到病除。陶冬認為，單純以行政命令的手段制止銀行貸款流向開發商，這對個別中、小開發商可能是致命的，但對資金充沛的大開發商并不造成實質性威脅，相反為他們的趁機擴張提供了方便。國內的大企業和海外地產基金也加入戰團，中國今天的房地產市場比兩年前更熱(個別城市如上海例外)，而且波及全國大中小城市。

　　因此，即便對短期炒房行為征收20%的交易稅，打擊了短期投機者，在開發商普遍炒作房價、房地產投資者隊伍不斷擴大、外資不斷流入內地房地產市場等因素的作用下，房價上漲仍然成為必然。

　　房價暴漲禍害無窮

　　房價一路狂奔的姿態，不僅背離房地產宏觀調控的初衷，也急劇提升了中國金融系統的整體風險。而后者則是中央政府念茲在茲的最大隱憂。

　　央行副行長吳曉靈提供的權威數據顯示：截至2005年底，房地產貸款超過了3萬億元。而根據安永會計師事務所的地產和銀行不良貸款專家潘泰博的研究，隱藏在我國銀行的地產類不良貸款已經達到了5250億元人民幣，這還不包括以其它貸款形式流向房地產企業的隱性部分。

　　正是出于這樣一種憂患，中央政府才一再升高房地產的預警分貝，并在“老國八條”中將房地產帶來的“金融風險”放在第一醒目的位置。房地產可以帶動57個產業，在拉動中國經濟增長中居功厥偉，但當它潛在成本開始超出甚至遠遠超出這個收益的時候，房地產就可能變為一劑飲鴆止渴的毒藥。

　　北京大學蔡志洲先生概括了房價過快上漲的四大“擠出效應”，即抑制居民其他消費、加劇收入不公、浪費社會資源、影響農村剩余勞動力穩定轉移。

　　2005年4月披露的一份由上海團市委編寫的《上海青年調查報告》顯示：住房問題已經上升為上海青年心目中最為關心的問題。對于那些尚未購房的人來說，飛漲的房價已經構成了一次災難性的通貨膨脹，使他們的實際購買力嚴重貶值。

　　正是由于上海房價過高，陳鑫在2004年離開了上海，轉到北京，“下決心去一座陌生的城市并不容易，但自我畢業后，上海某些地方的房價幾乎漲了3倍，這讓人很絕望。”

　　陳鑫提起了同樣在做軟件開發的同學小李，他們收入相仿，每個月在8000元左右，“但他光是還貸款就要5500元／月，而且要還25年，這樣的生活還有什么樂趣？”

　　當那些擁有住房的人在為自己不斷升值的財富而快慰的時候，另外一部分人的住房之夢卻在變得越來越遙不可及。上面那份報告中上海青年以及陳鑫對住房所表現出來的關注，表達的實際上就是這樣一種無奈、焦灼甚至絕望。

　　有關專家認為，購房者因透支積累而淪為“房奴”，凸顯過度集中的單一消費方向，抑制了健康的社會投資和消費，從而使經濟增長鏈條畸形化。中國社會科學院研究員易憲容甚至提醒說，應防止房地產業“挾持”中國經濟。

　　面對房價暴漲帶來的巨大獲利空間，中國許多企業爭先恐后地進入了房地產行業。2003年初期的統計表明，中國有超過300家上市公司涉足地產，占當時上市公司的25%以上。連海爾、TCL這樣的家電企業也蓋房子賣了。

　　“現在正是制造業升級的關鍵時候，而把錢都投到房地產中，其他的發展得不到資金保證，就業的壓力又將加大。土地成本抬高，商務成本抬高，這個問題非常重要，是頭號問題。”發改委宏觀經濟研究室主任王小廣認為。

　　而金融學家徐滇慶在他的新作《爭辯中國房地產》中發現了一個問題，“以2003年的房價為基礎，中國的老百姓在2004年購買住宅的時候由于房價上漲的因素而多支付了1663億元。這些購房時多支付的錢究竟落進了誰的荷包？”

　　在對各種房地產的成本進行考證后，徐滇慶發現刨除了稅收、土地、建材和人工的成本，有近千億元的資金去向不知所終。

　　“購房者因為房價上漲的原因所支付的巨款絕對不會無緣無故地從人間蒸發。它只能有兩個去處：地方政府或房地產商。”他說。

　　新國六條還需配套措施

　　“對于此次‘國六條’的效果，現在還很難判斷，關鍵是要看政策的后續配套措施。”陶冬說。

　　“而相比貨幣政策的總量控制，目前，在房地產問題上，選擇稅收調節會更加有針對性。”央行一位不愿透露姓名的高層人士告訴記者。

　　針對資金過多，央行已經發出了加息的緊縮信號。然而，上述官員解釋到，雖然本次貸款利率上調27個基點，但反而加大了存貸款利差，這也加劇了銀行的放貸沖動。

　　而即便潛在風險巨大，房地產信貸業務對于銀行來說依然是金牌業務。因此，期望商業銀行控制房地產開發貸款和住房抵押貸款都不現實。另外，目前的央行已經很難按照過去的調控手段對商業銀行進行貸款控制。

　　這位官員還表示，大幅提高貸款首付比也不可行，這會誤傷真正需要買房的普通居民，因為“首付比”就是因為一般老百姓買不起房子才出臺的政策，提高首付比只會讓更多的老百姓買不起房子。

　　一些商業銀行的內部人士也認為采用貨幣手段調控房地產并非上策。

　　“這樣的效果很不好，”一位股份制銀行公司業務部經理告訴記者，“即使不給開發商發貸款，一些大企業通過委托貸款的方式還是可以通過銀行把錢流向開發商；另外，按照銀監會目前的信貸分類，共有200多個行業，但是行業和行業之間的劃分并不清晰，一些主營業務是酒店的企業它可能也做房地產，在發放貸款的過程中，這部分的錢并不計入房地產貸款。”

　　“中國房地產的一個重要問題是缺少稅收調節。房地產開發商的營業稅只有5.5%，但開發商可以提高房價，把稅負轉嫁給消費者。”王小廣認為，利率主要起信號作用，央行加息是給銀行和消費者一個信號，但是不足以控制目前房地產價格過快上漲。

　　他認為，房地產稅收應該有四個稅：第一個是交易稅(契稅)；第二是財產稅；第三是所得稅；第四是消費稅。房地產稅收不可能一步到位，可以一步一步來。首先，資本所得稅要在20%-50%之間。“我們允許炒房，但是資本增值的部分要課以重稅，以高稅收抑制房地產投機。”

　　重新審視住房制度

　　“但這些都不是根本的措施，應當將住房改革從目前的市場化向雙軌制轉變，最根本的措施是要調整住房制度，應該回歸到1998年23號文件當時的思路上去。”社科院金融所尹中立說。

　　其實在1998年的《國務院關于深化住房制度的決定》(即23號文)中就提出對高收入者供應商品房，對中低收入者供應含有一定住房社會保障的經濟適用住房，對最低收入者供應含有較多住房社會保障的廉租屋。尹中立認為，按照這個原則，國家要建立以經濟適用房、廉租房為主體的住房體系，至少50%的人應該住在公家的房子里面。

　　但后來政府更多地將經濟適用住房作為暫時的過渡性措施，主導思想還是強調“市場化”。經濟適用房因為利潤低，因而不受地方政府重視，難以發展起來。

　　“市場化解決不了住房問題，還是要在住房制度上做文章。政府應該提供住房保障制度，來滿足廣大中低收入階層的住房需求。最后一定要走這條路，別無選擇。”尹中立說。

　　無獨有偶，地產大腕任志強也呼吁政府承擔起解決中低收入家庭的住房責任，他認為，政府放棄了解決中低收入家庭的住房責任。現在國內大量城市甚至尚未建立最低保障的廉租房制度就是證明。

　　據任志強介紹，政府拿出每年1／5的土地收入就高達1100多億，超過了全年免去的600億農業稅，這些錢用于解決城市人口戶數不到1／10的困難家庭的住房沒有任何問題。政府也可以拿出土地收入的一部分用于建立貼息貼租的住房，解決夾心收入層的住房與購房困難也會大有成效。矛盾就不會集中于房價了。對于未來的預期，任志強表現得很樂觀。

　　聽到政府要加大經濟適用房供應的消息，剛剛搬過第四次家的陳鑫似乎有了盼頭，“這是一個好消息，但要看具體的落實，碰到合適的房子，我們還是想要安個屬于自己的家，總不能到60歲還在搬家吧。”陳鑫嘆了口氣。

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　　“國六條”主要內容：

　　(一)切實調整住房供應結構。(二)進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。(三)合理控制城市房屋拆遷規模和進度。(四)進一步整頓和規范房地產市場秩序。(五)加快城鎮廉租住房制度建設。(六)完善房地產統計和信息披露制度。

　　來源：新華社