天地行：一季度滬辦公樓高漲幅低空置

　　黃清燕 每日經濟新聞[2006-5-23]

　　天地行研究報告提醒，如果上海辦公樓市場不注意控制總供應量、不調節上市節奏、不注重產品個性、不做好物業配套服務，那些以銷售為主力的乙級辦公樓和商務樓將首當其沖成為辦公樓市場下挫的導火線。

　　高漲幅、低空置率仍為今年第一季度上海辦公室租賃市場的主旋律。最新發布的天地行研究報告指出，與2005年全面火爆的上海辦公樓市場行情不同，2006年初，辦公樓租售市場開始出現兩極分化。上海辦公樓租賃市場向好的同時，銷售市場在供應量不減的情況下，開始出現銷售速度放緩的跡象。

　　辦公樓大熱行情又一年：空置率降至6%

　　各大咨詢公司提供的研究報告均達成共識：今年上海辦公樓租賃市場仍將延續去年大熱行情。特別是受2006年中國對外資開放金融市場的影響，外資金融機構在中國加速擴張，甲級辦公樓成為市場追逐的“香餑餑”，也引發了甲級辦公樓提前預租、冠名權交易的熱潮。

　　天地行數據表明，目前上海六大板塊的辦公樓平均租金為0.82美元/平方米/天，較上季度上漲2.7%，較去年同期上漲19.1%，而空置率則降至6%。三個次中心商務區的辦公樓平均租金為2.82元/平方米/天，較上季度上漲2.8%。天地行研究部預測，隨著2007年中國銀行業全面對外開放，更多的專業服務類、金融類公司的涌入和集聚，甲級寫字樓租金壓力會進一步放大。2006年六大區域的甲級寫字樓租金將平均上漲10%到12%，甲級寫字樓供不應求狀態將繼續至2007年才會有所緩解。

　　從2006年初開始，六大板塊租金平均上漲0.02美元/平方米/天，漲幅為2.7%。租金水平最高的仍是淮海路沿線、南京西路沿線、陸家嘴地區三大區域。而漲幅最大的則依次為淮海路沿線、徐家匯地區、陸家嘴地區。其中淮海路沿線白金大廈、淮海國際廣場的推出和陸家嘴匯亞大廈、上海銀行大廈的上市，分別成就了區域的高漲幅；而徐家匯地區租金高漲幅，則是由長期供不應求的市場需求所決定的。

　　六大商務板塊各領風騷

　　陸家嘴。作為金融貿易區，陸家嘴集聚了眾多國內外知名金融機構，入住行業以金融投資類企業為主，此外還有物流商貿、咨詢服務類企業，寫字樓平均日租金在0.84美元/平方米/天左右，較上季度上漲2.4%。在匯亞大廈入市、上海銀行大廈開始預租等供應量增加的情況下，陸家嘴區域的空置率仍控制在10%以下，顯示出本區域強勁的吸納力。

　　淮海路沿線。作為商業集中地區，淮海路聚集了眾多咨詢業和服務業企業。隨著白金大廈入市，淮海國際廣場開始預租，兩大頂極樓宇再次推高淮海路沿線辦公樓租金，致使本區域的辦公樓日租金達到0.99美元/平方米，較上季度上漲6.5%，漲幅位列六大區域之首。其中嘉華中心目前已處于滿租狀態，本季度平均租金降為1.1美元/平方米/天。

　　南京西路沿線。因其濃郁的商務氣氛加上地處二號線沿線優越的地理位置，南京西路成為大型跨國企業辦公的首選。入住企業以制造業、商貿業、服務業為主。一季度以來租金總體變化不大，平均日租金為0.88美元/平方米，較上季度上漲1.1%，漲幅為六大區域之末。梅泰恒、嘉里中心、上海商城日租金1-1.5美元/平方米，空置率在1%-5%之間。其中上海商城以1.62美元/平方米/天的租金位居全市首位。恒隆廣場二期預計將在今年年底竣工，上市后一方面將緩解本區域辦公樓需求，另一方面也將提升本區域的整體租金水平。

　　人民廣場及外灘。人民廣場及外灘占據了人文環境及地鐵1、2號線的換乘樞紐優勢，入住行業以金融、保險、

　　徐家匯區域。得益于成熟的商業氛圍、便利的交通，入住企業以與商業相關連的行業為主，包括IT、服裝、餐飲、貿易、廣告、投資咨詢、證券、保險等。平均日租金達到0.72美元/平方米，較上季度上漲2.9%，漲幅位列全市第二。而世紀商貿廣場、華爾登廣場、港匯廣場等區域內幾大高價位辦公樓均呈滿租狀態，反映了本區域對高檔辦公樓的需求旺盛，而缺少頂級辦公樓也是目前徐家匯區域面臨的最大問題。

　　虹橋開發區。作為最早的辦公商務區，虹橋開發區以其成熟的辦公環境吸引了眾多跨國公司和臺商企業。入住行業以制造業、貿易、科技為主，平均日租金居于六大區域最低水平，為0.70美元/平方米/天，較上季度略有上漲，漲幅為1.4%。本區域的租金水平整體不高，主要集中在0.55-0.7美元/平方米/天，僅有國際貿易中心的租金突破1.0美元/平方米/天。目前有不少銷售型辦公樓供應，隨著后市這些銷售型辦公樓轉向租賃市場，將有望拉升本區域租金水平。