學(xué)者打賭五年內(nèi)房?jī)r(jià)必跌 地產(chǎn)商否認(rèn)在操縱房?jī)r(jià)

　　中央電視臺(tái)《新聞會(huì)客廳》5月17日播出“王小廣：我用名義賭房?jī)r(jià)”，以下為節(jié)目實(shí)錄：

　　主持人：各位晚上好，歡迎您收看《新聞會(huì)客廳》。最近網(wǎng)絡(luò)上流傳著這樣一則模仿周星馳口氣的笑話，這樣說(shuō)，說(shuō)曾經(jīng)有一個(gè)房子擺在我面前，我沒(méi)有買，但是幾天之后它漲了五百元，如果再有一次這樣的機(jī)會(huì)的話，我情愿買它一萬(wàn)套。雖然說(shuō)這是一個(gè)笑談，但是

它多多少少反映了當(dāng)下買房者的一種心聲。在眾說(shuō)紛紜的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是漲還是跌的這種觀點(diǎn)聲中，有一個(gè)聲音引起了我們的注意。

　　對(duì)于近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，用眾說(shuō)紛紜來(lái)形容再合適不過(guò)了。最近有一個(gè)名字，因?yàn)榘l(fā)表關(guān)于房地產(chǎn)的言論而熱了起來(lái)。他就是王小廣。王小廣先后發(fā)布了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的文章，影響最大的一篇文章是《論房地產(chǎn)市場(chǎng)的十大謊言》。他的主要觀點(diǎn)是，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格高的太多，有點(diǎn)離譜。而在未來(lái)的幾年之內(nèi)，房?jī)r(jià)一定會(huì)下跌。作為國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所的一名研究員，他的觀點(diǎn)影響不小，引起了一片反對(duì)之聲。反對(duì)者用當(dāng)前的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)回應(yīng)他，有的房地產(chǎn)商甚至干脆說(shuō)王小廣是個(gè)房地產(chǎn)的外行。有人還要和他打賭房?jī)r(jià)在未來(lái)幾年到底會(huì)漲還是會(huì)跌。還有人覺(jué)得他挑戰(zhàn)強(qiáng)勢(shì)的房地產(chǎn)界，是一個(gè)自不量力的家伙，就像堂吉訶德。那么，面對(duì)種種來(lái)自地產(chǎn)商以及同行的質(zhì)疑，王小廣是否仍然堅(jiān)信自己的判斷，他又如何面對(duì)外界對(duì)他的種種說(shuō)法，比如有人評(píng)價(jià)他的外行之說(shuō)？

　　主持人：介紹一下今天演播室的嘉賓，國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所的研究員王小廣先生。剛才這個(gè)短片里說(shuō)了關(guān)于您的種種信息，您先跟我澄清一個(gè)信息，今天您來(lái)到我們演播室是以什么樣的身份，是以專家的身份還是以官員的身份，因?yàn)槟�畢竟�?lái)自國(guó)家發(fā)改委。

　　王小廣：我從來(lái)都是以個(gè)人的、專家的身份，就是研究者的身份，因?yàn)槲覀円膊皇枪賳T，研究人員不是官員。

　　主持人：前一段時(shí)間您主持撰寫了一個(gè)中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告，其中涉及到關(guān)于房地產(chǎn)的這樣一個(gè)章節(jié)，這個(gè)報(bào)告一出爐之后有一位房地產(chǎn)說(shuō)，您寫的是外行寫的非市場(chǎng)化的文章，被這樣一位房地產(chǎn)商公開(kāi)地被說(shuō)為外行，有沒(méi)有臉上會(huì)有掛不住的感覺(jué)？

　　王小廣：我沒(méi)有，從來(lái)沒(méi)認(rèn)為我是外行，是我精心研究的結(jié)果，因?yàn)槲易钤珀P(guān)注房地產(chǎn)應(yīng)該說(shuō)是在90年代，特別是1996、1997年，我1998年的時(shí)候還出本書，所以我不是外行。

　　主持人：你關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)大概多長(zhǎng)時(shí)間？

　　王小廣：現(xiàn)在應(yīng)該差不多快十年了吧，我還算是比較早。

　　主持人：您認(rèn)為您對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究足以到專家的程度，或者說(shuō)是不是足可以不被人稱為外行的程度？

　　王小廣：應(yīng)該是。

　　主持人：你怎么看待由一位房地產(chǎn)商站出來(lái)說(shuō)，您是一位房地產(chǎn)的外行呢？

　　王小廣：這個(gè)沒(méi)什么問(wèn)題，因?yàn)楦�他的利益不一致，跟他的觀點(diǎn)不一致，他就講我是外行，這沒(méi)有什么問(wèn)題，評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)不在于自己認(rèn)識(shí)怎么樣，我覺(jué)得在于以后歷史，就是你講的這些東西，是不是客觀、公正，是不是符合于真正的規(guī)律。

　　主持人：還有關(guān)于房地產(chǎn)商對(duì)您的一些觀點(diǎn)也有一些爭(zhēng)議，比如說(shuō)您有一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)的價(jià)格只漲不跌，這是一個(gè)神話，但是有些房地產(chǎn)商認(rèn)為，從世界歷史發(fā)展的角度來(lái)看，歷史上驗(yàn)證了這樣一個(gè)理論，就是只漲不跌的。

　　王小廣：沒(méi)這個(gè)事兒，我可以舉很多例子，第一個(gè)，日本在90年代初房地產(chǎn)泡沫破滅之后，到90年代末的時(shí)候，它的房?jī)r(jià)最低價(jià)比最高價(jià)的時(shí)候跌了80%，現(xiàn)在有所恢復(fù)，也不過(guò)就是跟當(dāng)時(shí)的價(jià)格，只有相當(dāng)于50%；香港也是如此，我們講彩電，我們的彩電、汽車、電腦，我們的電腦當(dāng)時(shí)286賣兩萬(wàn)多塊錢，現(xiàn)在286買不著，兩千塊錢都能買到一個(gè)奔騰，奔三、奔四，它不光講賣的絕對(duì)價(jià)格便宜，而且質(zhì)量更高。

　　主持人：可房子能跟這些商品是一類的嗎？

　　王小廣：我覺(jué)得有相似之處

　　王小廣的主要觀點(diǎn)是房子的成本并不高，所以房?jī)r(jià)必然會(huì)下跌。而目前房?jī)r(jià)虛高的原因是地產(chǎn)商從中操控房?jī)r(jià)。他認(rèn)為，地產(chǎn)商通過(guò)控制言論、囤積房源等各種方式來(lái)達(dá)到操控房?jī)r(jià)的目的。王小廣還認(rèn)為房?jī)r(jià)居高不下的另一個(gè)原因是地產(chǎn)商要挾政府。地產(chǎn)商制造了一種說(shuō)法，就是地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的支柱，不能跌，否則就會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大的影響，以此來(lái)取得政府部門的某種保護(hù)。這種說(shuō)法立刻遇到了地產(chǎn)商的反駁，以任志強(qiáng)等地產(chǎn)商為代表的一些人堅(jiān)決反對(duì)操控房?jī)r(jià)說(shuō)和要挾政府說(shuō)。

　　主持人：您關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有房?jī)r(jià)發(fā)表的一些觀點(diǎn)，應(yīng)該說(shuō)相當(dāng)多的房地產(chǎn)商是不接納，也不大認(rèn)可的。接下來(lái)我們就連線一位房地產(chǎn)商任志強(qiáng)，我們聽(tīng)聽(tīng)他有一些什么樣看法，任先生您好。

　　任志強(qiáng)：您好。

　　主持人：任先生有這樣的一種觀點(diǎn)，是來(lái)自專家學(xué)者的觀點(diǎn)，比如說(shuō)他們認(rèn)為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)處在一個(gè)不是很合理的水平，其中一個(gè)重要的原因就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商人在操縱著房?jī)r(jià)，比如說(shuō)可以采取這樣幾種方式，他們可以囤積居奇，他們可以操控言論等等，我不知道您怎么看？

　　任志強(qiáng)：我根本不承認(rèn)有這種現(xiàn)象，全國(guó)有5.9萬(wàn)家房地產(chǎn)商，全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積和銷售面積都超過(guò)了億，一個(gè)發(fā)展商能把全國(guó)的房?jī)r(jià)能炒上去嗎？完全是不懂行的人扣的莫須有的罪名。

　　主持人：任先生，比如說(shuō)在五一期間有很多消費(fèi)者買房，他們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)非常奇怪的現(xiàn)象，就是售樓的小姐或者售樓的先生跟他們講，對(duì)不起，先生，您看中的這套住房我們已經(jīng)售出去了，但是事后經(jīng)過(guò)記者的調(diào)查，這套房根本就沒(méi)有售出去，而是開(kāi)發(fā)商作為一種促銷的手段，您怎么看？

　　任志強(qiáng)：那是少量和個(gè)別的現(xiàn)象，也可能沒(méi)售出去的原因是前一個(gè)人訂貨完了以后他又不要了，所以各種情況都是有可能的。我們?cè)诰W(wǎng)上銷售，要以網(wǎng)上銷售登記的為準(zhǔn)，沒(méi)有登記的就是沒(méi)有銷售的，已經(jīng)登記的就是銷售的，如果你在網(wǎng)上敲一敲，每個(gè)消費(fèi)者都可以用很透明的信息去了解到，這套房子到底是賣了還是沒(méi)有賣。

　　主持人：任先生，您認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是不大可能去操縱房產(chǎn)的價(jià)格的。

　　任志強(qiáng)：根本就不可能，一點(diǎn)可能都沒(méi)有。

　　主持人：接下來(lái)還有一種觀點(diǎn)，有專家認(rèn)為，只要是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有漲肯定是有跌的，為什么房地產(chǎn)業(yè)不能衰退呢？您怎么看？因?yàn)橛袑＜艺J(rèn)為，房地產(chǎn)商之所以持這樣的觀點(diǎn)，是以此來(lái)要挾地方政府。

　　任志強(qiáng)：你完全理解錯(cuò)了，這些專家可能也說(shuō)錯(cuò)了，房地產(chǎn)行業(yè)的衰退是指它的總量關(guān)系，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家可以永遠(yuǎn)連續(xù)不斷的一個(gè)總量關(guān)系。比如說(shuō)紐約最高的生產(chǎn)量可能是一億平方米，但是現(xiàn)在每年的開(kāi)復(fù)工面積只有二百萬(wàn)平方米，這是它的一個(gè)產(chǎn)業(yè)從高盛時(shí)期到衰退時(shí)期的，它和價(jià)格沒(méi)有任何關(guān)系，所以這種理解本身就是錯(cuò)誤的。今天我們說(shuō)我們的房?jī)r(jià)漲了，更多的應(yīng)該說(shuō)相對(duì)價(jià)格漲了，從美國(guó)30年代的房?jī)r(jià)指數(shù)情況看，絕對(duì)值都是一直上漲的，但是在某些年段是有跌和升的交叉，這是一定會(huì)出現(xiàn)的。但是總體在人們收入不斷增長(zhǎng)，建筑材料不斷更新，設(shè)備和技術(shù)條件不斷增加的情況下，房?jī)r(jià)一定是只漲不會(huì)降，降只是一個(gè)相對(duì)的過(guò)程，而漲是一個(gè)結(jié)果的過(guò)程。

　　主持人：任先生，您已經(jīng)說(shuō)得十分專業(yè)了，您現(xiàn)在講話的時(shí)候，是把自己看作是一個(gè)房地產(chǎn)的專家，還是把自己看作一個(gè)房地產(chǎn)商？

　　任志強(qiáng)：我們可以嚴(yán)格地說(shuō)，我們是善于學(xué)習(xí)的房地產(chǎn)商。我后頭有一個(gè)龐大的專家組，在按照國(guó)際慣例做這些研究，

　　主持人：您作為一個(gè)善于學(xué)習(xí)的房地產(chǎn)商，您覺(jué)得您的講話代表誰(shuí)的利益呢？

　　任志強(qiáng)：我覺(jué)得我們代表的是社會(huì)的利益，這個(gè)社會(huì)利益既包括房地產(chǎn)商作為一個(gè)利益群體，我們也代表了消費(fèi)者，因?yàn)槲覀冎�道消費(fèi)者是我們的上帝，如果我們完全不知道，可想，這5.9萬(wàn)個(gè)發(fā)展商生產(chǎn)的房子怎么能賣得出去呢？

　　主持人：如果說(shuō)買的一方和賣的一方，買的一方可以代表賣的一方的利益，這個(gè)生意怎么做呢？

　　任志強(qiáng)：恰恰是因?yàn)橘I的一方代表了賣的一方的利益，賣的一方也代表了買的一方的意見(jiàn)，這個(gè)生意才能做成，如果兩方的利益達(dá)不到一致，怎么可能做成一個(gè)生意呢？

　　主持人：在任何一個(gè)領(lǐng)域內(nèi)，就一個(gè)問(wèn)題產(chǎn)生不同的看法和觀點(diǎn)是非常正常的事情，對(duì)一個(gè)問(wèn)題持有自己的意見(jiàn)和觀點(diǎn)，應(yīng)該說(shuō)這是一個(gè)開(kāi)放的社會(huì)，這是一個(gè)多元化的社會(huì)，開(kāi)放的社會(huì)。

　　王小廣：有不同的利益，有不同的聲音。

　　主持人：出現(xiàn)不同的聲音是非常正常的事情，您覺(jué)得您的觀點(diǎn)跟王小廣先生的觀點(diǎn)本質(zhì)的區(qū)別在什么地方？

　　任志強(qiáng)：本質(zhì)的區(qū)別在于，第一，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)是由兩個(gè)部分組成，第一個(gè)部分是非市場(chǎng)化的房地產(chǎn)部分，另外一個(gè)部分是我們可以看到統(tǒng)計(jì)數(shù)字，(市場(chǎng)化)房地產(chǎn)的部分，這兩個(gè)部分共同組合起來(lái)，是我們真正的中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的部分。在這個(gè)問(wèn)題上，我們認(rèn)為過(guò)熱不過(guò)熱要把兩個(gè)部分綜合起來(lái)才能看出來(lái)，這是我和王小廣分析房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是投資過(guò)熱的第一個(gè)差別。第二個(gè)差別就是對(duì)需求的認(rèn)識(shí)，需求要根據(jù)什么來(lái)判斷需求，我們不僅僅是用房?jī)r(jià)收入比來(lái)判斷需求，而且還要根據(jù)我們政府的投資所形成的拆遷，這種強(qiáng)烈需求，發(fā)展商對(duì)舊樓改造形成的拆遷，這種強(qiáng)烈需求所造成的一個(gè)結(jié)果，這部分人是靠投資去買房子，而不是靠個(gè)人的收入去買房子，這塊需求占的量在國(guó)內(nèi)統(tǒng)計(jì)中，曾經(jīng)占到50%的市場(chǎng)銷售量。第三，我們的住房私有化率已經(jīng)達(dá)到了百分之八十幾，按照建設(shè)部公布的也達(dá)到了百分之七十幾，這樣一個(gè)高度的私有化率說(shuō)明沒(méi)有住房的人的數(shù)量是很少的，或者說(shuō)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的擁有住房的人的數(shù)量是很少的，大約只有15%到25%左右，而不是說(shuō)國(guó)家并沒(méi)有讓大家擁有住房，都住在大街上。另外一個(gè)我們認(rèn)為，住房不是都要購(gòu)買，而是既要有購(gòu)買，也要有租賃。