城市與房地產：陰晴圓缺

　　所謂健康的房地產市場就是在規模、結構、速度、質量方面，房地產系統與宏觀經濟及其他系統相互適應和相互促進的狀態。房地產促進城市經濟發展的前提是房地產市場的健康。根據健康度理論框架及指標體系，建立理論標準模型，計算經驗數據，最后計算健康偏離度。

　　本報告從城市住宅、商業、工業、土地市場全面分析得到了中國內地35個大中城市房地產健康偏離程度指數(見圖2-2)。根據分析，可得到下面論斷。

　　1�倍鄶党鞘械姆康禺a市場不健康

　　從圖可以看出，嚴格地說中國35個大中城市房地市場都不健康。按照放松的標準，35個城市有13個基本健康，17個不健康，5個嚴重不健康。

　　2�惫�業用地市場最不健康，住宅市場和土地市場次之，商業房地產市場相對來說比較健康

　　四個市場計量結果如下：工業房地產市場健康偏離度最高的為1.86，35個樣本城市工業用地市場的健康偏離度均值為1.18；住宅市場健康偏離度最高的為1.25，35個樣本城市住宅市場的健康偏離度均值為1.09；土地市場的健康偏離度的最高值為1.23，35個樣本城市土地市場的健康偏離度均值為1.09；商業房地產市場的健康偏離度的最高值為1.18，35個樣本城市土地市場的偏離度的均值為1.04。從計量結果中可以看出，工業房地產市場的健康偏離度的最大值和均值都比較高，工業房地產市場是最不健康的。

　　3�狈績r收入比東部地區比西部地區高，沿海地區比內陸地區高

　　通過房價收入比可以發現其健康程度有很強的規律性：東部地區城市住房市場相對其他區域更不健康。熱點城市和環境良好的城市的住宅市場相對更不健康，如北京、上海、南京、杭州、廈門等熱點城市的住宅市場相對西寧、銀川等城市的住宅市場要不健康得多。

　　4�狈績r收入比偏高

　　對35個城市的房價收比的健康偏離度的計量發現：最大值為1.52，均值為1.12，很多城市房價偏高，居民的購房壓力比較大。

　　5�弊≌�出售價格的增長速度與租賃價格的增長速度相背離

　　住宅出售價格的健康偏離度中35個樣本城市的最大值為1.59，均值為1.13，而出租價格增長的偏離度的全部值都為1，這說明住宅的出租價格在合理的區間內而住宅的出售價格卻增長過快，出售價格與出租價格的增長不相適應。

　　6�弊≌�投資過熱

　　在住宅市場中，住宅投資的健康偏離度最大值為1.93，中位數為1.13，35個樣本城市投資的健康偏離度的均值為1.20，這說明住宅的投資存在過熱的問題。

　　7�鄙鐣�保障房投資規模偏小，增長速度偏低

　　在社會保障房投資所占比重的健康偏離度中，最高值為1.47，35個樣本城市社會保障房的健康偏離度的均值為1.20，在社會保障房的投資增長速度的偏離度中，最大值為1.45，均值為1.13，社會保障房投資規模偏小，增長速度偏低，這也是很多城市住宅市場健康程度不高的主要原因。

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　　對工業地價的健康偏離度的計量發現：35個城市工業地價的健康偏離度最大值為1.63，均值為1.21，中間值為1.16；其價格增長的健康偏離度最大值為1.99，中間值為1.20，均值為1.24；土地市場中土地價格的健康偏離度最大值為1.56，中間值為1.20，均值為1.23，其價格增長的健康偏離度最大值為1.98，均值為1.18。可以看出目前大多數城市的土地價格要低于其理論價格，增長速度要低于其理論增長速度，土地市場不夠市場化。