城市與房地產：休戚與共

　　城市經濟與房地產是相互作用、密不可分的，在建立房地產與城市經濟基本理論框架的基礎上，我們利用包括35個大中城市和5年的時間序列的面板(panel)數(shù)據(jù)通過靜態(tài)的計量方法對房地產和城市經濟的關系進行了總體研究和比較研究，得到如下重要發(fā)現(xiàn)。

　　1�背鞘薪洕�與房地產市場的回歸模型

　　我們利用面板數(shù)據(jù)回歸的方法研究城市經濟與房地產市場的相互作用得到如下5個重要的回歸模型。

　　模型1：lnY=2��578831+0��509236lnKh+0��243755lnKo+0��262096lnL

　　該模型為三種生產要素

　　模型2：lnC=-2��765348+0��929608lnY-1��276622lnPL

　　該模型反映了總收入Y和土地價格PL對城市總消費C的影響，特別地，城市消費是土地價格的減函數(shù)，彈性為-1��277。

　　模型3：lnQst=3��421418+0��433143lnIt+0��349359lnQst-1

　　該模型用城市總投資和房地產供給的一階滯后變量來解釋房地產供給的形成，并得到投資對房地產的貢獻彈性為0��433。

　　模型4：lnQdt=0��507945+0��065925lnYt+0��909635lnQdt-1

　　該模型用總收入Y和房地產需求的一階滯后變量Qdt-1解釋房地產需求Qdt。城市總收入對房地產需求的貢獻彈性為0��066。

　　模型5：lnPt=0��304603+0��053383lnIt+0��866623lnPt-1

　　該模型用城市總投資It和房地產價格的一階滯后變量Pt-1來解釋房地產價格Pt，我們得到投資對房地產價格的貢獻彈性為0��053。

　　2�狈康禺a市場表現(xiàn)因素和城市競爭力表現(xiàn)因素的關系

　　我們通過計算和分析房地產市場各個表現(xiàn)指標和城市競爭力的各個表現(xiàn)指標之間的相關系數(shù)得到一些有意義的結論。

　　結論1：城市房地產規(guī)模與城市競爭力的各個表現(xiàn)指標都存在一定的正相關性，也就是說，

　　結論2：房地產市場發(fā)展速度與城市競爭力的相關性是不確定的。房地產業(yè)的高速增長會導致城市經濟較快地增長。但是，若房地產業(yè)發(fā)展速度過快，超過了有效需求，就會降低經濟運行效率，而城市經濟的低效率，也會影響房地產業(yè)的發(fā)展速度。

　　結論3：一般來說，競爭力較強的城市的房地產價格會比競爭力弱的城市的房地產價格高，但過高的房地產價格也會影響城市競爭力的增強。圖2-1正表明了這一點，該圖的橫軸是由左至右按照35個大中城市競爭力與房地產價格的差異排序的。我們可以看到,在這些城市中，房地產價格過高，偏離應有水平最嚴重的5個城市依次為：深圳、杭州、上海、北京、廈門。而排在最后的西寧、重慶、

　　結論4：城市房地產的投資結構與城市競爭力的相關性較弱，但相比而言，住宅投資比重與城市競爭力存在微弱的正相關，而商業(yè)用房地產投資比重與城市競爭力存在微弱的負相關，工業(yè)用房地產投資比重與城市競爭力幾乎不相關。

　　結論5：房屋的空置率與城市競爭力負相關。空置率越低的城市，競爭力越強；競爭力比較弱的城市，其空置率一般也比較高。

　　3�狈康禺a與城市經濟相互作用

　　在比較研究中，我們通過設置虛擬變量的方法，利用面板(panel)數(shù)據(jù)計量了35個大中城市各自不同的房地產運行與城市經濟運行的作用與反作用，我們發(fā)現(xiàn)，不同的城市，房地產與城市經濟相互作用的力度不同。經過比較分析，我們得到如下重要結論。

　　結論1：競爭力越大的城市，其房地產資本存量對城市GDP的貢獻彈性越大；競爭力越小的城市，其房地產資本存量對城市GDP的貢獻彈性就越小。

　　結論2：競爭力越大的城市，其土地價格對城市消費的負向的影響就越小；競爭力越小的城市，其土地價格對城市消費的負向的影響就越大。

　　結論3：競爭力越大的城市，其城市總投資對房地產供給量的貢獻彈性越大；競爭力越小的城市，其城市總投資對房地產供給量的貢獻彈性就越小。

　　結論4：競爭力越大的城市，其城市總收入對房地產需求的貢獻彈性越小；競爭力越小的城市，其城市總收入對房地產需求的貢獻彈性就越大。

　　結論5：不同競爭力的城市，其城市總投資對房地產價格的貢獻彈性并無太大的差異，但是總的來說，競爭力大的城市，城市總投資對房地產價格的貢獻彈性一般較大，競爭力小的城市，城市總投資對房地產價格的貢獻彈性一般較小。

　　4�逼渌麌�際性城市的啟示

　　報告同時對香港、臺北、澳門、新加坡、多倫多、紐約、倫敦的城市與房地產進行案例分析，得出與以上大致相同的結論。