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【軌道交通樞紐商機系列·人民廣場站】 索海霞每日經濟新聞[2006-03-13]
人民廣場站區域是指以人民廣場為中心，由西藏中路、金陵中路、黃陂北路、南京西路所包圍的區域。作為上海傳統的市中心樞紐站點，人民廣場匯集了包括常規地面公交、軌道交通在內的多種城市客運交通方式。
軌道交通1號線、2號線以及規劃中的8號線在此交匯，另外，人民廣場還有26個公交站點，52條公交線路通過，日平均人流達85萬人次以上，節假日達100-120萬人次，最高可達300萬人次。
如此大的人流量，代表著巨大的商機。上海商業網點管理辦公室主任浦祖健表示：“軌道交通樞紐站的地下空間，將是未來上海商業網點布局的重要地帶。”
發展軌道交通樞紐型經濟正成為申城一大熱門，在此效應下，人民廣場地下商城的租金更是連連走高，一鋪難求。
在上海，人民廣場軌道交通的地下空間開發較早，目前共有迪美時尚廣場、香港名店街及華盛街三大地下商場，都已運營多年。雖然2005年以來，上海的房地產市場在調控作用下一度低迷，人民廣場周邊的二手住宅市場成交量也萎縮了近80%，價格開始走低，租金水平也開始下探。但這些并不適用上述的“黃金旺鋪”市場，一直以來，地鐵商鋪投資熱度不減。
二房東利潤驚人
迪美廣場有限公司招商部提供的數據顯示，位于地下商城西南側的迪美廣場目前鋪位租金平均為16元/平方米/月，地段較好的位置可達每平方米20多元，迪美廣場的店鋪租金一直保持著平均每年每平方米上漲1000多元的速度，即使自去年上海房地產宏觀調控以來，也依然保持著20%-30%的年漲幅。
迪美廣場營業部企劃葛曉龍介紹，迪美廣場屬于國企控股公司，并不擁有店鋪的所有權，一般情況下，數量眾多的店鋪會以打包方式出租給公司，公司可以轉租，而在轉租過程中很多公司會提高店鋪租金賺取差價；另一方面，出租給個人的商鋪，店主也經常轉手做起二房東，其間的差價有時更為驚人。
正天行不動產的物業顧問高先生稱，他手上一套二房東掛牌的40平方米迪美廣場店鋪，月租金6萬元，很快就有人摘牌了。高先生還透露，如果要租迪美廣場商鋪做服裝生意，以10平方米為例，最高月租金可達到2萬多元。這樣每平方米的日租金已經接近70元，中間的利潤的確驚人。更有甚者，有人在上海某房屋租售網上掛牌出租其在迪美廣場通道中的1平方米柜臺，月租金標價4000-4500元，日租金高至150元。
盡管“寸土寸金”，仍然是一鋪難求。葛曉龍介紹，迪美廣場共有店鋪300余家，自2006年1月以來，排隊登記等待租鋪的已經接近200人，僅上個月就有六七十家，而另一邊，有意退租的店主卻并不多。
這種二房東轉租獲利，一鋪難求的狀況同樣存在于迪美廣場一側的華盛街和香港名店街。不過，雖然同處優越的商圈環境，華盛街對外公布的店鋪租金是22元/平方米/月，香港名店街接近36元/平方米/月。
對此，上海在行置業投資咨詢有限公司高級咨詢顧問姜新國認為，地鐵商城能否繁榮，最重要的是看其輻射區域的大小。由此看來，規模巨大且是軌道交通樞紐的人民廣場地鐵商城，其龐大的人流量必然帶動區域繁榮。
同時，由于地下商城大多是民防工程改建而來，享受著民防工程的優惠政策，免交所得稅，再加上首租租金較為低廉，因而被越來越多的投資者看中。
市場分析人士預測，規劃中的軌道交通8號線正式運營以后，還會為這些地鐵商城帶來更大的客流量，租金水平還會持續上揚。
迪美、華盛各有變局
面對人民廣場交通樞紐型商業的日益繁榮，作為國企控股的迪美、華盛，表現各有不同。
葛曉龍表示，對于二房東甚至三房東拉高的市場利潤，公司已經注意到了，從去年年底開始，公司已著手考慮調高迪美廣場的店鋪租金水平。至于調整幅度，將在今年六七月份最終確定。
有業內人士稱，租金調整后將壓縮經營者和二房東的部分利潤，對于經營者，很有可能將這部分成本分派到商品銷售價格上，而二房東則有可能將其轉嫁到承租人身上。
與迪美廣場近在咫尺的華盛街去年年底推出128套新商鋪，并宣稱可以20年批租的形式一次性買斷商鋪20年使用權。
華盛街相關人員介紹，此次推出的商鋪位于原華盛街商城的北側，面積在5-25平方米之間，前20年的批租價格大概保持在50-200萬之間，均價10萬元/平方米，后20年如果繼續批租，可以優惠至3萬元/平方米/年。推出至今，華盛街已經批租了近一半，初步打算今年4月15日正式對外營業。
據了解，地下商城的商鋪不能辦理產證，開發公司也只擁有40年的使用權。法律人士分析，這實際上是用合同方式將40年使用權出租。
華盛街方面稱，用20年批租的方式，購買者可以規避人民廣場地鐵商鋪租金不斷大幅上漲的風險，保持在市場價位以下。另外，公司允許購買使用權者將店鋪轉租，賺取差價。顯然，此舉為覬覦人民廣場地下商城的二房東們提供了大量目標。
不過也有業內人士提醒投資者，因為不能辦理產證，購買者不能辦理銀行貸款，必須一次性付清全部價款，所以投資者更應該合理預測和計算可能出現的市場風險。
【人民廣場站之二手房】
CBD豪宅困局：大降抑或堅守
對持有頂級CBD附近住宅的投資客來說，眼下已經陷入兩難的尷尬境地
近日，《每日經濟新聞》從人民廣場附近的各大房產中介處了解到，去年年底至今，人民廣場附近的二手住宅市場成交量同比一年前萎縮了近80%。雖然地段優勢明顯，但仍鮮有人接盤。
21世紀不動產上海英協加盟店的營業主任侯永明表示，人民廣場作為上海傳統的核心商務區，去年宏觀調控帶來房價震蕩以來，盡管住宅物業的價格影響不大，但成交量卻明顯下降。
慶豪房產浙江中路店的付寶華經理也提到，近兩個月來在其門店掛牌的住宅里，沒有一套成交紀錄，而在去年同期，每個月的交易量都保持在25套以上。
據了解，人民廣場的住宅物業主要集中在浙江中路、云南中路及廣西北路等西藏路以東區域，主要包括浙江中路上的中福城，靠近延安東路的東新大廈以及附近的中凱城市之光、國際麗都城等。此外還有一些老公房，新的住宅類物業推出較少。
有關資料顯示，去年下半年，該區域的二手次新房價格一直保持在20000元/平方米以上，老公房的價格基本在15000-20000元/平方米之間，宏觀調控以來，次新房的掛牌價格基本沒有變化，而老公房的價格已經回落到每平方米15000元以下，每平方米跌幅達到2000元左右。
對此，市場分析人士認為，人民廣場附近老公房的價格支撐點就是地段，其他相關配套、房型等條件并不出色，價格回落是正常的；而對于次新房來說，原本品質較好，很多投資客購進時價格也相對較高，心理壓力很大，投資者寧愿僵守，不肯拋售，所以價格波動不大。
然而，即便地段誘人，目前也鮮有接盤。“市場的觀望氣氛還很濃，很多人還是不敢輕易進場。”合富置業物業顧問董偉鋒說，很多此前購進這一區域房產的投資客現在壓力都很大。而統計數據顯示，2005年上海中心區高檔住宅供求比為1∶1.6，市場表現一直是供不應求。
而對持有頂級CBD附近住宅的投資客來說，眼下已經陷入兩難的尷尬境地。2004年以近29000元/平方米的價格購進中福城二期一套200平方米房子的張先生，現在每個月要承擔20000多元的還款。盡管月供壓力頗大，但張先生仍堅持32000元/平方米的掛牌價不松口，由此也無人接盤。
慶豪房產的一位物業顧問則透露，一位業主前幾天剛剛賣出中福城二期的一套房源，成交價格卻低于25000元/平方米。
“應該說，該區域整個市場的前景還是相當看好，但恢復尚需一兩年的時間。”一位業內人士認為。
【人民廣場站之寫字樓】
甲級寫字樓租金繼續上進
作為滬上傳統的核心CBD，人民廣場一直以來都是知名企業和商家落戶的首選區域。更因為人民廣場土地資源稀貴，目前新增供應有限，不管是寫字樓還是商鋪都十分搶手，租金水平一路上揚。
據基強聯行副總裁陳詠東介紹，人民廣場板塊以萊福士廣場為代表的頂級甲級寫字樓，其租金水平已經達到1美元/平方米/月，周邊眾多的乙級寫字樓也已經漲到0.7-0.8美元/平方米/月。
作為一個成熟、繁華、持續發展的商業中心，其必備條件是軌道交通的四通八達。人民廣場在2000年就成為軌道交通1、2號線的交接點，但是在2000-2003年三年間，一直沒有群體性的新樓出現，都是周邊一些乙級寫字樓和諸如新世界城、第一百貨等舊建筑模式的shopping mall，直到2004年萊福士廣場、百聯世茂的接連推出，才打破這個局限。
但是，由于土地資源稀缺，新的供應已經不多。目前只有靠近南京路的泛太平洋廣場、銀座大廈以及南京東路上的廖創興金融中心大廈等幾個項目在建，云南中路上的百聯世茂二期將在年底推出，中福城二期商鋪正在銷售。這些項目總體體量并不是很大。“未來兩三年內，已經沒有什么土地可供開發了。”陳詠東表示。
面對其他區域供應的相對充足，人民廣場現有的寫字樓資源和有限的未來新增供應都將成為租金上漲的重要支撐，策源商業地產市場研究部主任冷鵬表示，上海日益突出的國際經濟金融中心地位，已經吸引越來越多的跨國公司將亞太區、中國區總部設在上海，像人民廣場這樣的優質位置，租金繼續上揚也屬正常。
陳詠東進一步指出，雖然宏觀調控對住宅市場影響較大，但上海基礎經濟的快速發展、外商投資的持續涌入都會導致寫字樓供不應求，支撐租金水平在以后的日子高企不下。這也是諸多國外投資基金整體購進中心區域商辦物業的直接原因。
人民廣場附近部分在建項目
靠近南京路的西藏中路108號北段地塊和109號地塊，計劃總投資10億元。
在建終的泛太平洋廣場位于109號地塊，占地5679平方米，容積率為6.6，總建筑面積37481.3平方米。該項目計劃興建6層深達23.7米的地下樓層，地下建筑面積2.8萬平方米，為上海之最。地下部分將作為停車場、休閑場所和超市。地上建筑為酒店式公寓，層高4.5米，將達到上海之最。公寓內設計極盡豪華舒適之能，包括在馬桶前安裝小電視，在床前安裝折疊式視頻及DVD裝置。預計，這批公寓的售價將刷新上海酒店式公寓的紀錄。
銀座大廈（暫名）
規劃中的銀座大廈位于108號北段地塊，是一座5層的商業裙樓，由于周邊多為國營百貨，該項目希望能夠成為一個有個性的品牌旗艦百貨店。
商城內設有45部電梯，1到2樓開辟出15個單間，將吸引世界知名品牌的旗艦店進駐，通過單間內的獨立電梯可直通2層和地下1層。3到5層為主題百貨，具體方案尚在醞釀之中。
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