易憲容：2005年調(diào)控房?jī)r(jià)效果不大

　　專(zhuān)訪房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)家易憲容　

    開(kāi)發(fā)商等多方面“合謀”推高房?jī)r(jià)　

    該不該買(mǎi)房您可參考三條標(biāo)準(zhǔn)

　　新聞背景：3月5日，溫家寶作政府工作報(bào)告時(shí)強(qiáng)調(diào)，

　　繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。

　　對(duì)話人物：中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任

　　他，與鼓吹房?jī)r(jià)上漲的房地產(chǎn)大鱷們頻頻過(guò)招，觀點(diǎn)犀利；他，被稱(chēng)為樓市論壇里無(wú)房者的代言人；他，在2005年11月的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，以44%選票成為人們最相信的房地產(chǎn)學(xué)者。

　　3月6日，“房產(chǎn)泡沫殺手”易憲容在京接受了本報(bào)專(zhuān)訪。

　　房?jī)r(jià)高的真實(shí)原因是什么？

　　開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)等“合謀”

　　記者：最近建設(shè)部說(shuō)，“生產(chǎn)更多中低檔住房”是2006年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本任務(wù)。您認(rèn)為這能否降低房?jī)r(jià)？

　　易憲容：我想，建設(shè)部是希望通過(guò)生產(chǎn)更多的中低檔住房落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，解決老百姓切身利益，讓他們從“新三座大山”即高房?jī)r(jià)、高教育收費(fèi)、高醫(yī)療費(fèi)中解脫出來(lái)。

　　記者：房?jī)r(jià)為何這樣高？是單純的供求關(guān)系造成的嗎？

　　易憲容：我告訴你一組數(shù)字，你就知道房?jī)r(jià)是怎么高的了。

　　一位學(xué)者作過(guò)調(diào)查，2004年的房地產(chǎn)相關(guān)利潤(rùn)中：

　　開(kāi)發(fā)商拿到總利潤(rùn)的20%~30%，獲利2000多億

　　各級(jí)政府拿到30%~40%，獲利3000多億

　　金融機(jī)構(gòu)拿到5%~10%，主要是利息收入1000多億

　　建筑商獲利10%~15%

　　另外有5%~10%的“非正常”流失

　　看到這樣一個(gè)誘人的數(shù)據(jù)，開(kāi)發(fā)商、地方政府及銀行哪一家沒(méi)有推高房?jī)r(jià)的沖動(dòng)？我認(rèn)為房?jī)r(jià)就是這幾方利用房地產(chǎn)的特殊性，“合謀”推高的結(jié)果。

　　房?jī)r(jià)為什么沒(méi)能降下來(lái)？

　　沒(méi)有使用利率與稅收工具

　　記者：2005年以來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)政策頻出，作用如何？

　　易憲容：作為政府主管部門(mén)，必須站在整個(gè)社會(huì)整體利益的角度思考問(wèn)題，公平公正地評(píng)估各方面的利益。如果穩(wěn)定房?jī)r(jià)的手段都是皮毛的東西，解決的也只能是皮毛的問(wèn)題，這樣房?jī)r(jià)是很難降到一個(gè)合適的標(biāo)準(zhǔn)。

　　從根本上穩(wěn)定房?jī)r(jià)需要兩方面，一是利率，二是稅收。只要把這兩個(gè)方面降下來(lái)了，房?jī)r(jià)會(huì)降下來(lái)一大塊。

　　記者：有人認(rèn)為2005年穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控取得了一定成效，但一些大城市房?jī)r(jià)仍高居不下，甚至出現(xiàn)“逆風(fēng)飛揚(yáng)”。為什么？

　　易憲容：調(diào)控并沒(méi)有收到什么效果，因?yàn)榉績(jī)r(jià)沒(méi)有下來(lái)。宏觀調(diào)控上，也沒(méi)有使用利率與稅收這兩種工具，所以也起不到什么作用。

　　我們現(xiàn)在該不該買(mǎi)房

　　有三條判斷標(biāo)準(zhǔn)可參考

　　記者：面對(duì)飛漲的房?jī)r(jià)，消費(fèi)者應(yīng)該怎么辦？

　　易憲容：普通購(gòu)房者應(yīng)該根據(jù)自己的收入來(lái)判斷房?jī)r(jià)是不是合適。其中有三條判斷標(biāo)準(zhǔn)：

　　第一，房?jī)r(jià)與居民每年可支配收入的比例。總房?jī)r(jià)應(yīng)該是家庭全年稅后可支配收入的3到6倍。

　　第二，買(mǎi)房每個(gè)月支付的按揭跟家庭月收入的比例。購(gòu)房者每月支付的房貸按揭，不能超過(guò)家庭月收入的三分之一。

　　第三，購(gòu)房者總負(fù)債率與每個(gè)月總收入的比例。總負(fù)債率是個(gè)什么概念呢，就是你房子的按揭、車(chē)子的按揭、教育按揭，信用卡的透支……所有的負(fù)債分?jǐn)偟矫總�(gè)月要交的按揭，除以你每個(gè)月的工資，這個(gè)數(shù)不能超過(guò)50%。

　　如果算下來(lái)房?jī)r(jià)高出這三條標(biāo)準(zhǔn)很多，買(mǎi)房子就不合適。這個(gè)時(shí)候不如租房，租房支付的成本是較低的。如果每位普通百姓在購(gòu)房時(shí)都能從這些標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)慎重考慮和決策，長(zhǎng)此以往，“我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)就能漸漸理性起來(lái)。”

　　究竟怎樣才能降下房?jī)r(jià)？

　　政府要能控制開(kāi)發(fā)商蓋什么

　　記者：政府一直在出臺(tái)各種政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)，您認(rèn)為可行嗎？

　　易憲容：政府的確在努力，地方政府有能力推高房?jī)r(jià)，同樣有能力來(lái)平抑房?jī)r(jià)，根本所在是政府如何來(lái)作為。

　　記者：您認(rèn)為怎樣才能有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)？

　　易憲容：我想，在建中低檔住房中，關(guān)鍵應(yīng)該注意政府對(duì)土地的規(guī)劃要有明確界定，土地上建什么，政府要有操控能力。

　　現(xiàn)在一方面說(shuō)國(guó)土資源缺乏，另一方面卻大建

　　總之，住房消費(fèi)能否發(fā)展起來(lái)，根本就在于政府對(duì)房地產(chǎn)政策如何來(lái)調(diào)整。我相信，我們的政府完全有能力通過(guò)土地拍賣(mài)、土地規(guī)劃、住房稅收及銀行信貸利率來(lái)控制的。圖/文　本報(bào)特派北京記者　經(jīng)淼　曹雯雯