溫州部分開發(fā)商被套牢 欠政府十幾億土地出讓金

　　觀察記者 袁華明

　　“20家房地產(chǎn)開發(fā)商欠了20多億土地出讓金！”這個(gè)傳聞最近在浙江溫州傳得很玄。溫州這個(gè)被外界炒得很熱的地理概念，本身就常常同“炒房團(tuán)”、“炒煤團(tuán)”等名詞聯(lián)系在一起。溫州商人一次性支付房款的鏡頭似乎還在人們眼前晃動(dòng)，而如今怎么會(huì)出現(xiàn)出讓金都沒支付的情況呢？這是否意味著溫州樓市的某種發(fā)展趨勢(shì)？

　　大財(cái)團(tuán)沒有繳清出讓金

　　2004年11月，溫州某財(cái)團(tuán)以15億元高價(jià)拿下溫州最大地塊，該行為導(dǎo)致溫州當(dāng)?shù)卦S多樓盤每平方米上漲1000元。2005年10月，觀察記者從溫州市國土資源局獲悉，該財(cái)團(tuán)并未如期繳納地價(jià)款。由于溫州資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)一向具有指揮作用，所以該財(cái)團(tuán)的近期動(dòng)向引起各界關(guān)注。

　　當(dāng)初，考慮到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)問題，溫州當(dāng)?shù)卣�府允許這家財(cái)團(tuán)在繳納50%的地價(jià)款以后就可以賣交過地價(jià)款的這部分房子。而根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款的規(guī)定，已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)證；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；并向縣級(jí)以上房管部門辦理預(yù)售登記取得商品房預(yù)售許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，才能獲準(zhǔn)預(yù)售。

　　這家財(cái)團(tuán)試圖通過委托做信托的方式解困，但據(jù)受托信托公司稱，信托是以其招投標(biāo)所得地塊為抵押的，如果樓盤順利建成賣出，自然是沒有風(fēng)險(xiǎn)的；但是，如果籌不到足夠的資金按時(shí)繳納土地出讓金，土地要重新被拍賣轉(zhuǎn)讓，在清算時(shí)必須先繳清金融機(jī)構(gòu)的貸款、國家的稅收、員工的工資等等，剩下的才按比例償還信托購買者。重新拍賣其地價(jià)肯定會(huì)下跌，這是勿庸置疑的。這樣看來，風(fēng)險(xiǎn)還是很大的，尤其是在這個(gè)當(dāng)口。

　　而類似的情況還有不少。通過競(jìng)拍，溫州永嘉縣鴻鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得了7個(gè)地塊的開發(fā)權(quán)。按照土地出讓合同，企業(yè)應(yīng)在2005年6月31日繳畢地價(jià)款。然而直至2005年底，除了繳納750萬元保證金外，這家企業(yè)仍拖欠政府地價(jià)款10748.88萬元。在浙江省溫州市，像這樣拖欠地價(jià)款的房屋開發(fā)公司不止鴻鑫一家。有媒體報(bào)道，截至目前，溫州市本級(jí)共有20家房地產(chǎn)公司拖欠市政府地價(jià)款，拖欠總額達(dá)239527.76萬元。從2004年11月8日開始，溫州市政府以招拍掛方式出讓了8個(gè)地塊，合計(jì)凈出讓金279774.32萬元。到2005年11月9日，除了龍灣中心區(qū)B-01地塊按時(shí)繳清外，其余7個(gè)地塊都以種種理由不按時(shí)繳納地價(jià)款，累計(jì)拖欠金額達(dá)153425.53萬元。

　　以溫州目前的情況來說，溫州市政府在安置房建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等城市建設(shè)方面，資金很是匱乏。安置房如果兩年內(nèi)不交付，就要翻倍給百姓補(bǔ)償安置費(fèi)，而這些建設(shè)所需款項(xiàng)大都來自土地出讓金。溫州市財(cái)政局認(rèn)為，土地出讓金是政府財(cái)政收入的重要組成部分。由于幾十億土地出讓金不能按時(shí)收回，目前，溫州市建設(shè)資金的缺口已越來越大，如果這一情況還得不到有效改善，將對(duì)安置房和重點(diǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)帶來嚴(yán)重影響。

　　對(duì)于坊間傳言的20家房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠政府20多億土地出讓金的說法，溫州市國土資源局建設(shè)用地管理處處長朱劍云表示這一數(shù)據(jù)并不確切，但他承認(rèn)確實(shí)存在拖欠出讓金的問題，不過數(shù)額大約是十幾億。

　　開發(fā)商的資金鏈會(huì)斷嗎

　　溫州市房地產(chǎn)界人士向觀察記者表示，開發(fā)商目前不只是受到土地出讓金問題的困擾，更為重要的是，溫州土地價(jià)格已大幅下滑，部分開發(fā)商有被套牢的可能。

　　一些開發(fā)商在拿到地塊后，國家對(duì)地產(chǎn)宏觀調(diào)控接踵而至：慎貸、加息、期房限轉(zhuǎn)、房產(chǎn)交易營業(yè)稅規(guī)定等，這些直接影響到全國房地產(chǎn)市場(chǎng)，溫州也不例外。2005年上半年，溫州土地出讓價(jià)格、房地產(chǎn)信貸增幅和房地產(chǎn)業(yè)稅收等項(xiàng)首次出現(xiàn)了不同程度的回落。就在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨淡的同時(shí)，溫州市還加大了土地供應(yīng)。同年8月，一次性向市場(chǎng)推出了15塊土地，供應(yīng)加大的結(jié)果就是土地價(jià)格直接受到影響，拍賣出讓的鹿城區(qū)繡山街道劃龍橋村三產(chǎn)安置地塊流標(biāo)、龍灣區(qū)蒲州街道嶼田村三產(chǎn)安置地塊均由于無人報(bào)名而流標(biāo)。

　　溫州當(dāng)?shù)氐耐恋刭Y源非常有限，尤其是市區(qū)土地更是寸土寸金。雖然隨著“大溫州”概念的推行，溫州向東、向南發(fā)展的勢(shì)頭也比較強(qiáng)勁，龍灣、甌海、永嘉甌北甚至樂清、瑞安都被納入人們考慮的范圍，但是主城區(qū)過小的現(xiàn)實(shí)仍然沒有突破。

　　也有人士表示，溫州地下金融活躍，擁有較好的市場(chǎng)前景。但是在溫州采訪中觀察記者也強(qiáng)烈感受到溫州樓市有它獨(dú)特的地方，民間資本活躍不一定就能讓樓市感覺輕松：一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)就是溫州由于地緣上的因素，對(duì)周邊地區(qū)的輻射作用有限，主要的“勢(shì)力范圍”僅為下屬的8個(gè)縣市，而對(duì)周邊的麗水、金華、臺(tái)州以及福建寧德等地的影響都非常有限。因此溫州本地的樓盤不太可能像上海、杭州那樣會(huì)有很多外地的購買者，無論他們是投資還是居住。

　　在宏觀調(diào)控下，各大金融機(jī)構(gòu)普遍采取慎貸態(tài)度，開發(fā)商的資金正面臨嚴(yán)重考驗(yàn)。工行溫州市分行的工作人員向觀察記者表示，總行目前對(duì)房地產(chǎn)貸款的警惕性非常高，對(duì)溫州地區(qū)的房地產(chǎn)貸款警惕性更高，對(duì)一些企業(yè)更是重點(diǎn)“盯防”。從目前的情況看，溫州市其他正當(dāng)?shù)慕鹑跈C(jī)構(gòu)基本上態(tài)度與工行一致。

　　宏觀調(diào)控前，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升期，一些房地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)估計(jì)過于樂觀，盲目跟進(jìn)，參加地塊招投標(biāo)時(shí)對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)考慮不充分；宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性，一些房地產(chǎn)商又過低估計(jì)市場(chǎng)形勢(shì)與前景，信心不足，結(jié)果形成了普遍性的等待觀望心態(tài)，拍得地塊的開發(fā)商以種種借口拖欠政府地價(jià)款。在宏觀調(diào)控實(shí)施后，溫州房價(jià)出現(xiàn)了近10年來首次負(fù)增長。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年前三季度，溫州商品房空置面積比去年同期增長254.4%，其中商業(yè)營業(yè)用房空置面積竟同比猛增787.3%；同年10月份溫州房屋銷售價(jià)格同比下降1.2%，是浙江首個(gè)出現(xiàn)房價(jià)絕對(duì)值負(fù)增長的城市。

　　溫州大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授馬津龍認(rèn)為，一些地產(chǎn)商唯利是圖、“不按規(guī)矩出牌”也是巨額地價(jià)款被拖欠的重要原因之一。

　　政府賣了土地之后該干啥

　　根據(jù)現(xiàn)行的《土地管理法》第五十五條的規(guī)定，“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。”而《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十四條規(guī)定，“土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。”

　　溫州市財(cái)政地稅局早在2004年11月開始就開展了房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓金清查，追繳超面積出讓金。從2004年初開始，由溫州市紀(jì)委牽頭，財(cái)政、國土資源、規(guī)劃、房管等部門組成專項(xiàng)清查組，開展房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓金清查工作，不過那次主要是集中清查1992至2002年期間商品性房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓金中的欠繳、漏繳等問題。對(duì)200多個(gè)核查項(xiàng)目，由

　　政府的本位利益是地產(chǎn)商欠款問題的背后導(dǎo)因。2000年起，溫州推行土地儲(chǔ)備制度，政府迅速壟斷一級(jí)土地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。這一制度也改變了溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)生態(tài)，使得政府與房地產(chǎn)商之間形成一種新的利益紐帶，在新的制度下結(jié)成新的同盟，并改變了財(cái)富轉(zhuǎn)移的方式。而面對(duì)越來越高的地價(jià)，很多地產(chǎn)商出于利潤考量或?qū)嵙τ邢薜脑�因，大都采取小塊開發(fā)的策略，有的甚至寧可被罰款也不動(dòng)工。有專家認(rèn)為，政府不應(yīng)當(dāng)把公共土地完全推向市場(chǎng)，更不能以追求土地收益的最大化為最終目的。而在溫州拖欠地價(jià)款事件中，如果地方政府寄希望于用行政手段“托市”，處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最末端的普通百姓未來將深受其害。有媒體稱：“正是由于許多非市場(chǎng)因素在起作用，溫州的一些房地產(chǎn)開發(fā)商才有恃無恐、理直氣壯地拖欠政府地價(jià)款，政府的本位利益是地產(chǎn)商欠款問題的背后導(dǎo)因。”

　　溫州市某位從事房地產(chǎn)法律工作的資深人士說，催繳被拖欠地價(jià)款并非沒有良策，參照先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行滯納金制度、不繳款就不頒發(fā)相關(guān)證照、依照合同約定訴諸法律—該是政府責(zé)任的政府賠償，該是企業(yè)責(zé)任的企業(yè)繳錢—均可獲得良好的催繳效果。但現(xiàn)在的狀況往往是，一些職能部門明知一些房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠政府地價(jià)款，卻沒有依法予以必要的制裁和處罰。