曲線投資樓市 坐享6%紅利

　　在美元升息見頂、股市波瀾不興的背景下，通過金融產品曲線投資房地產儼然形成一股投資新潮流

    理財主筆 劉念 每日經濟新聞　　

　　2005年臨近終結，投資

　　REITs受政府支持

　　REITs是Real Estate Investment Trusts的簡稱，類似于共同基金，由個人或機構投資者共同出資組成一個投資房地產的專設公司，收益的90%以上必須用來分配。不同的REITs，根據投資人的要求和基金章程，會有不同的物業類型(如住宅、寫字樓、倉庫、零售等)和地理區域的側重。

　　在9月份舉行的“2005年REITs國際合作論壇”上，銀監會法規部副主任李伏安作了“REITs在中國的市場需求和發展空間”的演講。他表示，在房地產行業與銀行高度依存，信托實際是銀行貸款替代的現狀下，銀行和信托作為給房地產提供金融的企業，面臨著信用、流動性、利率和法律政策等四大風險。對比貸款、發債、證券化和IPO等融資渠道，REITs作為穩定的、適當的、多元化的融資工具應該大力發展。

　　三只REITs送穩定高息

　　像是為了給這番講話做注解，就在這次會議結束后不久，領匯REIT（0823）在香港粉墨登場，從發行到上市，一路受到投資者的高調追捧，吸引了全球超過750億美元的資金，上市至今最高漲幅逾60%。緊接著，12月下旬，越秀投資（0123）旗下的越秀房產基金（0405）以及李超人旗下泓富產業信托基金（0808）趁熱打鐵，陸續掛牌上市，也都有不俗的表現。

　　REITs受到追捧，是因為提供了一條投資房地產收租的新途徑。

　　如果以招股價計算，這三只REIT的期望年息率，都在5.5%～7%之間（見表），不僅高于港元定期存款利率，而且隨著香港房地產市場回暖，三只REITs未來都有希望通過加租提升收益。與單一投資房地產

　　不同的REITs也有不同的投資價值。

　　香港上市的三只REITs，從短期來看，越秀的投資價值最具吸引力，因為其息率較高，按招股價計算達到6.54%。從中長線來看，泓富的投資前景似乎更為樂觀。有數據顯示，今年香港房屋租金僅提高1%，私人商場租金提高幅度達20%。因為商場等物業對經濟周期比較敏感，隨著市場波動，加租的空間比較大，因此泓富的后市前景更為樂觀。來自廣州的越秀，也有不少看好內地房產的投資者青睞。新鴻基金融就認為，越秀基金的出現，使境外投資者擁有了一個安全投資廣州市場的代理工具。越秀方面又可以通過發行基金實現資產套現，維持后續龐大的商業地產航母發展所需的巨大現金流，同時越秀如果通過收購母公司的上述優質物業進入資產池，還可以提高越秀基金的利潤水平。

　　建行MBS：內地投資者有望間接參與

　　盡管內地還沒有REITs上市，但間接參與房地產投資的形式不止REITs一種。最近，建行的MBS在銀行間債券市場上市，這是國內第一個住房貸款證券化產品。簡單地說，MBS的投資者成為建行房貸的持有人，他們主要的投資收益就是房貸的利息，這也是參與房產投資的一種形式。

　　也許是出于謹慎考慮，首批產品的投資者中不包括個人投資者，僅針對具有專業研究能力的機構投資者。央行金融市場司司長穆懷朋表示，未來是否向個人投資者開放還有待研究。

　　但實際上，個人投資者可以間接分享MBS帶來的收益。保險機構和基金公司目前雖然還未最終獲批投資MBS，但已經有基金經理表示，未來資產證券化產品肯定會逐漸放開，基金也將參與其中。不過并非所有基金都會購買，還要根據基金的產品定位決定。

　　建行MBS產品期限較長，88.5%的A檔產品預計加權剩余期限為3.15年。由于有按揭貸款房產作抵押，該產品的違約風險相對較低。A檔產品具有AAA級的評級，收益率為浮動利率，采用7天回購利率加基本利差確定。目前A檔產品收益率達到2.52%，

　　除了收益率較高外，資產證券化在安全性上也有保障。如果A檔和B檔發生利息或本金不能按時足額償還的情況，則損失首先由建行持有的次級檔產品承擔，等于給投資人撐起了“保護傘”，使投資人利益更有保障。

　　三只REITs的主要資產

　　領匯：180處由香港政府擁有的停車場和購物中心，包括151個購物中心與79000個停車位。其中大部分為香港政府為低收入家庭建筑的公共房屋附屬設施。截至9月底，領匯估值為338億港元。

　　泓富：7項工商物業，截至9月底，估值為45.38億港元，每年租金收入約1.5億至1.6億元。當中以紅國際都會大廈、觀塘摩登倉、觀塘創富中心及北角萬誠千禧廣場的出租率最高，分別達98.7%、97%、96.4%及95.5%。

　　越秀：四項廣州物業，包括位于廣州天河區的城建大廈、財富廣場、維多利廣場及白馬商貿大廈，總建筑樓面面積約為16萬平方米，主要用于辦公室、零售商店及其它商業用途，估值總額達40億港元。劉念