賣房賺的錢要交20%所得稅明年1月1日起實行

http://whmsebhyy.com 2005年12月19日 16:39 金羊網-羊城晚報

廣州二手樓交易火爆，新政策因此格外引人關注。陳國攝 點擊此處查看全部財經新聞圖片

　　本報訊記者嚴麗梅通訊員王凌報道：從明年1月1日(稅款所屬期)起，在廣州進行個人二手房買賣，稅務部門可向售房者按照“財產轉讓所得”據實征收20%的個人所得稅。如果售房者能夠提供完整材料來證明轉讓房產沒有所得的，不用交納個人所得稅。這是廣州市地稅局最新出臺的《關于個人轉讓房產征收個人所得稅問題的補充通知》(以下簡稱《通知》)中明確規定的。

　　根據《通知》，稅務部門對個人二手房買賣征收個稅分兩種征收方法：一是“據實征收”，二是“核定征收”。

　　實行“據實征收”的，以一次轉讓房產收入額減除房產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%稅率計算應納稅額。計算公式為：應納稅額=(每次轉讓房產收入額-房產原值-合理費用)×20%。

　　實行“核定征收”的，按售房收入全額計征。計算公式是：應納稅額＝個人轉讓房產收入額×應稅所得率×20%。

　　《通知》還規定，廣州市個人轉讓房產適用的“應稅所得率”：轉讓住房的為5%；轉讓非住房的為7.5%。

　　廣州市地稅局有關負責人表示，如果納稅人能夠提供完整的證明材料，而計算出來房產轉讓沒有所得的，則不用交納個人所得稅。

　　據介紹，根據現行政策規定，還有兩種情況可享受二手房轉讓稅收優惠：一是個人轉讓自用達五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暫免征收個人所得稅；二是個人轉讓自有住房并在出售后一年內重新購房，可全部或部分退回轉讓住房已繳個人所得稅。

　　繳稅計算示例

　　一套二手房以60萬元賣出，假設房產原值和合理費用合計52萬元，如售房者提供相關完整資料的，根據“據實征收”方法，要繳個稅額：(60-52)×20%＝1.6萬元。如售房者不能提供相關完整資料的，按“核定征收”方法，要繳納個稅額：60×5%×20%＝0.6萬元。

　　但如果賣出價為60萬元，而房產原值和合理費用合計58萬元。則按照“據實征收”方法，要繳個稅為0.4萬元；按“核定征收”方法仍為0.6萬元。

　　成本核算方法

　　“房產原值”包括：(1)自建房：報建及建造過程發生的費用；(2)購買商品房：購進價格及購房支付的其他有關費用(包括契稅、印花稅、權證綜合費等，下同)；(3)受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的房產：發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購進價格及其他有關費用。

　　合理費用是指，轉讓房產時按照國家或地方政府規定支付的有關營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務費、交易手續費以及房產交易過程中按規定支付的其他有關費用。

　　五項證明材料

　　“據實征收”證明材料包括：㈠合法、有效的售房合同；㈡合法、有效的購房合同和構成房產原值的相關憑證；㈢支付合理費用的相關憑證；㈣個人轉讓已購公有住房的，還應提供所有扣除項目相關資料憑證；㈤主管地稅征收機關出具按“據實征收”的審核意見。

　　時間界定標準

　　對個人自用房屋的起點時間的確定，分以下四種情況：

　　一是購買商品房的，以房屋產權證、契稅完稅證明上注明的時間或《商品房買賣合同》約定的交樓時間為準；

　　二是購買公有住房的，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期、《購買公房繳款明細表》上注明的繳款時間或房屋產權證上注明的時間為準；

　　三是自建住房的，以房屋檔案記載的規劃部門竣工驗收時間或房管部門發放的房屋產權證上注明的時間為準；

　　四是個人通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的房屋，以發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的自用時間為準。

　　如果證明文件所注明的自用起點時間不一致的，按照孰先的原則確定自用時間。這項規定充分照顧了納稅人的實際利益。

　　申請退稅的房屋買賣時間確定原則為：

　　個人重新購買住房時間是以購房合同的生效時間、第一期房款發票上注明的填發日期或房屋產權證、契稅完稅證明上注明的填發日期，按照孰先的原則來確定重新購房的時間。

　　而個人轉讓自有住房時間則以個人轉讓自有住房繳納的個人所得稅完稅憑證上注明的時間為準。

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