2006上海潛力板塊和市場(chǎng)

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞[2005-12-9]

　　中國(guó)指數(shù)研究院

　　2006最有投資潛力的區(qū)域

　　>>五角場(chǎng)地區(qū)

　　五角場(chǎng)整體區(qū)位優(yōu)勢(shì)已經(jīng)凸現(xiàn)。中環(huán)線建設(shè)推進(jìn)明顯，大連路隧道業(yè)已通車，各項(xiàng)市政措施一一落到實(shí)處，城市副中心初具雛形。

　　目前五角場(chǎng)地區(qū)正同時(shí)興建三大商業(yè)項(xiàng)目：百聯(lián)又一城、上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)和麥科特金億廣場(chǎng)，這三大項(xiàng)目面積就達(dá)到43萬(wàn)平方米，還有已建成的華聯(lián)商廈楊浦店、大西洋百貨等5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。從人口環(huán)境看，20萬(wàn)高校師生，周邊臨近有20萬(wàn)人口的中原小區(qū)和江灣鎮(zhèn)，規(guī)劃中的新江灣城預(yù)測(cè)還將有近10萬(wàn)的高層次居民入住，未來(lái)的交通中轉(zhuǎn)樞紐也將帶來(lái)約50多萬(wàn)人次的日均人流量。如此龐大的人口基數(shù)以及明顯的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)，使得五角場(chǎng)商圈的升值前景指日可待。

　　>>上海南站地區(qū)

　　上海南站是一個(gè)潛在的巨大商圈，將擁有大量的酒店、商業(yè)零售、

　　具有下行危險(xiǎn)的區(qū)域：配套商品房周邊地區(qū)

　　由于兩個(gè)一千萬(wàn)的影響，外環(huán)線附近及以外區(qū)域市場(chǎng)化供應(yīng)樓盤處境堪憂。以10月份為例，當(dāng)月上海住宅成交12665套，其中有2370套是配套商品房，所占比例達(dá)到了18.71％。而10月31日的網(wǎng)上

　　中原地產(chǎn)

　　從近期市場(chǎng)表現(xiàn)以及未來(lái)規(guī)劃方面綜合考慮，普通購(gòu)房者可以多加關(guān)注的板塊

　　>>張廟板塊

　　張廟板塊是指寶山區(qū)江楊南路以西，滬太路以東區(qū)域。從地理位置上看，該板塊與閔行區(qū)的莘莊板塊分屬地鐵一號(hào)線的兩極，張廟板塊目前的狀況與莘莊板塊發(fā)展之初類似，而且位于外環(huán)線以內(nèi)，更靠近市中心，當(dāng)前的不足主要是配套設(shè)施還在建設(shè)中，交通的升級(jí)以及未來(lái)的住宅供應(yīng)總量較大是張廟板塊發(fā)展的主要推動(dòng)力量。

　　目前張廟板塊在售樓盤主要有“谷園”、“共富新村”、“馨康苑二期”等樓盤，價(jià)位在8000元/平方米上下。從樓盤預(yù)熱情況來(lái)看，年底之前該地區(qū)樓盤供應(yīng)還將大大增加，價(jià)格有望一定幅度的下調(diào)。

　　>>彭浦板塊

　　彭浦板塊位于閘北區(qū)北部，是指閘北區(qū)廣中路以北的區(qū)域。該板塊由于有成熟的彭浦社區(qū)為依托，土地供應(yīng)相對(duì)充裕，集中了閘北區(qū)的大部分在售樓盤，可售樓盤總面積超過(guò)150000平方米。

　　該板塊樓盤售價(jià)目前以7000~8000元/平方米為主，成交量主要來(lái)自大盤“上海臨汾名城潤(rùn)華.公園城市”以及與其相鄰的“康悅亞洲花園”。由于靠近彭浦新村，這些樓盤得以享受到成熟社區(qū)的便利，朝西方向是地鐵一號(hào)線延伸線和共和新路高架，朝東方向是逸仙路輕軌明珠線，公交四通八達(dá)。

　　>>真新江橋板塊

　　真新江橋板塊是指嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)行政區(qū)劃（包括真新街道）以及豐莊地區(qū)，跨越外環(huán)線，是嘉定區(qū)距離市中心最近的地區(qū)。板塊內(nèi)的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要集中在豐莊地區(qū)以及曹安公路兩邊，隨著開發(fā)的深入以及配套商品房基地的不斷完善，整個(gè)板塊日趨成熟。

　　目前除了配套商品房，“金鶴新城”、“金帝城市岸泊家園”和“嘉寶都市港灣城”等普通商品住宅的銷售狀況尚可，公寓價(jià)格在5000~6000元/平方米左右；外環(huán)線以內(nèi)沿著金沙江路的樓盤價(jià)格稍高，價(jià)位在7000~8000元/平方米，與其相鄰的普陀區(qū)部分樓盤由于行政區(qū)劃價(jià)格要高出該板塊1000元/平方米左右，但是與市中心的距離相差無(wú)幾。

　　>>世紀(jì)公園板塊

　　世紀(jì)公園板塊分為北面聯(lián)洋社區(qū)及南、西三個(gè)組團(tuán)。聯(lián)洋社區(qū)的總占地面積約5.3平方公里，總建筑面積400萬(wàn)平方米，其西臨浦東文化中心，毗鄰上海科技館、浦東圖書館；南對(duì)140萬(wàn)平方米的世紀(jì)公園，東南面則是高檔

　　該板塊目前在售樓盤有“仁恒河濱城”、“第九城市”、“中邦風(fēng)雅頌”等，價(jià)格10000~15000元/平方米左右。在本輪的宏觀調(diào)控中，世紀(jì)公園板塊的樓市由于前期積累了大量投資客受到沉重打擊，但是從整體規(guī)劃以及社區(qū)品質(zhì)來(lái)看，該板塊無(wú)疑是非常適合自住的地區(qū)，只是目前入市尚需謹(jǐn)慎。

　　天地行

　　2006年高端物業(yè)市場(chǎng)需求情況預(yù)測(cè)

　　2004年高檔商品房市場(chǎng)實(shí)際需求量約5000套左右，2005年隨著上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的不景氣，高檔房也受到極大沖擊。根據(jù)2005年前三季度高檔房實(shí)際需求統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2005年較2004年高檔房需求萎縮2/3，約1700套。2006年需求有望緩慢復(fù)蘇，達(dá)到1920套的水平。

　　由上圖可以發(fā)現(xiàn)，03年吸納量相對(duì)于02年增幅為50％以上，04年相對(duì)于03年增幅在30％左右，由于市中心土地供應(yīng)的原因，導(dǎo)致吸納量增幅繼續(xù)下滑。所以05年預(yù)計(jì)市場(chǎng)吸納量增幅為20％，即在10000套左右，總量達(dá)到180~190萬(wàn)平方米。而在區(qū)域分布上會(huì)有所突破，如世紀(jì)公園、北外灘等周邊。對(duì)于高價(jià)房的總價(jià)標(biāo)尺也會(huì)有所上升，預(yù)計(jì)將達(dá)到280~300萬(wàn)元。

　　以上對(duì)高價(jià)房的分析，是基于當(dāng)前房產(chǎn)運(yùn)行條件下的，是相對(duì)靜態(tài)的。如果未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)發(fā)生了大的變化，或者出臺(tái)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大的政策，則有可能改變當(dāng)前高價(jià)房運(yùn)行的軌跡。反之，未來(lái)兩三年上海的樓市還能保持穩(wěn)步發(fā)展的良好勢(shì)頭，則高價(jià)房市場(chǎng)的前景依然可以持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。