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本報訊記者付平報道在11月5日于北京開幕的“2005年中國地產金融年會”上，中國人民銀行副行長吳曉靈指出，應該拓寬房地產融資渠道，開拓房地產與金融共贏局面。
吳曉靈說，房地產的特殊社會經濟地位和房地產業在融資上的迫切性引發了人們對房地產金融的特殊關注。房地產金融不僅只有房地產信貸，而應該包括為房地產發展的所有融資方式，如股本融資、債券融資、信貸融資和運用信托方式融資等。中國房地產市場的發展
和其他所有商品市場的發展一樣，必須解決市場的最終有效需求和商品生產中的資金需求問題，能否在商品生產中獲得資金融通取決于商品是否有最終的有效需求。
吳曉靈認為，中國房地產金融的問題目前主要不是房地產信貸政策的松緊，主要問題有兩個：一是房地產融資方式沒有形成風險分擔的機制，絕大部分風險集中在銀行，蘊藏了金融風險；二是在住宅商品房方面，住房貨幣化改革尚未完全到位，在住房貨幣化和最低生活保障的關系上尚未找到一個完善的解決辦法，導致收入分配上存在一些尚未解決的問題，從而影響到住宅商品的有效需求能力。前者是金融政策問題，后者是住房政策和收入分配政策問題，但后者對金融活動的安全性有重大影響。我們應該在既定的收入分配格局下分析市場的有效需求和各種融資方式的有效性。
吳曉靈說，房地產業是一個資本密集型產業，如果住房抵押貸款處置不當會帶來金融危機，美國20世紀80年代的儲貸機構危機即是例證。為了形成一定的房屋租賃市場，為了使住房抵押貸款有無爭議的合格抵押物，房地產商必須以股本融資為主要形式。房地產是一個高收益同時也是高風險的行業，只有以股本融資為主才能更好地解決風險與收益相匹配的問題。資料顯示，我國內地房地產公司的資產負債率在75％左右。如此高的負債率，一旦出現市場風險，將給債務人帶來巨大損失。與債務成本相比，債務人所承擔的風險與其收益是不相匹配的。隨著金融市場的成熟，風險與收益相匹配的原則必然會滲透到房地產融資的方式中，提高開發商的股本融資比例是大勢所趨。
然而，中國經濟處于轉軌時期，許多改革難以做到無縫對接。當我們推出住房商品化和貨幣化改革時國家沒有對包括房地產商在內的所有企業開放多層次的資本市場，這樣，融資的任務完全壓在銀行身上。從1998年以來，為配合住房商品化改革、推動房地產業的發展，中國人民銀行出臺了一系列信貸政策促進房地產信貸的發展。房地產高速發展，是得益于人民銀行的住房信貸政策的。但銀行承擔房地產開發的風險應該有限度，否則會危及金融穩定。因此在央行調整房地產信貸政策后，拓寬直接融資渠道是當務之急。
吳曉靈說，在房地產開發公開發行證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融資是值得探索的道路�！缎磐型顿Y公司資金信托管理暫行辦法》和剛剛通過的《證券法》修訂稿中的有關規定，為私募信托基金和私募股票、債券留下了空間。私募信托基金可用于項目開發和房地產投資及物業收購，私募發行股票可在一定程度上解決開發商股本籌集問題。近年來房地產信托基金十分走俏。但貸款類信托計劃居多，房地產投資信托很少，而貸款信托不可能解決股本不足的開發商融資問題。房地產業如果要用信托基金的方式解決開發商的融資問題應該建立權益性的基金而不應該是債權型的基金，讓基金持有人承擔投資風險同時享受投資的回報。由于當前我國對私募基金沒有法律規范，也缺乏對合格投資人的劃分標準，往往不合格的人參與進來，蘊藏了較大的市場風險。另外，私募房地產信托基金由于投資標的和募集的基金份額流動性均不高，私募發行股票也存在范圍有限、流動性不高的問題，因而這兩種融資方式都有較大的局限性。因此，用公開發行股票或在專業化管理的前提下用公開發行受益憑證的方式設立房地產投資信托基金才應是房地產直接融資的方向和可持續發展的模式，也是我們解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。她希望目前進行的股權分置改革和新修訂的《證券法》的實施能夠加快這一進程，開拓房地產與金融雙贏的局面。
作者：付平
（來源：金融時報）
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