廣州市房地產開發投資回暖 商品房空置全面減少

　　廣州市房地產開發企業在國家宏觀調控的影響下，積極調整發展戰略，開發投資實現增長，同時，企業對存量房屋進行積極促銷，使全市各類型房屋的空置面積全面下降。

　　一、房地產開發投資回暖

　　今年年初，廣州市房地產開發投資在國家宏觀政策調控及以及市場銷售情況對此反應

不明朗的情況下，一度出現負增長的現象，至下半年，完成投資開始實現增長，連續幾個月增速保持在正區間運行。1-9月，房地產開發共完成投資281.06億元，同比增長5.1%，房地產開發投資已走出低迷狀態，對在建項目的投入加大，從而拉動了房地產開發投資的增長。（房地產開發投資走勢詳見下圖）。

　　1

　　. 新開工面積減少，在建項目投資增速加快

　　1

　　-9月，廣州市房地產開發建筑安裝工程完成投資203.69億元，同比增長8.0%，高于全市房地產開發投資增速3個百分點，屬于項目前期開發的土地開發及土地購置的投資則雙雙下降，其中土地購置投資33.53億元，下降0.8%；土地開發投資10.36億元，下降31.2%。從土地購置及開發情況面積看，1-9月全市土地購置面積48.07萬平方米，下降76.2%；完成土地開發面積68.41萬平方米，下降52.2%；全市商品房新開工面積736.24萬平方米，同比下降12.9%。從完成投資構成以及新開工減少的情況看，全市房地產開發企業目前的開發重點是保證在建項目的投資建設。

　　2

　　. 房地產開發區域向外擴展

　　1

　　-9月，廣州市房地產

　　表

　　1

　　：廣州市各區縣級市房地產開發施工面積一覽表

　　指標名稱 施工面積（平方米） 增長速度% 本年新開工房屋面積（平方米） 增長速度%全市合計 42990395 5.07362449-12.9東山區

　　2

　　791925 -29.4 78001 -62.7荔灣區

　　1

　　642784 -8.6

　　1

　　85911 -14.6越秀區

　　1

　　455834 -20.5 50478

　　3

　　0.8海珠區 8294224

　　2

　　.6

　　1

　　683990 -14.8天河區 9216359 -2.9 985447 -43.9芳村區

　　1

　　2

　　99986 -16.7 49026 -36.7白云區 4028543

　　3

　　6.0 788385

　　1

　　.8黃埔區

　　1

　　3

　　19510

　　1

　　2

　　3

　　.2 448953

　　1

　　.8倍番禺區 6445529

　　1

　　7.2

　　1

　　569153 0.2花都區

　　3

　　346802

　　2

　　3

　　.8 475119 -57.5增城市

　　2

　　001135

　　2

　　9.6 852910 90.0從化市

　　1

　　147764

　　2

　　1.9

　　1

　　95076 66.9

　　房地產開發投資的外移，造成了東山、越秀等幾個老城區一手商品房供應量減少。

　　3

　　. 辦公樓投資增長三成

　　從房地產開發房屋構成看，1-9月各類型房屋投資均有增長。其中，住宅完成投資199.20億元，同比增長1.6%；辦公樓投資26.66億元，增長35.4%；商業營業用房31.50億元，增長6.9%；其他房屋23.70億元，增長7.7%。辦公樓投資增長較快，表明隨著廣州市再次重申禁止利用住宅進行商業及辦公的規定后，房地產開發企業看好辦公樓的投資前景，加大了辦公樓的投資力度，使廣州市房地產開發中辦公樓完成投資一舉扭轉了年初大幅度下降的局面，實現了快速增長（見表2），目前，廣州市房地產企業所開發的辦公樓多集中在珠江新城，達8.4億，占全市

　　表

　　2

　　：

　　1-9月廣州市房地產開發辦公樓完成投資情況月份 完成投資（萬元） 增長

　　%1-2月

　　2

　　5669 -18.9

　　1

　　-3月 40501 -12.4

　　1

　　-4月 66583 -11.5

　　1

　　-5月

　　1

　　06825 4.3

　　1

　　-6月

　　1

　　49030

　　1

　　8.8

　　1

　　-7月

　　1

　　82733

　　1

　　9.0

　　1

　　-8月

　　2

　　15374

　　2

　　1.3

　　1

　　-9月

　　2

　　66599

　　3

　　5.4

　　二、房地產開發資金充足，自籌資金增長最快

　　1

　　-9月，廣州市房地產開發到位資金達409.82億元，同比增長4.6%。到位資金與完成投資之比為1.46：1。從到位資金構成看，房地產從國內金融機構貸款下降幅度較大，定金及預付款依然是房地產開發資金的主要來源。除售房款的回收外，房地產企業還努力多方面籌措資金，在本年到位資金中，增幅最大的是自籌資金，達73.06億元，同比增長33.5%；其次是利用外資，達9.71億元，增長20.6%；商品房定金及預售款收入225.72億元，增長0.9%；國內貸款61.49億元，下降16.5%。見表3：

　　表

　　3

　　：

　　1-9

　　月廣州市房地產開發資金來源情況

　　指標 數量（億元） 增長速度（%） 比重（%）本年到位資金合計 409.82 4.6

　　1

　　00其中：國內貸款 61.49 -16.5

　　1

　　5.0

　　利用外資 9.71

　　2

　　0.6

　　2

　　.4

　　自籌資金 73.06

　　3

　　3.5

　　1

　　7.8

　　定金及預付款

　　2

　　25.72 0.9 55.1

　　其他

　　3

　　9.82

　　2

　　6.3 9.7

　　三、受商品房竣工量不足影響，商品房實際銷售面積下降

　　1

　　-9月，廣州市商品房實際銷售面積332.10萬平方米，同比下降31.1%。根據統計的定義，商品房實際銷售面積是以竣工為前提的，故商品房竣工面積的大小將直接影響到實際銷售面積的增減。今年1-9月，商品房竣工面積344.30萬平方米，同比下降37.0%。其中住宅竣工面積286.91萬平方米，下降36.7%；辦公樓竣工面積7.02萬平方米，下降26.8%；商業營業用房23.76萬平方米，下降37.6%；其他房屋26.60萬平方米，下降41.4%。

　　廣州市商品房竣工面積下降主要原因是目前在建的房屋多處于建設階段的中期。據統計，全市近年來的商品房建設周期一般為2-3年，而目前在建的商品房中，有一半2004年后才開工（合計2152.45萬平方米，占全市房地產施工面積的50.1%，比去年同期增加了近10個百分點）；其次，在建項目規模同比擴大，也延長了項目的建設周期，據統計，今年施工規模超5萬平方米的項目有278個，占40.3%，比去年同期提高了6.8個百分點；再次，去年較多大盤在“五一”前后交付使用，也間接加劇了今年1-9月累計竣工面積下降的速度。據統計，今年超5萬平方米的竣工項目有21個，合計185.71萬平方米，而去年同期是41個，合計363.09萬平方米。由于以上原因，廣州市1-9月竣工面積比去年同期有所下降，也直接造成了實際銷售房屋的同比下降。

　　四、商品房預售面積微降

　　1

　　-9月，廣州市商品房預售面積489.80萬平方米，同比下降1.0%。其中，住宅預售459.62萬平方米，下降1.2%，辦公樓16.98萬平方米，增長6.6%，商業營業用房12.14萬平方米，增長0.2%，其他房屋1.07萬平方米，下降29.0%。國家調整住房轉讓環節營業稅等宏觀政策的出臺，對于投機性購房以及投資性購房的買家有一定的抑制作用，而對購房者多為以自用為主的廣州商品房市場影響不大，因此，商品房預售量與去年同期基本持平。

　　五、各類商品房空置全面減少

　　由于竣工面積下降，直接造成了市場上現樓供給量的減少，也帶動了商品房空置面積的消化。1-9月，廣州市商品房現樓銷售面積226.97萬平方米，同比下降28.3%，降幅小于商品房竣工面積的下降幅度。市場對現樓的需求帶動了商品房空置面積的消化，截至9月底，商品房空置面積552.91萬平方米，同比下降13.6%。各類型房屋空置全面減少，其中住宅空置256.19萬平方米，下降19.6%，是1998年以來商品住宅空置最低水平，辦公樓空置43.73萬平方米，下降1.7%；商業營業用房142.45萬平方米，下降9.6%；其他房屋空置110.54萬平方米，下降7.1%。從商品房空置全面下降可以反映，全市商品房市場交易依然活躍。

　　（來源：廣東省統計局）

　　附件