中國房地產業還有戲么

　　主持人：劉承波(《商界名家》記者)

　　對話嘉賓：徐滇慶(加拿大西安大略大學終身教授、北京大學中國經濟研究中心兼職教授)

　　陶 冬(瑞士信貸第一波士頓香港有限公司董事總經理)

　　孫宏斌(融創集團董事長)

　　吳振綿(中體奧林匹克花園管理集團董事長 )

　　柴志坤(北京天鴻房地產開發有限公司董事長)

　　進入2005年，房產新政“組合拳”連番出擊。此前一路高歌猛進的中國地產行業集體陷入低潮。中國房地產業冬天是否真正來臨？中國樓市將何去何從？地產業如何面對政府宏觀調控的習慣性動作？初秋時節，《商界名家》在海南博鰲請到了幾位嘉賓，就這一系列問題展開對話和探討。

　　中國

　　主持人：近幾年，我國房地產業獲得了突飛猛進的發展，

　　徐滇慶：房地產市場不是單一的市場，從需求來看就有兩部分，一部分是真實需求，一部分是投機需求。它們的區別在于，真實需求的曲線是有傾斜的，價格越高，傾斜越少，這是購買者自己居住。投機需求曲線是正的，價格越高越購買，買升不買跌，因為賣出的時候，就可以得到更多的利潤，所以我們討論房地產市場的時候，應該積極地保護和鼓勵真實需求，限制遏制投機需求。

　　假定我們有一棟房屋，是張三擁有的，張三賣給李四是一百萬元，李四間隔了一年賣給王五是一百五十萬，王五隔了一年賣給了趙六，價格是二百萬。趙六預期將房屋賣給張三。資金涌向泡沫，最后就一步一步改變人們對未來的預期，大家發現拋出的時候，又下跌回一百萬，這個過程李四掙了五十萬，王五也掙了五十萬，這個時候是泡沫大家不承認。但是一旦到了趙六想賣二百萬，沒有人購買，他賣了一百萬元，丟了一百萬，他丟的一百萬是給了王五、李四各五十萬。關鍵是中間的銀行，當李四花一百萬購買的時候，按照現在20%的首付，他自己只有20萬元，從銀行借了80萬元，王五從銀行拿了120萬元，自己拿了30萬元，趙六從銀行借了160萬元，自己拿了40萬元，等到他崩潰的時候，就發生了財富的轉移，趙六自己只有40萬元，剩下的兩個人掙的100萬元是銀行賠的。我們討論房價是否高，要害并不是誰賺錢了，而是這個渠道必須切斷。所以外資進入中國購買房屋，如果是真金白銀拿多少來都可以。我們用磚頭他們用資金來換，問題是如果外國資本也參與銀行的貸款，很快就會炒作起來，結果就是金融危機，銀行一完就全完了。所以有的時候講，房地產市場出再大的毛病，也不過是我們的皮膚病，一點點小的創傷，銀行是國民經濟的心臟，如果心肌梗死，其他的全完，所以銀行要重點保護。

　　主持人：按照您的分析，政府應該采取措施抑制投機需求而鼓勵真實需求，對于真實需求，我們又該如何看待？

　　徐滇慶：是的，我們應該鼓勵真實的需求，并且盡量給房地產企業創造好的營業環境。至于目前來說，中國的需求是相當旺盛的。因為它是真實的需求，現在有很多的文章，計算我們的房價收入比，說房價收入比，中國已經到了危險的水平，超過了國際的水平，我認為這些計算是錯誤的，是拿工資來計算的。中國人的收入工資只是一部分，所以文章中給了大家幾個數據，2003年全國的工資總額是14000億元，銀行新增存款是16000億元，就是說中國人不吃不喝將工資收入全部存起來，還憑空多出2000億元。很顯然，這種計算是錯誤的。

　　盡管這樣，我仍然看好中國的房地產，中國人的收入嚴重的不均衡，我曾提出一個八八率，一般的情況是20%的儲戶擁有銀行80%的存款，中國的情況是8%的人擁有銀行80%的存款。富人聚集了很多的錢，如果是8%就是一億人，按照GDP的購買能力，這一億人要超過2萬美元。一億人在世界上是一個大國，而且GDP超過2萬美元，房地產市場存在巨大的真實需求。按照這種分析，我的結論就是，要壓抑投機需求，增加他的交易成本，每次賣，我就設定門檻，你賺取了50萬元，不能全部拿走，還要交33%的營業稅，這是合情合理的。同時還要有印花稅和其它各種各樣的稅。只要將他們的稅調整好，讓它的速度減慢就可以抑制投資需求，使得房地產健康、有序地發展。

　　主持人：這樣說來是虛假需求抬高了我們的房價，那么我們的房地產是否就出現了泡沫或者到達了泡沫的邊緣？

　　徐滇慶：首先，我們對整個泡沫經濟要有一個數據，一個定量的觀念，究竟中國房地產是否到了泡沫經濟的邊緣，目前從數據來看還反映不出來，因為中國房地產的貸款，僅占整個金融貸款的16%，泡沫經濟崩潰的國家房地產貸款都超過了40%，所以在這之前我們要抑制投資需求，不要讓大的資金卷進去。還有一個問題需要研究，為什么格林斯潘說，美國的房地產價格上升為什么不影響美國的經濟，泡沫崩潰的條件是全國一起崩潰，房地產崩潰影響不了全國。現在的關鍵是我們要按照國八條好好地將房地產的金融秩序整頓好。

　　陶冬：聽了徐教授的一番話，我今天就更加擔心了，如果中國只有8%的人可以購買房屋，真實需求曲線和虛假曲線哪個在上哪個在下？盡管我沒有徐教授的數據，如果將全中國的錢都墊在上海房地產的話，那我對

　　徐滇慶：我很贊同陶冬的話，到底有多少錢進去了，我也很難講得清楚。現在學術界也好，房地產界也好，真的應該有一個很好的獨立的研究機構，好好來收集一下這方面的數據。到現在，我們沒有房地產研究所，都是研究微觀的，宏觀方面沒有人研究，這是我們困惑的。

　　新的形勢下房地產企業該如何進一步發展

　　主持人：中國的房地產業不過10年的光陰，在這么短的時間內獲得了如此快速的發展，其中存在的問題可想而知。那么，我們如何看待國家此番實施的宏觀調控？

　　孫宏斌：剛才徐教授和陶總都說這個問題，中央的政策不希望房價增幅太快，一個說解決了兩個問題，限制投機和投資，另外一個就是改變供應結構，現在對投資和投機的抑制肯定是對的，美國前幾個月也在限制。現在的問題并不在價格，而在量。無論上海還是北京，某一個樓盤賺取10%的利潤不是問題，因為已經上升了很多，很多開發商都可以承受這些，現在的問題是量降下來了，消費者已經開始持幣待購了，這是我關心的問題。

　　主持人：規范行業行為是此次國家宏觀調控的目的之一，我們的房地產企業應該如何應對？

　　吳振綿：我覺得不論房地產行業如何發展，政府如何進行調控，做一個負責任的房地產商是不變的真理。

　　我們分析市場是有需求的。平時大家看到北京高樓大廈，一下暴雨的時候，破爛房屋都出來了，市長也出來了，看一看哪一家漏雨。我們的居住條件是很惡劣的，市場空間是很大的，正是因為需求的龐大，才導致中國的房價與全世界的不平衡，價差都是非常之大的。既然價差這么大，就會吸引投資者。將錢存到銀行利息這么低，存款少了還要收取管理費，投資股市風險很大，中國人只有投資購買房屋。因為全世界各行各業除了房地產是增值的，任何一個行業都在貶值。

　　要改變目前這種現狀，關鍵是通過什么辦法讓這些人住得起房。我記得朱總理在人民大會堂作過一次報告，說我們的政府、開發商等相關各方都讓一點，就可以了。現在是開發商、投資商都咬緊利潤不放松，國家只好通過宏觀調控來解決問題了。

　　柴志坤：房地產企業是否可以發展壯大，作為一個企業的發展，關鍵要看自己的管理者，是否有掌控大企業的能力。

　　我們應該關注行業內的競爭，關注宏觀調控的變化。隨著市場越來越規范，未來的大企業肯定不是以現在的模式運行的。例如話劇團如何變成電影院和電影的，話劇團只需要導演和演員這幾個角色就可以了，變成電影以后就很復雜了，要有場記、攝像、燈光等。在未來新的模式下，大家都有成功的機會，關鍵是選好自己的定位。

　　主持人：我們知道很多行業發展到一定時期就是以規模取勝了，對于房地產企業，是否也面臨著這樣的問題？融創、順馳提出要打造千億規模的企業，大家對此如何看？孫總是否有信心呢？

　　孫宏斌：我們是否可以做到1000億元，問我自己是否有信心，我肯定有信心。不是我們企業多么有能耐，100億元是在五年前提出的，去年我們做到了，三五年內很多企業都會達到100億元，再過10年中國一定會有五至十家1000億的企業。

　　陶冬：中國的市場非常大，以后每年是否會調整，十年以后經濟學家不會關注這個問題，因為這是歷史潮流中的一朵小浪花。中國的房地產問題，我一直在講，不是需求不足，而是價格偏高，這里有一個價格不斷調整的過程，收入提高的過程。從長遠來講，對于發展商的生存空間來講是大得不得了，在這個過程中我們不要被歷史的浪花打落水。第二點，我認為，現在談千億企業過早，這不僅是是否有市場和發展的問題，要有資本市場的配套，李嘉誠之所以成功除了市場觀念和人際關系外，資本市場對于他來說是非常重要的，如果長期無法在資本市場配股企業的發展就會很困難。試想真的是千億企業，銀行借給你的資金就大得不得了，你一家震蕩對中國的影響是非常大的，而且將這一部分通過證券化，有各種渠道轉移出去。

　　徐滇慶：一個企業擴張的時候，一千億企業本身就有問題，房地產發展到一定的時候，必須要有很多的智囊團給他做決策，他可能會發覺200億更適合。

　　編輯/劉承波