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文/易憲容
央行房地產金融分析小組撰寫的《2004年中國房地產金融報告》(以下簡稱《報告》)指出，很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以建議取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。但是，這個建議一提出，就如在房地產市場投下一枚重磅炸彈，立即引起房地產開發商們的集體性
恐慌。同時，建設部對此立即作出反應，召集了若干房地產開發商“論證”一番，并由建設部新聞發言人于8月24日宣布：近期不會取消商品房預售制度。理由是：“從十多年的實踐看，這一制度與我國國情是適應的，目前還不能取消。”
其實，對于房地產預售制度取消不取消并不重要，重要的是看看這種房屋預售制度是不是房地產市場許多問題的根源，它引起了房地產市場的哪些問題。如果回答是肯定的，那么我們就得看房地產預售制度給我們的市場帶來哪些風險？這些風險目前又是誰在承擔，這樣承擔公平不公平？如果不公平，政府應該采取怎樣的方式來調整與改進？
地產商“空手套白狼”的暴利源泉
我們知道，房屋預售制度本來是國內房產市場發展初期的產物。1994年出臺的《城市房地產管理法》就對房屋預售制度有相關規定。可以說，在國內房地產市場發展初期，作為給予成長中的房地產開發商的一項扶持政策，原本在于降低房地產行業的進入門檻，鼓勵更多企業進入房地產，以便保證中國的住房制度改革得以成功。但從實踐的經驗來說，盡管房屋預售制度推動中國房地產市場的繁榮，同時，也為房地產開發商利用制度之缺陷掠奪社會財富民眾財富制造可乘之機。如通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；對房屋面積縮水、建筑設計變更、環境描述浮夸等種種行為來侵犯購房者的權益；更有甚者，把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售，最后“攜款潛逃”。正如央行房地產金融所指出的那樣，目前房地產市場許多風險和交易問題都是房屋預售制度所引起的。
房地產開發商為什么會對央行的建議反應如此激烈？最大的問題就是這種制度成了房地產開發商“空手套白狼”式的獲取暴利的主要途徑。房地產開發商依靠銀行和承建商墊付大部分成本，房屋建筑剛一開始，就可能通過房屋預售貸款讓自己資金回籠。這種方式不僅讓房地產開發商投入成本十分低下、投資資金少，而且也可以讓房地產開發商的房屋開發風險完全轉移給消費者與銀行。可以說，對消費者與銀行來說，房屋預售制度是一種風險甚高的制度。而且這種制度也讓房地產開發商的融資完全依賴到國內銀行身上，這必然會增加國內銀行的風險。而銀行的風險是什么？就是銀行的不良資產，它最后一定會歸結到整個社會風險上，最后會歸結到整個社會民眾都要來承擔的風險上。
從已有的研究表明，國內房地產商的資金來源，絕大部分的資金包括房地產開發貸款和個人住房抵押貸款在內的銀行信貸資金都是來源于銀行。如2004年房地產企業自籌資金中僅有16%左右是房地產企業的自有資金，而80%以上資金來源于國內銀行貸款。從資產負債率來看，1997年以來，房地產開發企業的資產負債率一直高達75%，北京房地產開發商的平均資產負債率甚至高達80%以上，遠高于國內其他行業的企業60%的資產負債率；就房地產開發企業的貸款和自籌資金與當年完成的房地產開發投資額之比在2003年達到了90%以上。這些數據都說明國內房地產的開發基本上依靠銀行信貸來完成的。同時，統計局數據顯示，上海2004年全年房地產開發投資13158億元，比上年增長28.1%；商品房銷售額10376億元，增長30%。2004年，上海全市中資金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加1023億元，同比多204億元，占全部貸款新增額的76%，其中個人住房貸款累計增加728億元，同比多增106億元，新增個人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達48%。而房地產開發商的資金占銀行貸款的比重如此之高，其借助的工具就是房屋預售制度。
銀行與消費者承擔風險的不平等游戲
有人說，房地產金融風險與房屋預售制度關系不大，其理由是上面所指的房屋預售制的風險即使是現房銷售也會發生。其實，這種觀點混淆了一個最基本的經濟常識。即如果要現房銷售，那么房地產開發商只有具備一定的經濟實力，或企業持有一定量的資金才得以經營，否則企業如果沒有一定的資金實力，那么這家企業只好退出該市場。也就是說，現房交易房地產企業一開始就得承擔房地產開發之風險。但在房屋預售制度下，如果沒有一套好的法律制度、信用體系及房地產市場監管制度，那么房地產開發商就可能借助這種制度把他經營過程中的所有風險轉移到他人身上。
據我了解，不少房地產開發商之所以能夠“空手套白狼”，就在于他們看上一個房地產項目后，就先通過種種方式募集到資金，甚至于有時借高利貸也在所不惜，把開工所需要的證件辦妥以便項目開工。只要項目一開工，房地產開發商就開始辦房屋預售證，該證一辦成房屋就準備銷售。房屋一銷售，銀行的錢一流入開發商的手中，開發商就會先把已經借的錢還了。然后，房屋預售款收到還清原先募集的錢后，其后賣出的房子都是凈利潤了，房地產開發商就開始逐漸地提高房價慢慢賣。很簡單，在這種房屋預售制度下，房地產開發不僅資金使用的成本十分低，而且是使用銀行的資金，不要成本、不承擔風險持房待售，房地產開發商一定會讓房價持續上升。這就是我們購房民眾所看到所謂期房價格低的幻覺。實際上，如果是現房之交易，房地產開發商一則要承擔資金之成本，二則要承擔房子賣不出去的風險。在這種情況下，房價多會越賣越低，特別是在房產銷售市場競爭激烈的情況下更是如此。
我們知道，企業創辦注冊時，為什么會強調企業自有資金多少比重的重要性，就在于企業的自有資金是企業得以正常運作的前提，是企業承擔風險極限。一家企業必須有足夠的沒有還本付息壓力的貨幣資本，通過購買人力資源及其他生產要素，才能夠把貨幣資本轉化為物質資本、人力資本，實現正常運作。特別是像房地產這種資金密集型產業，不僅項目大而且資金要求多，如果一家房地產企業沒有大量的充足資本是沒有辦法參與競爭和維持生存的。這就是銀監會明確規定房地產企業要到銀行貸款自有資金必須達到35%比重要求的關鍵所在。但是房屋預售制度則改變了這種經濟生活中最基本的規則，讓一些自有資金不足或沒有自有資金的企業進入房地產市場。當一家自有資金不足的企業能夠借助房屋預售制度進入房地產市場時，不僅會追求高利潤的項目給整個產業帶來高風險，也會千方百計地把這種高風險轉移到他人身上。從這個意義上，房屋預售制度基本上是消費者利益隨時可能受到傷害、房地產開發商獲得暴利、而銀行與消費者來承擔風險的不平等游戲規則。在這意義上來說，央行建議取消國內房屋預售制度也是理所當然的。
開發商“價格合謀”的真實動力
有人認為，民眾之所以接受房屋預售制度，就在這種制度安排能夠增加住房供給，能夠讓消費者購買到更便宜的房子，因此，民眾愿意接受期房預售的風險。但現實生活中的情況并不是這樣。因為，在目前中國的情況下，房地產市場是一個非競爭的壟斷性市場，特別是土地的獲得更是決定這個市場的非競爭性。因為，要進入這個市場獲得土地的，或者是與政府利益相關的企業，或者是具有特殊關系背景的人。而這些人或企業一旦獲得土地，就成了房地產市場的主宰，土地的行政性壟斷由此轉化為市場性壟斷。在這種情況下，再考慮到房地產產品空間的不動性、高度異質性、極低的相互替代性等特點，進入房地產市場而又存在相互競爭關系的企業數目就不會太多。在處于同一地段、開發類似產品的企業數目很少的情況下，企業之間就會明顯感受到競爭對手的行為對本企業經營業績的影響。在需求一定的前提下，假如房地產開發公司之間競爭激烈，房價必然會下降。房價下跌會壓縮開發商的利潤空間，這樣的競爭是開發商不愿看到的，因此開發商之間存在價格合謀動機(最近房地產新政后，房地產開發商經常在一起開會商量就是這種價格合謀)。在需求旺盛的條件下(包括投機需求在內)，開發商之間更加缺乏價格競爭的外部壓力。而更嚴重的是，在或真或假的行情看漲的大背景下(開發商時常制造漲價升值的假象，如最近北京的房價，其實往往是有價無市)，消費者反而會對降價出售的房子的質量產生懷疑，從而陷入買漲不買跌、“價格越低房子越賣不出去”的惡性循環。
對于資本密集性的房地產開發商來說，保持房價剛性、降低巨額沉淀成本的風險、獲得超額利潤等因素，成為開發商價格合謀的動力。如國內開發商的默契合謀就采取了價格領袖制的形式。即由首先進入市場的開發商制定價格，后來者跟隨這一價格。如果有人破了規矩，敢于降價競銷，則必群起而攻之。這種價格合謀的行為不僅加劇了國內住宅市場的壟斷、增加開發商的超額壟斷利潤、降低企業的效率水平、妨礙優勝劣汰機制發揮作用，并將降低消費者的福利水平，而且也是房價持高不下的根本。正如上面所指出的，房屋預售制度則為這種房地產開發商價格合謀創造先天的條件。即房地產開發商如果不是用無成本的房屋預售貸款作支撐，而是用自己的資金或借貸他處的資金，不僅會增加他們合謀的成本(因為借貸是要成本的，房子銷售延后一天就得支付一天的利息)，而且也可能讓房地產開發商面臨資金流斷裂風險。在這種情況下必然會導致房地產開發商拋售樓房，從而房價快速下降。可以說，這幾年來房地產市場價格居高不下，房屋預售制度是最為重要的原因。而房價推高，房地產泡沫吹大，房地產市場風險也就越來越高了。所以說，那種說房地產金融與房屋預售制度關系不大是根本不成立的臆想。
風險分擔機制的嚴重缺失
顯然，對國內房屋預售制度來說，取消不取消并不是最為重要的事情，重要的是這種制度存在著巨大的風險。如果取消這種制度，那么這些風險可以規避。這就是央行建議的理由。如果不取消，一定要推行房屋預售制度，那么這種制度的巨大風險就得建立一種風險分擔機制來保證。面對著這巨大的風險，既不能全由購房消費者來承擔，也不能全由銀行來承擔(而銀行承擔最后也得由全體民眾來承擔)，而是由整個當事人大家一起來承擔。但是就目前的情況來看，國內房屋預售制度沒有這種風險分擔機制。因為，1994年提出的《住房預售管理法》是計劃經濟下的產物，那時，國內的房地產市場僅開始，住房制度貨幣化的改革還沒有實行，因此，不管這種住房預售制度是否取消，但有一點應該十分明確，就是該規則是當時的經濟條件和經濟環境的產物，現實的經濟發展狀況和經濟發展水平已經突飛猛進了，也就是說，即使住房預售制度不取消，也得對該法進行修改與完善。因此，就目前的情況而言，不是取消不取消住房預售制度的問題，而是要檢討這種制度有哪些問題，導致了房地產市場哪些風險，而這些風險又是誰在承擔。如果不把這些事情、這種狀況研究清楚，而是一味地來推行這種制度，那么就可能讓這個市場中的當事人，一些人的利益受到掠奪與侵害，而另一些人則容易獲得暴利。
對于市場的一般消費者來說，在房地產市場他們天然處于弱勢，面對期房的風險政府就有責任及義務來幫助他們規避風險、減少房地產開發違約之損失。比如一是房地產市場嚴格的市場準入制度，只有有資質的企業才能進入這個市場。而且進入這個市場的企業并不是每一家都能夠采用住房預售制度的，政府法律對此有嚴格的限制；二是對房地產開發企業嚴格的信用審查，就是要對企業的財務狀況、信用狀況進行審查，看看它們以往采用住房預售制度有沒有違法違規，有沒有不講信用的地方，有沒有利用住房預售制度來欺騙消費者的情況，如果有，這樣的企業也不可能進入住房預售市場的；三是政府部門對房地產市場進行嚴格的監管。從事前、事中、事后都有嚴格監管。只有這樣才能保證住房預售制度很好地履行，才能夠真正地保護房地產市場最為弱勢的購房消費者的利益。但就目前所發生的一系列住房購買者的利益受到侵犯的事件來看，國內在這些方面的制度安排而且缺乏相當不完善。
住房預售制度也并非是什么國際慣例。在美國，基本上沒有住房預售制度，購房者購買的大多是現房；在歐洲即使有些國家有住房預售制度，也必須有一套對房地產開發商嚴格監管及準入制度。如比利時，房地產開發商準入十分嚴格，沒有良好的資質是無法進入房地產市場的。而進入房地產市場的開發商并不是每一家公司都能夠從銀行獲得貸款。只有那些有實力及資質好的公司才能夠獲得銀行貸款并進行房屋預售。
但是即使是這樣，這些房地產公司房屋預售也不是像我國現在一預售就把整個房地產開發的風險轉移到購房者及銀行，而是凡愿購房者在與房地產公司簽訂購房合約后，根據房屋建造進展程度預付不同額度款項。至于需要支付幾次，基本上視開發商的經濟實力來定。當住房要交付到業主手上時，一定要經過房產公證公司檢驗與驗收，以此來保障消費者的基本權利，并對開發商的資質狀況有力監督。但是，這些東西在中國完全缺乏。
現有住房預售制度的完善途徑
面對著巨大的風險的房屋預售制度，房地產開發商不是極力反對取消嗎？其實，房屋預售制度不取消也沒有關系，但不要把整個制度的風險讓消費者及銀行來承擔，而是讓房地產開發商也來承擔。比如，房地產開發商不是說此種制度沒有風險嗎？那好，政府可以建立一種房屋預售制度的風險擔保基金，就如存款保險制度一樣，凡是參加房屋預售制度的房地產開發商都得參加這個基金，即按營業額繳付，一旦出現，就得由這個風險基金來承擔責任。這樣，不僅可以把整個房屋預售制度的風險分散給消費者、銀行及房地產開發商一起來承擔，而且也能夠約束房地產開發商減少違約。
同時，也要建立相關處罰開發商的制度，要有明確的處罰標準和處罰措施，對不守信用、屢次違規的房地產開發商進行處理，甚至要限制這些違約的企業再進入這個行業；要制定相關的、清晰的、可操作的合同標準，保護購房者的利益；當購房者利益受到侵害時，有可參照的標準，建立相應的投訴、仲裁、補償的機制，降低和減少消費者的損失。如果出現問題，為了降低消費者的風險，預售資金不是現在這樣一次性預付而是可多次預付，可根據工期分2到5次付款，這樣可以降低購房者風險，促使開發商履行合同，保證房屋的質量。
加強對房地產業的監管，包括事前、事中和事后監管，事前要對開發商的資金狀況、信用度和實力進行一系列的審查；工程開工后，要檢查是否按合同要求進行施工，是否延期和修改合同；在交房時，要有相關機構監督開發商公平、公正與購房者的房屋交接。
還有，對住房預售資金還可采取專項管理、專項信托、專門賬號等方式來管理這些資金。這樣既可以防止開發商隨意挪用住房預售的專項資金，也可以防止開發商假按揭等違法行為。要通過多種手段的綜合運用，形成一個完整的對房地產業進行嚴格監管的鏈條，確保廣大群眾的合法權益不受侵害。
因此，就目前的情況而言，并不是取消住房預售制度之爭，而是一方面來如何完善現有的住房預售制度，讓這種制度更好地來適應已發展的經濟環境，讓它真正能夠保護房地產市場弱勢者購房者的利益及保證房地產市場持續穩定的發展；另一方面，政府要提供制度安排讓房地產市場民眾有更多的可選擇方式，無論是住房預售還是現房購買。只要多一些選擇，市場總是能夠找到最好的解決辦法的。
編輯/彭雅青
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