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作者：李樂
漫長的長跑終于臨近終點。業界傳言甚多的北京兩大國資房企——天鴻集團與城市開發集團(以下簡稱城開集團)的重組終有定論。記者日前從可靠渠道獲知，此次由北京市國資委牽頭的重組工作已經基本完成，兩家企業重組后將成立首都開發投資集團(以下簡稱首開集團)，最終的掛牌時間可能就在11月初。
據悉，重組后掛牌的首開集團總資產將達到500億元，將成為北京乃至全國范圍內最大的國資房企之一。相比于進展稍顯遲緩的央企房地產業務重組而言，北京房地產國資的重組走到了前面。
長跑臨近終點
用長跑來形容天鴻與城開的重組并不夸張。兩家企業即將重組的消息從2004年中期就已在業界流傳，但也始終停留于傳言的層面，重組的三個主角——北京市國資委、天鴻集團、城開集團均三緘其口。
一位北京市國資委的工作人員半年前曾向記者坦言：“這幾乎是北京市國資委成立以來的最大一宗國資重組。如果沒有100%的成功把握，誰也不敢站出來說話，畢竟牽扯著幾百億國有資本啊。”
10月18日，記者從城開集團內部獲知，城開與天鴻的重組事宜已經基本定案。重組之后取代城開與天鴻的將是總資產高達500億元的首開集團，天鴻與城開都將隨之成為“過去式”。
在北京市國資委的規劃中，首開集團將成為100%的國有獨資企業，直接歸北京市國資委管轄。
這幾乎是“天鴻城開重組傳聞”以來，事件的主角首次向記者披露重組的內情。這位高管還告訴記者，重組形成的首開集團的業務將分為三大塊，一是土地一級開發，二是持有性物業資產的經營，三是房地產開發。而原先天鴻集團下屬的A股上市公司天鴻寶業，將直接過渡為首開集團的子公司，其股權結構基本保持不變。
“現在大部分工作都已經完成了，北京市國資委正在最后確定并任命首開的高管人員，這是最后的工作了。”城開集團的這位高管告訴記者。而就在2005年初，為了保證重組工作的順利完成，北京市國資委已經對城開集團的高管層進行了調整：原來擔任城開集團總經理的趙康升任城開集團董事長。
同時，記者還了解到，重組后形成的首開集團，將不會完全負擔舊有兩家企業的債務。一位城開集團高管告訴記者，債務的剝離以及債權的清理正在進行當中，并有可能在重組后繼續進行。“首開集團不可能完全承擔原有的債務，舊有企業的債務債權將通過出售、訴訟等手段被清理掉。”他告訴記者。
北京國資委的算盤
城開集團與天鴻集團雖為北京地方國資，但在此次重組過程中所遵循的思路卻與央企房地產重組頗為相似。
2004年6月，國資委發布《關于中央企業房地產業重組有關事項的通報》，央企房地產業務重組工作旋即全面啟動。國資委主任李榮融公開表示，通過重組確立在優勢行業的競爭力優勢是此輪央企重組的核心思路。
北京市國資委的一位官員向記者表示，本次重組的核心目的在于增強企業的競爭力，并通過做大規模實現在行業中的抗風險能力，以實現國有資產的保值增值。
記者了解到，在北京市國資委試圖對屬下國資房企進行重組伊始，城開集團與天鴻集團并不是唯一的選擇。“當時也考慮過其他幾家國有房地產企業，但最后還是覺得這幾家企業不太合適，原因很可能還是規模問題。”一位接近北京市國資委的人士向記者透露，而究竟還曾考慮過哪幾家企業，他表示不方便透露。
城開集團與天鴻集團是北京最大的兩家國資地產企業。2004年兩大集團在北京的開復工面積相加，基本可以占到北京市全年開復工總面積的1／10。同時，城開集團由于還擔負著望京地區的土地一級開發工作，從中收益頗豐；天鴻集團則在北京和全國的土地儲備總量在1000公頃以上。兩者重組必然會增強抵御市場風險能力，這也正是北京市國資委所看中的，從中也反映了此次重組更深層次的原因。因為可以預見的是，這兩家企業在未來可能都會面臨不小的經營風險。
一位知情人士告訴記者，作為城開集團的“大本營”的，望京地區經過多年開發，未來可開發用地存量已經不多，這對其土地儲備并不十分有利。同時，由于土地取得制度的市場化改革，作為一級開發商的城開集團持續低成本獲得土地、維持較高利潤的空間已經不大，這必然會對企業的經營產生不利影響。
天鴻集團也面臨著同樣的問題，雖然集團在全國均有土地和業務覆蓋，但其經營情況并不理想。同時，由于天鴻集團還負擔了大量北京經濟適用房的開發與建設，也形成了一定的負擔，其經營壓力也不可忽視。顯然，正是出于對未來可能存在的風險預測，北京國資委方面才如此看中規模效應帶來的抗風險能力，畢竟這關系到500億國有資產的保值，關系重大。
國資房企重組序幕
如果不出意外，天鴻集團與城開集團的重組，或許將率先拉開全國范圍內地產國資重組的序幕。與此形成鮮明對比的是，更受關注的央企房地產業務重組卻因涉及多方利益進展并不順利。截至目前，也只有華能集團、中服集團的房地產業務被國資委劃撥中房集團。
中房集團一位內部人士告訴記者，除了2005年初劃撥的華能集團、中服集團的房地產業務之外，還沒有新的國資房地產開發業務被整合進來，“畢竟牽涉到不同行業主管部門的利益，不好協調。”他說。此外，他還私下透露，今年內有新開發資產被整合到中房集團的可能性已經不大。
記者了解到，保利集團、華僑城集團等最早一批獲得主營資格的企業，其遭遇都與中房集團類似。不過，這項工作仍在艱難地進行。日前，記者獲知，神華集團的房地產開發業務目前已經基本停滯，其原因便是等待剝離；但具體何時剝離，由誰整合，神華集團內部人士均表示并不知情。
同樣未能上榜的中糧集團，其在北京西邊的某大型別墅項目也已基本擱置，究竟由哪家企業進行整合，現在同樣還是未知數。而對于中遠集團、中海集團房地產業務的剝離，則更是受到其業務在香港上市或海外上市的影響而難以推行。
記者觀察
重組央企：政府調控代言人？
在建設部、國土資源部、央行相繼成為房地產政策調控的主角之后，國資委終于登場亮相。近期，國資委公布了第三批將以房地產開發為主業的央企，打造“地產航母”企業的用意十分明顯。然而，此次重組的目的絕不僅在于此。
通過重組央企房地產業務，形成“航母級”企業，政府進而以企業所有者的身份，通過這些大型房企對市場施加影響，以達到調控市場的基本目的。這次重組，政府顯然“意在沛公”。這一意圖，在已經公布的重組名單中便已流露一二。
中房集團是國資委確定的最早一批以房地產開發為主營業務的大型央企。數據顯示，中房集團2004年全年開復工總面積就接近1500萬平方米，相當于萬科當年開復工總面積的將近5倍。同樣具備主營房地產開發業務資格的保利、華橋城等央企所占有的市場份額也與中房集團不相上下。
如果按照國資委的計劃，13家央企重組完成之后，“國資”至少將在數量上占據中國房地產市場的半壁江山，其對市場的影響力不言而喻。在關鍵時刻，這些企業聽命于誰，誰就會對中國的房地產市場擁有足夠的控制力和話語權，而這些企業的控制者卻都只有一人——中央政府。
在房地產、土地市場相繼進行市場化改革之后，行政手段的效力正在不斷縮減，且過于頻繁的行政干預也不利于市場規律發揮基礎性作用。而政府面對快速發展并可能產生相應風險的房地產市場，又要保證足夠的話語權與控制力。因此，在必要時，政府試圖通過干預這些“國資”企業的運營來對房地產市場施加影響，以實現對整體局面的控制力。
這樣，政府對于房地產行業的管理與干預手段將發生相應的變化。一方面，行政手段為主的調控手段將在市場出現較大的風險時使用；另一方面，借手“國資”房企對市場施加影響也將成為另一種有效的手段。
上世紀90年代中期，出于房地產市場中的高額利潤，大量國企進入這一領域。因此，現今的大量央企中，都留有不少房地產開發業務，如果按照國資委公布的名單，所有央企的房地產業務均被整合到這13家公司，他們所擁有的能量不容小覷。決策層所看中的，顯然也是這種能量。
在房地產、土地市場相繼進行市場化改革之后，行政手段的效力正在不斷縮減，且過于頻繁的行政干預也不利于市場規律發揮基礎性作用。而政府面對快速發展并可能產生相應風險的房地產市場，又要保證足夠的話語權與控制力，這時，央企顯然是上佳選擇。
今年7月以后，多個主管部門的領導在不同場合暗示，短時期內進行新的行政性調控的可能性不大。而國資委牽頭的央企房地產重組，似乎在暗示著另一種調控思路的誕生，重組之后的央企房地產，在占有市場份額的同時，或許還將擔綱“政府調控代言人”的角色。
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