物權法草案提交四審 社會意見反饋部分被接納

　　本報記者 牛曉波

　　北京報道

　　繼10月22日下午聽取了法律委員會副主任委員胡康生所作的關于物權法草案修改情況的匯報之后，24日上午，全國人大常委會分組審議了最新修訂的物權法草案。

　　這一最新版本，是在今年7、8月份就草案面向社會公開征求意見活動之后，結合各方面的反饋進行修訂之后的結果。

　　據之前全國人大常委會公布的數據，此次公開征集意見過程中，共收到普通群眾反饋信函11000多件，還收到來自26個省、自治區、直轄市和15個較大市人大常委會、47個中央有關部門、16個大公司、22個法學教學研究機構和部分法學專家學者提出的意見和建議。

　　會所不歸業主，車庫仍然模糊

　　“有產者最關心

　　從全國人大法律委員會提交給常委會的草案修改情況報告來看，與三審時的草案相比，此次提交的草案主要有18個方面的修改。而關于建筑物相關權利的條文可以算是此次修改的重點。

　　全國人大法工委民法室一位官員認為，出現這一現象，主要原因在于，之前公開征集意見過程中，反饋意見最集中的就是有關這方面的問題。“這也從某種角度說明了我國現行立法在這一方面的薄弱和欠缺�！彼�表示。

　　在有關建筑物區分所有權的條文方面，此次草案一個最為顯著的變化就是刪除了之前關于“會所”所有權歸屬的規定。全國人大法律委員會認為：“從實際情況看，提供健身、娛樂等服務的會所，絕大多數是作為獨立的房屋由開發商出售或者出租經營的，一般不作為建筑物的附屬設施歸業主共有。”

　　此外，盡管有大量意見認為，之前三審草案關于車庫所有權“有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有”的規定明顯不利于業主權益的保護，但此次修訂依然維持了這一表述，只是刪去了“除建設單位等能夠證明其享有所有權外”一句。

　　一位長期從事

　　“如果物權法都不能保護業主所有權以及由此派生的權益，那我們還能期待什么？” 他說，“這樣的修訂決不能算是一個進步�！�

　　但他同時表示，此次修訂中關于業主

　　按照三審時的草案稿，對侵害業主共同權益等行為提起訴訟或仲裁的，需經業主會議三分之二以上業主同意，并以業主會議的名義提起。

　　而新草案稿將提起訴訟和仲裁的條件降低為“經專有部分占建筑物總面積過半數的業主或者占總人數過半數的業主同意”，同時規定，提起的主體可以是業主大會，也可以是業主委員會甚至業主個人。

　　但這位律師也希望，在這一條文中將業主與開發商的糾紛解決機制納入一并規定�！艾F在這一條只是針對‘物業服務機構等違反合同發生的爭議’，雖然有個‘等’字，似乎可以將開發商也劃進來，但還是不如更加明確的表述來得有力。”他表示。

　　住宅田地期滿自動續期

　　此次草案一個非常顯著的變化是關于建設用地使用權期間屆滿后的續期問題。

　　之前幾審的草案一直規定，建設用地使用權的期間屆滿，使用權人需要繼續使用土地的，必須提前申請續期。

　　對此，一直有意見認為，姑且不論現行使用權期限的規定是否合理，這一規定對于一幢公寓多戶居住情況下續期問題如何解決沒有提供明確的辦法。是由住戶個人申請續期還是業主委員會統一申請續期？如果住戶或業主意見不一致時怎么辦？

　　法律委員會研究認為，建設用地使用權續期的問題，宜區分住宅用地和非住宅用地，要著眼于保障老百姓安居樂業。據此，新版草案規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。

　　“這樣規定就基本解決了一幢公寓多戶居住且意見不一致的情況，也省卻了居民重新辦理土地使用權手續的麻煩�！比珖�人大法工委上述官員表示，續期之后的土地使用費繳納問題，將會在今后的有關法律法規中進一步做出明確的規定。

　　“現在也有很多意見認為可以減少甚至免除續期費用，但我們認為，這一意見與當前我國土地所有權制度有沖突，暫時不會采納，至少不會全部免除�！彼�說。

　　而對于之前受到普遍關注的農村宅基地使用權城鄉間流轉問題，此次修改維持了之前的精神，依舊規定“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。

　　之前有意見認為，宅基地上的住房屬于農民個人所有，應允許轉讓。而且國家和企業都可以對這些土地進行征用，且三審草案也規定可以在本集體內部流轉，說明農民宅基地使用權的流轉時機上一直在發生。

　　前述專家認為，現在這種禁止性規定其實包含了一種對農民財產權的歧視，使其在權力變得不完整。至少應將現有嚴格禁止的規定有條件地適當放開，“既要方便農民融資，又要保障農民基本居住的精神并不一定包含禁止城鎮居民購置農村宅基地”，他說。

　　而全國人大法律委員會認為，我國地少人多，實行最嚴格的土地管理制度。宅基地是農民的基本生活保障，在目前條件下宅基地使用權的轉讓和抵押“似不宜放開”。

　　但胡康生副主任委員在報告時也表示，建議就這一問題進一步聽取意見后，再作研究考慮。

　　與這個問題類似，此次法律委員會提交的修改報告中保留了較多“擬進一步研究”的問題，如政府征收農村土地和城市房屋等不動產時的前提條件——“公共利益”—一詞的具體界定。

　　這種情況更多的則是一些具有較強專業性的法律問題，如之前草案沒有明確規定的債權和物權的優先順序、物權的取得時效和保護時效、以應收賬款作擔保等。胡康生副主任委員表示：“法律委員會、法制工作委員會擬在本次常委會對草案審議后，專門召開論證會進行研究�！�

　　“距離明年的全國人大代表會議還有半年左右時間，其間還有兩次常委會，預計物權法至少還會提交一次審議，這半年，我們的工作還很繁重。”法工委那位官員對記者說。