預售模式是否摒棄固定利率是否有利，中消協就構建和諧消費環境組織召開商品房預售模式研討會

http://whmsebhyy.com 2005年10月26日 09:43 國家工商總局網站

　　2005-10-26

　　8月15日，中國人民銀行在《2004年中國房地產金融報告》中提出：建議取消商品房預售制度，可以考慮允許商業銀行發放固定利率個人住房貸款。建議一提出，引發了激烈的討論。近日，中消協組織20余位各界專家，從維護消費者利益的角度，就期房預售制度和房屋貸款政策兩大熱點問題展開了激烈討論。

　　銷售方式之爭

　　研究表明，國內房地產商的資金絕大部分都是來源于銀行。2004年，房地產企業80%以上資金來源于國內銀行貸款。中國社會科學院金融交易所易憲容教授道出其中的奧秘：只要項目一開工，房地產開發商就開始辦房屋預售證。房屋一銷售，貸款流入開發商手中，開發商就開始逐漸提高房價慢慢賣。因此，房屋預售制度基本上是消費者利益隨時可能受到傷害、房地產開發商獲得暴利而銀行與消費者來承擔風險的不平等游戲規則。

　　中國社會科學院法學研究所所長助理劉俊海認為，目前預售制度弊大于利。期房銷售在加快城市建設步伐、改善居民住房現狀和擴展

商業銀行業務等方面的確起到了促進作用，但目前看來，住房價格是由其內在價值和市場供求關系決定的。因此，取消預售制度從理論上并不會造成房價上漲。

　　北京市消協副秘書長張明介紹說，從2001年到2005年，北京市消協共接到商品房投訴2358件，是所有受理投訴中最嚴重的一類。

　　面對一片取消預售的呼聲，也有不少與會專家認為，應寄希望于市場這只看不見的手來對房地產市場加以調控。北京金臺律師事務所皮劍龍律師認為：“應該對其加以完善發展，因為銷售模式的多元化是商品經濟多元化的趨勢。”清華大學房地產研究所的季如進教授干脆質疑稱：“市場經濟下怎能規定什么東西該怎么賣？”

　　房貸利率之爭

　　根據我國1996年制定的《貸款通則》，貸款人可選擇的只有浮動利率。今年3月17日房貸利率調整，央行文件中首次提出“固定利率”的概念。

　　中國銀行業協會副秘書長吳通全認為，在現階段來說，對消費者來講固定利率是好的。根據不同客戶的不同風險，根據品種來確定是固定利率還是浮動利率，可以在合約上規定。整個市場的發展是利率多樣化的選擇，要使消費者、開發商、銀行方方面面的利益最大化。

　　中國人民銀行研究局金融風險處副處長卜永祥認為，固定利率房貸和浮動利率房貸各有利弊，把房貸利率固定下來，消費者每年固定還款比較穩定，可以轉移風險，化解市場波動可能帶來的損失。尤其是利率上升周期時，房貸利率不變，這對貸款買房的消費者來說很有利。而浮動利率房貸的好處明顯體現在銀行利率走勢下降的時候，房貸利率也會跟著下降。

　　北京金臺律師事務所律師皮劍龍認為，固定房貸利率“固定在什么程度”是一個需要特別關注的問題。如果銀行利率隨著物價上漲，固定房貸利率對購房者是有好處的，但如果銀行利率再下降，那么固定房貸利率對消費者來說，就存在風險。

　　北京華遠地產股份有限公司財務經理焦瑞云認為，固定利率是市場發展的一種趨勢。他希望固定利率和其他衍生產品同時出爐，分散消費者的利率風險。不管哪個政策的出臺一定要有后期相配套的措施，千萬別一刀切。

　　各界專家建言

　　國務院發展研究中心市場經濟研究所研究室主任廖英敏認為，目前在建的商品房中80%已售出，如果斷然停止商品房預售將會對現有市場形成沖擊，價格也會有所波動。因此，不能一下子取消期房預售制度，應對現行的期房銷售制度進行改革，作為取消該制度的過渡期。

　　多位專家都建議提高房地產市場的準入門檻，淘汰那些資質不夠的小房地產公司。有專家建議，將樓盤的70%完工或者封頂作為下發預售證的條件之一。此外，購房者根據工期分次支付房屋預售資金，降低購房者風險，促使開發商履行合同保障房屋質量。對住房預售資金還可采用專項管理、專項信托、專門賬號等方式來管理。這樣既可防止開發商隨意挪用住房預售的專項資金，也可防止開發商假按揭等違法行為。

　　在研討會上，盡快出臺新的規范房地產市場的法律成為專家呼吁的焦點。北京市一中院民一庭副庭長王忠說，目前的《合同法》和《城市房地產管理辦法》都是上個世紀出臺的，這些法律法規應用起來漏洞百出。王忠表示，由于

北京樓市中90%至95%都是采用預售制度，導致期房和現房的法律界定不清，給法律訴訟帶來諸多困擾。他歷數了“樓盤廣告與實際房屋不符”、“遲延辦證的違約責任”等難以界定的法律難題。

　　加大執法力度也是許多與會者的呼聲。中央財經大學法律系金融法副教授曾筱清認為，預售房制度出了問題，不是說預售房制度本身好與不好的問題，應該是制度實施過程中不斷完善的問題。最重要的一點是，加大執法力度，在處罰手段上應該更強硬一些。(中國工商報提供)

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