深圳能承載幾艘商業航母

http://whmsebhyy.com 2005年10月25日 10:20 深圳商報

　　王利深圳大學管理學院教授

　　郭增利中國購物中心產業資訊中心主任、中國商業聯合會商業廣場專業委員會秘書長

　　吳素紅深圳商報記者

　　“ShoppingMall”，這個被譯成購物中心的外來詞成為深圳商業的熱點。

　　華潤萬象城以及金光華兩大商業巨無霸去年相繼開業，第一次將購物中心帶進深圳。明年一年，深圳將出現4座購物中心，新增商業面積近40萬平方米。俗稱“摩爾”的購物中心在中國還是新生事物，有人稱它是“城市商業名片”，也有人稱這只不過是地產商的一場盛宴。深圳需要多少購物中心？這一商業現象引發諸多爭論。

　　購物中心創造新商圈

　　記者：購物中心這種商業模式最早出現在美國，在歐美可以說是商業的最高組織形式。深圳商業前幾年以連鎖超市為主，現在購物中心紛紛出現，這會給深圳商業帶來什么影響？

　　王利：深圳缺少現代化商業設施，這是不爭的事實。百貨是較能體現城市商業發展水平的，但如巴黎春天、百盛等大型外資百貨都未進入深圳。一批現代化大型購物中心出現，的確從整體上提升了城市的商業水平。

　　從另一個方面來說，深圳商業的市場競爭會更加殘酷。

　　郭增利：購物中心在國內發展僅3到4年，屬于新生事物。因此，到底具備哪些要素才能稱為購物中心，業內沒有一個明確的定義。目前，我國發展購物中心處于一個嘗試期，很多人都在摸著石頭過河。但購物中心在推動城市發展時的作用是其他商業難以比擬的，一旦購物中心運營成功，它可以創造一個新商圈，改變一個區域的

城市規劃、商業氛圍。例如廣州天河廣場，就帶動了周邊城市的發展以及房地產價值。

　　大不是購物中心的代名詞

　　記者：從目前來看，“投資大、體積大”似乎成了國內購物中心的一個標準。這種趨勢是否存在認識上的偏差？

　　郭增利：的確如此。目前國內購物中心發展呈現出了“數量多、單個項目體量偏大”的趨勢。實際上，購物中心不等于體積龐大，它的內涵不在于面積，而是采用的經營方式。一般來講，購物中心是發展商、運營商、零售商三方面利益的結合：發展商進行長線投資，獲得物業價值的回報；運營商通過管理購物中心，在形成買方市場后，通過調整租金等方式，創造運營收益；零售商則通過購物中心龐大的客流量，在取得銷售額的同時，展示產品的品牌價值。

　　記者：從全國的情況看，越來越多的房地產商投身于購物中心行列。對于這個問題，你們如何看待？

　　王利：購物中心不能采用地產的常規方式去經營，它的管理非常復雜，不是簡單地把各種商業資源裝進去就可以了。比如目前號稱中國最大購物中心的北京世紀金源，開業至今生意并不盡如人意。業內評價認為，造成這種局面的原因是商場分散招商經營，結果風格不統一、管理不到位。理想的例子是香港九龍塘的沙田新城市廣場，全部是由

開發商自己投資，聘請專業管理團隊進行統一管理，采用浮動的租金形式。

　　郭增利：國內房地產商和國外房地產商進入購物中心領域的動機不同。外國房地產商進入時都有一定的資金積累，希望通過投資購物中心，實現物業保值增值，獲得穩定持續的回報。國內的房地產商，有的根本是進行短線投資。事實上，“只租不售”是全球購物中心成功的一個基本條件。

　　通過規劃避免資源浪費

　　記者：目前國內比較成功的購物中心天河城，剛剛開始經營時非常困難。直到這兩年，天河城才開始盈利。按照你們的預測，國內購物中心的回報期大約需要多少年？

　　王利：要視具體情況而定。一般來說，購物中心的回收期很長，大約需要20年左右。實際上，購物中心的經營是否好，還要考慮交通、人口、目標顧客收入等等多種因素。

　　郭增利：我覺得在國內經營購物中心的回報期不會那么長，大概不會超過10年時間。當然，前提條件是物業“純出租、運營好”。隨著未來國內購買力增強，這個盈利期可以縮短。今后，購物中心應加強金融、地產和商業的整合，而不是單純賣鋪位。

　　記者：由于購物中心投資大，牽動面極廣，國家4部委去年連續3次發文徹查“摩爾泡沫”。發展購物中心，政府應該扮演什么角色？

　　王利：購物中心一旦失敗，造成的資源浪費遠遠大于超市、百貨店。因此，政府對于建設大型購物中心，應該加強引導和調控。例如政府可否出臺類似日本的《大店法》等相關法規，通過規劃合理分配資源。一些大型商業項目，開工前則可以由政府有關部門組織論證，讓行業協會、周邊居民、商家參與其中，從而避免商業資源浪費。

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