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收到群眾意見萬余件，物權(quán)法草案昨迎來第四次審議
住宅用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期
7月10日至8月20日，物權(quán)法草案向社會全文公布征求意見，共收到11543件群眾意見；26個省區(qū)市和15個較大市的人大常委會、47個中央有關(guān)部門、16個大公司、22個法學教學
研究機構(gòu)和法學專家等也提出不少意見；全國人大法律委員會、全國人大常委會法制工作委員會召開三個座談會，聽取部分全國人大代表、常委會委員、省區(qū)市人大常委會、中央有關(guān)部門和法學專家的意見……
昨日，物權(quán)法草案第四次提請全國人大常委會會議審議。在這份草案“社會征求意見稿”中，群眾提出的許多意見都得以吸納，諸多與群眾自身利益密切相關(guān)的問題也進一步明確。
物權(quán)法草案五點說明
全國人大法律委員會昨日下午就物權(quán)法草案提出修改建議，就物權(quán)法草案的五個問題作出說明:
物權(quán)主體
草案三次審議稿第一條規(guī)定:“為明確物的歸屬，保護權(quán)利人的物權(quán)，充分發(fā)揮物的效用，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，維護國家基本經(jīng)濟制度，制定本法。”如何規(guī)定物權(quán)主體，一直有不同意見。法律委員會研究認為，現(xiàn)行有關(guān)法律、行政法規(guī)在這個問題上的規(guī)定也不一致，實踐中國家、集體、自然人、法人等都可以作為物權(quán)主體，但究竟把它歸類為兩種主體、三種主體還是四種主體，可以在制訂民法總則有關(guān)民事主體時一并研究，建議對這一條中關(guān)于物權(quán)主體的規(guī)定不再改動。
物權(quán)性質(zhì)
草案三次審議稿第二條第三款規(guī)定:“本法所稱物權(quán)，指權(quán)利人直接支配特定的物的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。”法律委員會經(jīng)研究，建議將這一款修改為:“本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。”(草案四次審議稿第二條第三款)
宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押
草案三次審議稿第一百六十二條第一款規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”對此，法律委員會研究認為，宅基地是農(nóng)民的基本生活保障，在目前條件下宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押似不宜放開。因此，建議對這一款的規(guī)定暫不作改動，擬進一步聽取意見后，再作研究考慮。
不動產(chǎn)登記前是否必須辦理公證
法律委員會研究認為，為了便民，辦理不動產(chǎn)登記只需一道手續(xù)，并且逐步實行統(tǒng)一登記，草案對此已經(jīng)作了規(guī)定，并明確規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記不得按照標的收費。不動產(chǎn)登記前是否辦理公證，可以由當事人自愿選擇。如果辦理登記前必須經(jīng)過公證，不僅不便民，還會增加群眾負擔。因此，不宜規(guī)定不動產(chǎn)登記前必須經(jīng)過公證。
關(guān)于典權(quán)
法律委員會研究認為，我國傳統(tǒng)的典權(quán)，目的除融資外，主要是為保留祖產(chǎn)祖業(yè)。現(xiàn)在，如果保留典權(quán)，主要目的是為融資。在現(xiàn)實生活中，如果需要資金，可以通過不動產(chǎn)抵押、出租、約定買回等方式解決，規(guī)定典權(quán)沒有多大意義。因此，建議不再恢復原草案關(guān)于典權(quán)的規(guī)定。
草案亮點
城鎮(zhèn)集體所有財產(chǎn) 歸屬未作具體規(guī)定
［草案曾規(guī)定:“城鎮(zhèn)集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于勞動群眾集體所有。”］
對此，有人提出，應具體規(guī)定城鎮(zhèn)集體財產(chǎn)的歸屬。有人建議改為“屬于本集體成員所有”，有人建議改為“屬于出資人所有”。有人認為，城鎮(zhèn)集體企業(yè)經(jīng)過改制基本上已不存在，可以不作規(guī)定。
建議修改為:“城鎮(zhèn)集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)的歸屬，適用有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
小區(qū)綠地會所車庫歸誰
［鑒于車庫無論是購買還是承租，都有合同約定，因此修改后的物權(quán)法草案規(guī)定，車庫的歸屬有約定的按照約定，沒有約定或約定不明確的，屬于業(yè)主共有。］
建議修改為:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。”“車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。”由于會所絕大多數(shù)是作為獨立的房屋由開發(fā)商出售或出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物附屬設施歸業(yè)主共所，因此修改后的物權(quán)法草案刪去了有關(guān)會所歸屬的規(guī)定。
修改后的物權(quán)法草案規(guī)定，對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，經(jīng)占建筑物面積過半數(shù)或占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義提起訴訟。
建設用地使用期滿可申請延期
［修改后的物權(quán)法草案規(guī)定，非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，使用權(quán)人需繼續(xù)使用土地的，應當在期滿前一年申請續(xù)期。］
草案三次審議稿中對建設用地使用權(quán)的規(guī)定，主要的意見是:1.用地期限。有的建議延長為100年或者150年；有的建議取消使用年限的規(guī)定。2.續(xù)期申請人。3.續(xù)期后的土地使用費。有的認為，住戶買房時已經(jīng)支付了土地出讓金，續(xù)期后不應再交費。
建議修改為:“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿，建設用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續(xù)期，出讓人應當同意。”“建設用地使用權(quán)期間屆滿，根據(jù)公共利益需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序收回該土地的，應當參照本法第四十八條第三款的規(guī)定，對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償。”“建設用地使用權(quán)續(xù)期后，建設用地使用權(quán)人應當支付土地使用費。續(xù)期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規(guī)定。”
征收集體所有土地應合理補償
［修改后的物權(quán)法草案規(guī)定，征收集體所有的土地，應當給予合理補償，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，保障其生活。具體補償標準和辦法依照有關(guān)法律法規(guī)辦理。］
草案三次審議稿第六十條規(guī)定:“城鎮(zhèn)集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于勞動群眾集體所有。”
建議修改為:“城鎮(zhèn)集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)的歸屬，適用有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。”
法律委員會研究認為，集體所有和共有是不同的。共有是兩個以上自然人、法人對一項財產(chǎn)享有權(quán)利，如兩人出資購買一輛汽車，子女共同繼承一棟房子等。共有人對共有的財產(chǎn)都享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，都有權(quán)要求分割共有財產(chǎn)。集體所有是公有制的一部分，集體的成員不能獨自對集體財產(chǎn)行使權(quán)利，離開集體時不能要求分割集體財產(chǎn)。
征收居民房屋應保障居住條件
［修改后的物權(quán)法草案規(guī)定，征收城市居民房屋的，應當保障被征收人的居住條件。］
草案三次審議稿第四十九條規(guī)定:“為了公共利益的需要，縣級以上人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收、征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，但應當按照國家規(guī)定給予補償；沒有國家規(guī)定的，應當給予合理補償。”草案三次審議稿第六十八條第二款規(guī)定:“拆遷、征收私人的不動產(chǎn)，應當按照國家規(guī)定給予補償；沒有國家規(guī)定的，應當給予合理補償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。”
建議將征收、征用分別作出規(guī)定，將拆遷包括在征收中。1.關(guān)于征收。建議規(guī)定:“為了公共利益的需要，縣級以上人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收農(nóng)村集體所有的土地和城市房屋及其他不動產(chǎn)。”“征收集體所有的土地，應當給予合理補償，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，保障被征地農(nóng)民的生活。具體補償標準和辦法，依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”“征收城市房屋及其他不動產(chǎn)，應當給予合理補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收城市居民房屋的，還應當保障被征收人的居住條件。具體補償標準和辦法，依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”2.關(guān)于征用。建議規(guī)定:“因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應當返還被征用人。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)受到損失的，應當按照實際損失給予補償。”
關(guān)于“公共利益”的界定問題，擬進一步研究。
物權(quán)法對追贓不作規(guī)定
草案三次審議稿第一百一十二條對所有權(quán)人追回被盜、被搶財物問題作了規(guī)定。有的認為，對被盜、被搶的財物，所有權(quán)人主要通過司法機關(guān)依照刑法、刑事訴訟法、治安管理處罰法等有關(guān)法律的規(guī)定追繳后退回。在追贓過程中，如何保護善意受讓人的權(quán)益，維護交易安全和社會經(jīng)濟秩序，可以通過進一步完善有關(guān)法律規(guī)定解決，物權(quán)法對此可以不作規(guī)定。
法律委員會經(jīng)研究，建議刪去這一條中有關(guān)對被盜、被搶財物的規(guī)定。
此外，修改后的物權(quán)法草案增加了保護社會團體財產(chǎn)的規(guī)定:“社會團體依法所有或者使用的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，受法律保護。”
據(jù)新華社電
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