住宅用地使用權期滿自動續期

　　物權法草案第四次提請審議，對征收、征用作出原則性的規定

　　本報訊 (記者 賴顥寧) 昨日，物權法草案第四次提請全國人大常委會會議審議。物權法草案四審稿作出了“住宅建設用地使用權期滿自動續期”等重要修改。

　　北京大學法學院副教授、物權法草案專家起草組成員王軼表示，四審稿中不少修改是

對全國征集意見作出的回應。

　　全國人大法律委員會副主任委員胡康生對物權法草案四審稿作了說明。他介紹，草案共對十方面問題進行了修改。王軼點評稱，如對征收、征用區別對待，并且對合理補償取消了“按照國家規定給予補償”的規定，明確為賦予業主委員會訴訟主體資格等都是亮點。

　　全國人大常委會在7月10日將草案三審稿向社會全文公布征求意見，截至8月20日，共收到意見11543件。胡康生表示，四審稿除了根據常委會組成人員的審議意見，還包括民眾意見。如原來規定征收征用應當按照國家規定給予補償，但民眾反映“國家規定”太匡泛，所以四審稿修改為，“具體補償標準和辦法，依照有關法律、行政法規的規定辦理。”

　　胡康生還對部分沒有被采納的民眾意見進行了解釋。如城鎮居民在農村購置宅基地問題，他稱，法律委員會研究認為，我國地少人多，實行最嚴格的土地管理制度。宅基地是農民的基本生活保障，在目前條件下宅基地使用權的轉讓和抵押似乎不宜放開，因此建議原規定暫不做改動，擬進一步聽取意見后，再做研究考慮。

　　為了便于百姓理解，胡康生表示，四審稿對草案的文字表述按照盡可能通俗易懂的要求進一步做了修改，并對公示、相鄰關系、共有等增加了名詞解釋。

　　解讀

　　1 非住宅用地續用提前一年申請

　　續期后，使用權人應支付土地使用費

　　草案三審稿：建設用地使用權屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在屆滿前一年申請續期，除因公共利益需要收回該土地之外，出讓人應當同意。建設用地使用權續期后，建設用地使用權人應當按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規定確定。

　　法律委員會認為，建設用地使用權續期的問題，宜區分住宅用地和非住宅用地，要著眼于保障老百姓安居樂業。

　　草案四審稿：住宅建設用地使用權屆滿的，自動續期；非住宅建設用地使用權屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在屆滿前一年申請續期，出讓人應當同意。

　　建設用地使用權期間屆滿，根據公共利益需要，依照法律規定的權限和程序收回該土地的，應當參照本法規定，對該土地上的房屋及其他不動產給予補償。

　　建設用地使用權續期后，建設用地使用權人應當支付土地使用費。續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定。

　　解讀：修改最大的變化是明確住宅建設用地使用權到期自動續期，避免了由誰去申請，審批能否獲得批準的問題，對業主利益是一個保護。

　　四審稿中所謂的續期后支付的土地使用費與原來的出讓金只是表述不同，實質一樣。原來爭議比較大的問題，就是關于交多少，按什么標準去交，四審稿明確規定，由國務院規定。《物權法》里沒有直接規定具體標準，這仍是一個因地制宜、因時而定的問題。

　　解讀人：北京大學法學院副教授王軼(下同)

　　2 小區會所不屬業主共有

　　車庫所屬沒有約定的屬于業主共有

　　草案三審稿：建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于業主所有，但屬于市政建設的除外。

　　會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。

　　法律委員會認為：從實際情況看，提供健身、娛樂等服務的會所，絕大多數是作為獨立的房屋由開發商出售或者出租經營的，一般不作為建筑物的附屬設施歸業主共有，草案關于“會所”的規定可以刪去。

　　草案四審稿：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示歸個人的除外。建筑區劃內的物業服務用房，屬于業主共有。

　　車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業主共有。

　　解讀：在現實生活中，“會所”歸業主共有的情形很少。

　　四審稿就車庫問題僅表述略有變動，未做實質修改，有人擔心車庫歸屬按約定確定會否對業主不利，其實這個問題不一定全在《物權法》里解決。因為保護民事主體的權利是通過多個法律協調配合來實現的，比如說可以通過《合同法》、《消費者權益保護法》等來平衡業主與開發商之間的強弱關系。

　　3 業主可用自己名義提起訴訟

　　所占建筑總面積過半或人數過半業主同意可訴訟

　　草案三審稿：對侵害業主共同權益等行為，業主會議經三分之二以上業主同意，可以以業主會議的名義提起訴訟、申請仲裁。

　　草案四審稿：對侵害業主共同權益的行為，對物業服務機構等違反合同發生的爭議，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主或者占總人數過半數的業主同意，可以以業主大會或者業主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁；業主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。

　　解讀：以往業主委員會打官司的合法地位一直沒有明確，這次修改首次以法律形式賦予了業主委員會訴訟主體資格。

　　4 征收房屋要保障居民居住條件

　　征用的不動產或者動產使用后應返還被征用人

　　草案三審稿規定：為了公共利益的需要，縣級以上人民政府依照法律規定的權限和程序，可以征收、征用單位、個人的不動產或者動產，但應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償。

　　拆遷、征收私人的不動產，應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。

　　草案四審稿：征收集體所有的土地，應當給予合理補償，維護被征地農民的合法權益，保障被征地農民的生活。具體補償標準和辦法，依照有關法律、行政法規的規定辦理。

　　征收城市房屋及其他不動產，應當給予合理補償，維護被征收人的合法權益；征收城市居民房屋的，還應當保障被征收人的居住條件。具體補償標準和辦法，依照有關法律、行政法規的規定辦理。

　　因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序，可以征用單位、個人的不動產或者動產。征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。被征用的不動產或者動產受到損失的，應當按照實際損失給予補償。

　　解讀：征收、征用的適用條件、程序都不一樣，應當分開規定。修改設定了征用必須具有搶險、救災等緊急需要的前提，另外，還規定被征用的不動產或動產使用后應當返還被征用人。

　　修改把城市房屋拆遷包括在征收中，包含有這樣一層意思：服務于公共利益需要，可進行征收拆遷。反之，則不得。而必須由拆遷人和被拆遷人進行協商談判，確定能否進行拆遷以及如何補償，以求進一步保護百姓利益。

　　至于大家比較關心的合理補償的標準問題，修改仍只作了原則性的規定，而沒有作出具體規定。這是由于合理的補償標準應因地制宜，因時而定，無法在《物權法》中作出具體、明確的規定。

　　但應明確補償標準是否合理應該是個具有可訴性的問題，即一旦被征收方認為補償不夠合理的，可以向法院提起訴訟，要通過司法程序保障百姓的合法權益，最好《物權法》里對此能表述清楚。

　　5 土地承包經營權可抵押貸款

　　農村宅基地使用權轉讓抵押不放開

　　草案三審稿規定：耕地和宅基地使用權不得抵押。

　　法律委員會認為，承包地涉及農民的基本生活，如果允許承包地抵押，農民一旦不能償還貸款，將失去承包地，從而引發嚴重的社會問題。因此，抵押問題應與轉讓問題做通盤考慮，允許土地承包地經營權有條件地做抵押。

　　草案四審稿：土地承包經營權人有穩定的收入來源的，經發包方同意，可以將土地承包經營權抵押。實現抵押權的，不得改變承包地的用途。宅基地是農民的基本生活保障，在目前條件下宅基地使用權的轉讓和抵押似不宜放開。

　　解讀：在農村融資擔保手段有限的現狀下，允許土地承包經營權在特定條件下成為抵押物客體，是件好事。但這樣是否足夠，應再做研究。

　　個人認為長遠的目標應當是允許宅基地使用權進入市場進行流轉，但應選擇合適的時機，同時應加快完善農村的社會保障體制。

　　6 贓物不能善意取得

　　專家認為，刪除此規定跟擔心鼓勵銷臟有關

　　草案三審稿對所有權人追回被盜、被搶財物問題作了規定，引入了對受讓財產的第三人適度保護的規定。

　　草案四審稿刪去這個規定。

　　解讀：立法機關刪除這個規定，主要是在面向全民征集意見的過程中，有關部門和人員擔心以往的規定會不會鼓勵銷贓，不利于打擊犯罪。個人不大同意這個觀點，因為原來三審稿中對受讓財產第三人的保護是適度的，是有前設條件的，目的是為了保護交易安全，讓各種類型的市場交易關系能夠順暢的進行。