降價失靈上海樓市深陷泥沼 開發商等待變為絕望

　　本報記者 吳迪；見習記者 田新杰 上海報道

　　“大家都很擔憂”，這是俞斌對記者的開場白。

　　10月20日晚，華燈初上，記者找到俞斌的時候，他剛剛結束了當天對于上海市地產界知名專家的連環走訪。俞在上海有20多年房地產業的經驗。現在的職務是中穗投資管理有

限公司(以下簡稱中穗公司)的董事總經理。

　　“盡管觀點略有不同，但對未來市場的擔憂卻驚人一致。”俞進一步向記者闡述他此輪走訪的成果。”恰在當日，國家發展和改革委員會、國家統計局發布了70個城市房屋銷售價格指數，9月份，上海房價下降了1.2%，降幅最大。這是繼8月份之后，上海再次成為全國房價環比降幅最大的城市。有媒體稱之為“上海領跌全國樓市”。

　　而更前一日，上海市統計局公開的“三季度本市企業景氣調查分析”中，上海市房地產企業家信心指數跌至不到90點，已與1999年的水平相當。

　　恐懼正在襲來。

　　供應持續放量

　　“很多開發商在整個9月就是什么事情也不做，沒有企劃、沒有宣傳，更沒有任何針對性的戰略，只有夜夜笙歌。”一位開發商告訴記者，很多中小房地產企業的“金九”甚至于全公司員工輪流放假出去旅游。

　　“金九銀十”是房地產行業約定俗成的說法。意指這兩個月的銷售在一定意義上對全年業績有著至關重要的影響。

　　然而，今年面對這最后的機會，很多開發商表現得卻不知所措。

　　“在上海的數千家開發商里，經歷過前一輪調控的都少之有少，很多人從2000年進來，只看過‘暴漲’沒看過‘暴跌’，他們對市場風險的認識最多只停留在專家的嘴巴里。”俞認為。

　　在以往，賣房子根本不需要任何策劃，也不需要任何宣傳和包裝，在門口拉個橫幅就有人成夜成夜地排隊。而這種環境里成長起來的開發商，在當前形勢下所表現的無助，讓人無法想象。

　　自9月份第二周起，上海住宅新增供應持續放量，從28萬平方米一路狂飆，第三周達40萬平方米，第四周突破100萬平方米。與此同時，普通住宅價格9月份逐周下跌，第一周均價就比前一周全線下跌10.4%。

　　應對這一切，一部分開發商選擇了降價，另一部分選擇了堅持，但更多的人還在盲目中無所事事。

　　偶爾，他們之間也會相互打個電話，詢問彼此“行情真的會那么差么，以后會更差？”

　　“在這時候，連降價都不管用”

　　十月的第一周，上海樓市上市量升至120萬平方米。與此同時，幾乎所有地區的住宅樓盤開發商都開始啟動各種降價促銷手段。而“黃金周”期間的“假日樓市”展會，也曾經讓一些開發商重新看到希望。

　　十一國慶長假，上海展覽中心，219家開發商、4天16萬人次、預售2863套、面積25萬平方米、總金額12億元……房展空前“繁榮”，開發商“明折明扣”，大有背水一戰的味道，而其成績似乎也讓市場感受到一絲暖意。

　　然而，這些只是曇花一現。

　　僅一周時間，一切又重回現實。上海房地產交易中心統計顯示，10月7日��10月13日一周共成交新盤套數3623套，成交面積42.3萬平方米，其中住宅2837套，成交面積34.2萬平方米，與9月份最后一周的35.4萬平方米基本接近。長假之后的第一周，上海新樓市場日成交套數在400套左右徘徊，與9月份相比沒有出現大的變化。

　　與此同時，10月10日，國家統計局公布的數據顯示，認為目前是買房適當時機的消費者僅有16%，較6月份低2個百分點。

　　“在這時候，連降價都不管用。”中星集團的銷售負責人告訴記者，上海的兩大開發商中星和大華曾經因有兩個樓盤位置相近而引發一場“價格肉搏”，但最后的結果卻讓兩家企業都大失所望。盡管降價的前幾天吸引了一些購買者，不過在這一輪熱潮過后，留下的仍是大片的空房，以及更加漫長的等待。

　　這種等待，對眾多開發商而言，正逐漸演化成刺入骨髓的恐懼，及幾近悲涼的絕望。

　　美聯物業上海區域副總經理馮泓睿表示，一手與二手的樓價具有相互的指導性。買家在購房時通常會拿一手與二手的樓價進行比較，再做最后決定，而一定程度上，中介就是開發商在市場中參照的“鏡子”。

　　然而，在二手市場中，中介們的生存狀態比開發商們更加糟糕。

　　上海本地最大的民營中介機構智恒房產，年初尚有143家門店，目前已經只剩50家，且大幅度裁員并將工資削減近30%。

　　“這是我們根據樓市發展傾向主動做出的選擇”，智恒房產董事長黃建明對此并不諱言，“為了企業的生存和再發展，收縮是對未來發展傾向主動做出的選擇。”

　　“這就是中介和開發商的區別，中介可以用主動收縮來表達自己對未來走向的判斷，而更上游的開發商則很可能在等待中把自己逼上‘懸崖’。”黃說。

　　轉戰滬外

　　相對于中小房地產企業的消極等待，一些“巨艦”企業正在努力調整，其中一個方向就是：轉戰滬外。

　　“不僅是長三角的其他城市，包括全國范圍內許多有投資前景的城市，只要有土地推出，有進入的可能性，我們都有可能根據具體情況出手。”綠地集團副總裁陸新畬在接受記者采訪時坦稱，企業已將工作重心從上海本地轉出，以規避風險。

　　綠地集團董事長張玉良也曾表示，政策的影響已經逐漸清晰，中國房地產的基本走勢依然看好，特別是綠地集團開發的樓盤大部分為中低價房，對于具有真實需求消費者而言具有很強的競爭力。而事實上，這樣“樂觀”的判斷或許更適合上海以外，比如合肥等部分二線城市。

　　日前，綠地集團通過收購合肥建鑫房地產開發有限公司股權的形式獲得一幅規劃總用地為390畝的土地。此外，2005年6月29日，綠地還曾以5.7億元拿下徐州937畝土地。

　　與綠地的想法相似，同為上海大開發商之一的復地也在加快外地投資的步伐。2005年5月23日，復地以2.45億元收購了重慶潤江置業有限公司100%的股權，同時獲得一幅498.7畝的商住兩用地塊；9月15日，又以5.1億元的總價競拍獲得天津最大爛尾樓項目——北洋大廈的在建工程。

　　對于資金鏈相對牢固的大型開發商來說，與其冒險繼續在上海市場“砸錢”，還不如把眼光投向外地市場，畢竟，在一些尚無大量投資客光顧而又有發展潛力的二線城市投資，風險小得多。

　　港資臺資逆流而上？

　　盡管業內對未來上海樓市走勢普遍不樂觀，然而，依然不乏有執意進入者。

　　10月15日，面對怎樣看待未來內地房地產市場的問題，瑞安集團總裁羅康瑞向媒體表示�熒虾７康禺a市場并不存在太大問題，他繼續看好上海樓市，并且也相信包括上海在內的內地樓市還將會有更好的發展。

　　羅的觀點也在一些香港公司的投資行為中得到驗證。10月10日，恒隆地產斥資7.6億元一舉標下位于遼寧沈陽市舊城中心中街路、占地面積約3.5萬平方米的“地王”；而之前，和黃和新鴻基還在為上海浦東的幾個地塊而爭得不可開交；新鴻基郭炳湘旗下的顯銳投資有限公司更是曾以31.85億元的價格拿下濰坊新村地塊，中標地價為3457萬元／畝，創下了上海土地實施公開招、拍、掛之后的最高出讓總價。

　　另一方面，港資開發商對樓市信心截然不同的態度，同樣體現在市場博弈的另一方——消費者身上。在海外購房者與本地自住者之間，由于觀察角度的不同，也體現著不同的市場信心。

　　9月底，住商不動產上海總部針對417位在上海居住的臺灣人所做的調查數據顯示，79%的受訪者認為上海房價未來五年內的增值潛力要大過臺灣，只有3%的人持相反看法；89%表示未來兩年可能會在上海購屋，明確表示兩年內不會在上海購屋的人只占了10%；55%的受訪者過去三年曾在上海購屋，其中在上海居住三年以上的受訪者，在上海購屋的比例高達97%。

　　住商不動產中國總部執行董事林倩表示，上海在這一波宏觀調控中的房價跌幅不算大，部份優質小區房價跌幅甚至不超過10%，使得中長期投資人對上海的房價發展前景有信心，在八月中旬以后上海房地產市場人氣的小幅回升中，除自住者以外，海外中長期投資人也扮演了重要角色。

　　然而，值得一提的是，記者采訪的多位業內人士均認為，在上海樓市整體信心趨弱的情況下，指望外資的“雪中送炭”能力挽狂瀾，顯然是不夠的。

　　房貸松動：一個積極的訊號

　　相比之下，倒是來自政府和銀行的舉動更值得人們關注。

　　10月11日，上海市政府召開的2005年“世界人居日”活動暨“兩個1000萬”建設工作座談，楊雄副市長在會上表示，政府仍對樓市持續健康發展有信心，并且，“兩個1000萬”的建設應該隨著房地產市場的變化作適當的調整，明年將適當控制節奏。

　　所謂“兩個1000萬”，是指上海市政府計劃為市場提供1000萬平方米配套商品房和1000萬平方米中低價普通商品房。

　　“因勢而變是必然的，在現在這種形勢下，明年‘兩個1000萬’的建設肯定將與今年不同。”一位知情人士告訴記者，上海現有的成交量中，有很大一部分就是配套商品房的份額，而這部分供應其實給開發商的壓力非常大。“如果明年再按這個節奏推的話，很多開發商肯定會支撐不住，因此，‘兩個1000萬’的節奏調整，也就是為企業恢復留下空間。”

　　另外，在銀行方面，原先對房貸“嚴防死守”的態度亦有所松動。

　　央行上海分行一位中層曾向記者坦言，為了資金及整個金融系統的安全，銀行提高對房地產貸款的門檻是必然的，而銀行同時作為一個需要通過發放貸款獲得利潤以求生存的市場角色，也面臨著主要業務之一的房地產貸款縮水壓力，采取措施改變困境也在情理之中。

　　而對于老公房貸款政策的放松，成為有關銀行貸款政策解凍所有猜測中真正確實的一環。從8月份開始，滬上各家銀行對房齡10年以上、總價50萬元以下的老公房松開了口子。

　　進入10月，浦發銀行總行公布了2006年住房貸款調整政策，無逾期欠款記錄的老客戶，即便是第二套購房貸款，也將在2006年1月1日貸款執行利率調整時，享受同期同檔次9折的優惠利率。此外，中行、民生等銀行近期也都開始對房貸業務進行調整。

　　不過，中國指數研究院(華東)副院長陳晟指出，上海一些大開發商能夠頻繁獲得大額授信，并不是銀根放松的表現。這些取得授信的企業，有很多參與了上海市配套商品房的建設，信貸表征之下，實則是政府對自住型需求的支持。