重慶房地產(chǎn)投資增長29.3% 經(jīng)濟(jì)適用房持續(xù)負(fù)增長

　　今年以來，重慶市房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院和市政府宏觀調(diào)控政策，堅(jiān)持在發(fā)展中搞好調(diào)控，在調(diào)控中促進(jìn)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)穩(wěn)步增長勢頭，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)平穩(wěn)、理性的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)投資的快速增長，有效地促進(jìn)了固定資產(chǎn)投資的增長，成為支撐經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持穩(wěn)步增長勢頭

　　最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-9月全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資307.32億元，同比增長29.3%，投資增速在經(jīng)歷去年大幅度回落后自今年6月開始逐月回升，三季度較二季度上升了5.7個(gè)百分點(diǎn)。從投資的構(gòu)成看，住宅完成投資180.22億元，增長38.0%，；辦公樓完成投資10.67億元，增長52.8%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資41.21億元，增長18.7%。房地產(chǎn)開發(fā)的前期投資增長，是推動(dòng)目前整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的重要原因。針對政府一系列的調(diào)控措施，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過近半年的觀望和沉寂，市場信心逐漸恢復(fù)，重新調(diào)整對項(xiàng)目的投資，土地購置費(fèi)大幅度增長。截止9月末，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資支付的土地購置費(fèi)為35.16億元，同比增長43.6%，增幅較1-6月上漲32.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　二、商品住宅仍是開發(fā)主體，商業(yè)營業(yè)用房投資比重下降，經(jīng)濟(jì)適用房投資持續(xù)負(fù)增長

　　隨著近年來對商品住宅需求量的逐步加大，開發(fā)商的重點(diǎn)由以前的商業(yè)營業(yè)用房及辦公用房開發(fā)轉(zhuǎn)向商品住宅開發(fā)。1-9月，全市住宅完成投資占全部投資的比重為58.6%，比去年同期增長3.6個(gè)百分點(diǎn)，比1-6月增長0.6個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)營業(yè)用房投資比重為13.4%，比去年同期下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，比1-6月下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房投資7.23億元，比去年同期下降15.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由去年同期的3.6%下降到今年的2.4%。

　　三、開發(fā)資金供應(yīng)充裕，房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力明顯增強(qiáng)

　　受國家宏觀調(diào)控繼續(xù)緊縮房地產(chǎn)信貸政策和國家控制

　　四、施工面積增速放緩，竣工面積增速小幅回升

　　1-9月，全市房屋施工面積6252.78萬平方米，同比增長24.5%，增幅略低于今年二季度增長25.2%的水平其中，商品住宅增長25.8%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長了43.1%和13.1%。。近期以來，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)陸續(xù)進(jìn)入竣工高峰期，全市房屋竣工面積975.69萬平方米，同比增長57.1%，增速比二季度回升6.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅增長62.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長了33.8%和38.7%。

　　五、商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中有升

　　1-9月，全市商品房平均銷售價(jià)格同比增長21.2%，增幅雖低于1—8增長22.5%的水平，但比二季度增加1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅平均銷售價(jià)格同比增長22.2%，增幅比二季度增加1.7個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓平均銷售價(jià)格同比增長0.1%；商業(yè)營業(yè)用房平均銷售價(jià)格同比增長20.8%。

　　商品房平均銷售價(jià)格保持穩(wěn)定增勢的主要原因：一是宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)存在一定的時(shí)滯性。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局對3000家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)上快速調(diào)查，近一半的企業(yè)認(rèn)為今后一段時(shí)間房價(jià)將持平或下降。在認(rèn)為房價(jià)將下降的企業(yè)中，有38.6%的企業(yè)認(rèn)為房價(jià)將在下半年下降；二是供求結(jié)構(gòu)不合理，“低價(jià)位”商品住宅，特別是經(jīng)濟(jì)適用房的比重下降也影響房價(jià)減速；三是部分開發(fā)商為確保既得利益，采取減少上市量和贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)等措施維持現(xiàn)價(jià)不動(dòng)，等待、觀望國家宏觀調(diào)控政策的走勢。四是存在穩(wěn)定的購房需求，重慶房地產(chǎn)市場保障性購房和改善性購房占絕大多數(shù)，這是購房需求旺盛的基礎(chǔ)之一。

　　六、商品房銷售面積和預(yù)售面積增幅出現(xiàn)回落

　　國家穩(wěn)定住房價(jià)格政策措施實(shí)施后，一方面投資性和投機(jī)性購房得到抑制，購房者顯得比較理性，即期消費(fèi)和提前消費(fèi)現(xiàn)象減少，另一方面受6、7、8月傳統(tǒng)樓市淡季因素的影響，眾多樓盤房屋銷售趨緩，商品房銷售面積和預(yù)售面積增幅出現(xiàn)不同程度的回落。截止9月末，全市累計(jì)銷售商品房面積779.70萬平方米，同比增長36.1%，增幅較二季度回落15.0個(gè)百分點(diǎn)，其中，商品住宅銷售686.11萬平方米，同比增長37.7%，回落16.9個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)售商品房面積779.01萬平方米，同比下降4.6%，增幅比二季度回落19.8個(gè)百分點(diǎn)。相信第4季度在秋季房交會(huì)及市場進(jìn)一步規(guī)范措施的拉動(dòng)下，商品房消費(fèi)將會(huì)出現(xiàn)一定的回升。

　　七、需要關(guān)注的主要問題

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)不盡合理，有效供給不足的情況有待改善

　　從房地產(chǎn)開發(fā)投資的用途看，宏觀調(diào)控前的2003年，商品住宅投資占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為54.1%，經(jīng)濟(jì)適用房投資所占比重為5.0%。到2004年，商品住宅投資占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的53.1%，比重雖然下降了1.0個(gè)百分點(diǎn)，但經(jīng)濟(jì)適用房所占比重已經(jīng)減少到2.7%。今年1-9月經(jīng)濟(jì)適用房所占比重繼續(xù)減少，已降至2.4%，有效供給不足的矛盾始終得不到緩解。經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房和享受優(yōu)惠政策的商品住房，是解決中低收入家庭住房的主要渠道，要加大建設(shè)力度，解決供應(yīng)短缺的狀況。調(diào)整商品房結(jié)構(gòu)，控制高檔、豪華型住房、大

　　（二）商品房空置面積的增加

　　截至9月底，全市商品房空置面積541.80萬平方米，同比增長3.6%，增幅比去年同期提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅空置面積152.68萬平方米，下降10.9%；辦公樓空置面積48.03萬平方米，增長2.3%；商業(yè)營業(yè)用房空置面積248.28萬平方米，增長7.9%。從空置時(shí)間來看，空置時(shí)間在一年以上的商品房為280.14萬平方米，所占比重為51.7%，接近整個(gè)商品房空置總量的一半。

　　商品房空置面積增加的主要因素是：從今年6月份開始，商品房銷售面積的增速放緩，但同期房屋竣工面積的增速加快，到9月份，銷售增幅慢于竣工增幅21.0個(gè)百分點(diǎn)。隨著下半年各項(xiàng)政策措施的逐步貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)銷售價(jià)格增幅有望緩慢回落，商品房空置面積的增速可能會(huì)相應(yīng)加快，因此，政府應(yīng)提前作好相關(guān)的規(guī)劃和引導(dǎo)，特別是對空置一年以上的商品房制訂必要的消化措施，避免積重難返，使消化空置商品房成為下一個(gè)宏觀調(diào)控目標(biāo)。

　　（來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局）

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