重慶房產新政令2億資金一夜抽身

http://whmsebhyy.com 2005年10月18日 15:33 工人日報天訊在線

　　本報記者李國實習生涂楠

　　記者調查發現，重慶最大“農改超”龍寰超市遭遇集體退鋪，直接原因是承諾的產權證拖了9個月后，至今未發放到投資者手中。

　　龍寰物業公司董事長夏正文認為，此次“退鋪風波”表面看是由于公司未及時把產權

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證辦下來，但根本原因還是“農改超”的出租率不高，經營不理想，使得投資業主失去信心。

資金鏈斷裂

　　夏正文分析認為，目前龍寰的“農改超”面積過大，單位面積產值較低。由于“農改超”目前大都實行自營，很少像舊農貿市場、大型百貨超市那樣搞招租、聯營，并在采購、經營、配送、管理、收銀等環節也搞五統一，使得每1000平方米的賣場，則要投入10個左右的工作人員，加上改造投入成本等，經營成本已經達到原來農貿市場的三倍，但是盈利能力并沒有提高，因此“農改超”實際上無法與同等規模的老農貿市場、大型百貨超市相競爭。龍寰旗下14家“農改超”中，賣場經營面積動輒數千，甚至近2萬平方米的也有，而銷售情況并不盡如人意。

　　另外，“農改超”上游產業鏈，包括豬肉、蔬菜、雞蛋等產品生產，多為小農經濟模式，未形成企業化生產、配送，生產、物流成本降不下來，就得轉嫁到銷售環節，如此一來，與傳統的農貿市場相比，“農改超”僅僅是衛生環境、產品質量、售后服務得到了一定改善，但價格方面幾乎無競爭優勢。

　　存活“農改超”不足一成

　　兩年來一直熱銷的“農改超”提前進入寒冬。龍寰物業統計，去年全市共有40多家

開發商，共完成90余個“農改超”項目改造、升級。據介紹，今年5月12日，建設部等國家七部委發布“房產新政”后，重慶市共2億多元資金，一夜之間退出“農改超”。

　　夏正文介紹，“農改超”本身是發展趨勢，市場空間仍很大，但具體操作時，除面臨政策風險外，主要是經營風險。此前部分開發商為了盡快脫手套現，不顧市場供求，盲目抬高投資回報率，最高的達到了17%，而老農貿市場的正常回報率一般不超過6%，而新市場也不過9%左右。

　　據分析，大多數開發商抽身“農改超”，主要是受“房產新政”影響，沒新項目支撐，圈不到新錢，資金鏈一旦斷裂，也就無法兌現前期項目投資客戶的租金。投資者退市，主要是經營管理公司招商困難，看不到收益前景。

　　各地“農改超”陷入困境

　　業內人士稱，從全國的情況來看，2000年在全國興起的“農改超”在經歷了兩年多的運作之后紛紛陷入困境。廣州市2002年“農改超”搞了80家，2003年上半年只開了10家左右；武漢生鮮超市只賺人氣不賺錢；2004年，南京8家生鮮超市全部倒閉；杭州已改建成的生鮮超市僅有5家，經營上大多如履薄冰。盡管沒有人會懷疑“農改超”是農貿市場的未來發展方向，但是“農改超”的出路問題卻是開發商和投資者普遍關心的問題。是不是“農改超”就此壽終正寢呢？據重慶市工商局統計，重慶市主城區共有農貿市場300多家，目前完成“農改超”的市場僅幾十家。每個“農改超”的攤位至少有300個，一個攤位平均以5萬元價格計算，銷售額就達1500萬元。主城區有200多家農貿市場尚待升級換代，保守估計，“農改超”將會帶來30億元商機，前景仍然十分可觀。

　　地產業界預測政府將會在今年下半年或明年初對“農改超”的發展做出相關法律規定。來自重慶市商委的消息顯示，其市場處已經在今年上半年對整個重慶的“農改超”項目進行調查統計。有知情人士表示，可能在近期對這個市場進行進一步監管，亦有可能制定具體的法規規范“農改超”。

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