上海樓市回暖是個謊言？

　　5　【見習記者鄭盎記者楊聯民11日上海報道】

　　“房產之窗”統計顯示9月新盤成交增長超50％

　　業內人士稱“金九銀十”是開發商蓄意炒作

　　房產之窗樓市監測系統最新統計顯示，整個9月份上海新盤住宅成交量較8月大幅提升50％以上，創造了今年來成交量最大增幅。9月普通商品住宅8986元／平方米的均價與8月基本持平。

　　統計顯示，2005年9月，上海市商品住宅成交面積為128萬平方米，與8月成交面積84．6萬平方米相比，環比增加51．3％。其中，全市普通商品住宅（去除動遷房、重大工程配套房和別墅）成交面積為82．7萬平方米，較8月（58萬平方米）增加42．1％；成交套數為7120套，平均每天成交237套。

　　降價對于促進樓盤成交起到了至關重要的作用。9月全市共1177個樓盤有成交，與8月份（744個）相比數量增加了58．2％，其中降價樓盤數量首次超過漲價樓盤數量，在8月、9月均有成交的樓盤中，成交均價上漲的為251個，占43．8％，成交均價下降的為313個，占54．6％，成交均價持平的為8個，占1．4％。

　　房產之窗分析師尹喻表示，9月份全市住宅成交量的大幅回升，給觀望氣氛濃重的

　　【據新華社上海10日電】上海樓市開始絕地反彈了？隨著九十月份成交量的回升，樓市進入“金九銀十”的

　　“解凍”說鵲起，甚至有開發商大膽“預言”：去年同期宏觀調控后

　　事實到底如何？記者調查發現，金秋時節，上海樓市成交量確有回升，但相較于井噴的新盤上市量，“主板”銷售率十不足三；并且，這還是以房價全線下跌作為前提和代價的。業內人士指出，所謂市場“全面回暖”遠未到來，“金九銀十”不過是開發商蓄意炒作的“偽概念”———在財務年迫近的前夜，他們需要努力撈取最后一根救命草。

　　國慶節期間，2005年上海房地產秋季展示會開展，200多家展商與會，長時間沒有推出新盤的開發商乘機大規模推盤，創下歷年上海市房展規模之最。與今年五一樓市的冷清相比，秋展人氣較旺。加上9月伊始，新盤上市持續迅猛放量，成交量回升，樂觀者由此斷言：樓市開始全面回暖。

　　其實，早在進入9月之前，不少開發商就放出風聲：“金九銀十”之際會是上海樓市反彈之時。第四季度是樓市傳統的促銷季節，五年來，“金九銀十”見證了上海房地產激情燃燒的歷史。然而當下的實情是：新房上市量井噴、成交量小漲、待售房越積越多、價格普跌。判斷上海樓市遠未回暖的依據至少有三：

　　一是上市量井噴，銷售率低下，積壓的待售房源急劇增加。自9月份第二周起，上海住宅新增供應持續放量，從28萬平方米一路狂飆，第三周達40萬平方米，第四周突破100萬平方米；10月份第一周的上市量升至120萬平方米。

　　5個多月來捂盤不動的開發商再也坐不住了，新盤上市井噴之勢不可擋。與此同時，幾乎所有地區的住宅樓盤開發商都開始啟動各種降價促銷手段，普通住宅價格9月份逐周下跌，第一周均價就比前一周全線下跌10．4％。部分自住型購房人開始挑挑揀揀入市。眼下的日均成交量約在四五百套之間，面積達30多萬平方米。與前期相比，如今的成交量確有一定幅度的上升，但與新盤上市量的成倍增長相比，差距越拉越大，新盤的上市量遠遠大于銷售量。最近一周，新上市房源121萬平方米，成交35萬平方米，銷售率不足30％，積壓的房源越來越多。

　　易居中國房地產研究中心的統計顯示，9月上旬，上海積累的可售住宅總量達1108萬平方米，到了10月上旬，可供銷售的新盤總套數超過20萬套、面積超過2000萬平方米。按照日均500套的成交速度，僅消化存量就得持續14個月。如果考慮新增量，可能還要延長6個月。易居中國研發中心分析師指出，其中南匯、徐匯、黃浦等區的銷售壓力最大，市場積壓的可售量按現在的銷售速度，約要3年才能消化完。

　　二是在成交的一手住宅中，有大量政策性房源消費“托底”。上半年，上海推出1000萬平方米為重大工程動遷配套的商品房和1000萬平方米定向供應的中低價房。眼下，這兩大房源開始大規模投放市場，并被定向消費。而這類政策性房源和純粹市場房之間，好比是“二板市場”與“主板市場”的關系。在9月份成交的商品房中，動遷房及配套商品房占到23％，“主板市場”在逐漸“邊緣化”。中國指數研究院（華東）副院長陳晟指出，排除配套商品房、中低價房等定向供應的房源，上海樓市下半年真正“市場化”的成交量可能還不足700萬平方米。

　　三是少數樓盤行情好轉，大多數樓盤氣息奄奄。查閱八、九月份的新建住宅成交記錄，剔除配套商品房等政策性被動消費，銷量排名前十位的樓盤占據了市場成交總量的1／4到1／3。個案的成交走勢左右了區域市場，乃至全市市場，這本身說明樓市沒有全面回暖。況且，成交房中多以總價低的特價房為主。

　　上海申新房地產開發有限公司市場研究室主任蔣正華說，盲目地將“金九銀十”這一傳統意義上的銷售旺季，視作樓市行情回暖的一大利好，這是一種“天真的迷信”。前幾年，“金九銀十”是在供不應求的狀態下形成的，而今市場供給遠大于有效需求，平衡供求的基礎一時難以具備。“金九銀十”是個徹頭徹尾的“偽概念”。

　　開發商為何熱捧“金九銀十”，并放出樓市要“絕地反彈”的信號？隨著財務上的結算年的逼近，開發商需要大筆資金歸還貸款、支付工程款、上市公司還要制作年度財務報表，現金流愈加緊迫，必須想方設法刺激成交，回籠資金。與其說“絕地反彈”是市場的反映，還不如說是開發商的自我預期———自我炒作的最后一根救命草。中國指數研究院（華東）副院長陳晟認為，眼下，盡管樓市供、求都有所釋放，但最終有可能從“機會窗”中逃出去成交的，只會是部分