深圳土改：先行還是落后　

　　轉地工作年底結束，將不參照廣東新出臺的省內農地可直接上市交易的相關規定

　　探索改革與創新

　　溫家寶總理視察深圳并發表題為《順應新形勢　辦出新特色　繼續發揮經濟特區作用》的講話后，關于深圳將如何發展的話題再次引起廣泛關注。就此，本報推出連續報道《探

索改革與創新》，本期關注的內容是深圳在城市化過程中，如何妥善處理土地流轉問題。

　　正在迅速推進的特區外城市化轉地工作已經完成了大半，按照政府制定的時間表，將在今年底“一次性轉地、一次性付款，一年內完成”。就在深圳即將徹底告別鄉村體制時，自今年10月1日起實施的《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》將一個問題擺在了深圳人面前——在城市化過程中，如何妥善處理土地流轉問題？實現和諧過渡方面，深圳到底是先行了，還是落后了？

　　改革開放以來，在全國率先發展的珠三角地區，發展經濟的沖動促使農村集體土地紛紛入市流轉，但在我國規定土地必須征為國有方能進入市場的前提下，這些集體土地只能以隱性的方式流轉開發，很難取得合法的身份。

　　《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》于10月1日施行。《辦法》規定，廣東省內的農地可以直接進入市場交易，自由出讓、轉讓、出租和抵押，并與國有土地“同地、同價、同權”。有媒體評價說，這是中國農地第一次贏得合法直接入市的權利，其改革探索的意義與價值不亞于當年的聯產承包責任制。

　　那么，這個辦法深圳會否執行？昨天，深圳市國土資源和房產管理局一位負責人告訴記者，由于深圳自今年起已經啟動了特區外寶安、龍崗兩區的城市化轉地工作，到今年底時，農村集體土地將不復存在，因此，不會參照省里的這個辦法執行。

　　對此，綜合開發研究院研究員、深圳城市化研究會副會長李津逵表達了不同意見，他認為，與省政府出臺的這個辦法相比，深圳此輪城市化轉地做法則是“國家城市化”模式，是不承認農村與農民所處的社會發展階段的一種做法。他解釋，“國家城市化”即在我國城市化的進程中，由政府來獨攬城市化進程中的全部資源配置，以犧牲農民利益為代價，結果造成了全社會的極大資源浪費。當前深圳正在進行的這輪城市化轉地，其做法仍舊是由國家來壟斷城市化的關鍵性資源——土地。廣東省出臺的這個辦法則相對合理得多。“省里的做法就是要糾正‘國家城市化’的失誤，在推進‘國家城市化’的同時，與民間城市化相協調，使農民可以參與和分享城市化的成果，而不是把農民當作包袱甩出去。”

　　而深圳民間房地產研究人士半求則對深圳轉地工作表示認可，他認為此舉可使政府掌握更多的土地，保證城市發展空間。

　　觀點交鋒

　　贊

　　轉地可保證深圳發展空間

　　我個人認為，深圳這次城市化轉地，雖然有些不那么充滿人性，但從歷史的眼光來看，我是贊成深圳這次“土改”的，而且我認為它是深圳市政府在歷史上一次極具智慧的行動。

　　為什么這么說？在轉地之前，掌握在市政府手中的國有土地只有100余平方公里，掌握在農村集體經濟組織手中的土地又過多，如果不扭轉這種局面，土地市場將非常混亂；再有，在中央不允許深圳擴大轄區面積的情況下，實施城市化轉地以后，可以使深圳的發展空間得到保證；深圳發展到現階段，必須樹立“大深圳”的觀念。特區外要發展，實現與特區內的一體化，如果沒有成片的土地掌握在政府手中，是難以滿足深圳發展需要的。

　　當然，在城市化的進程中，我也不贊成完全剝奪原村民的權益。但一方面特區原住民應該加快融入城市化進程，同時，政府也給各農村集體股份公司留下了備用發展用地，允許其作為商業出租或短期租賃，相信要實現小康生存應該沒有問題。

　　半求　深圳民間房地產研究人士

　　彈

　　轉地破壞了鄉村社會生態

　　省里這次出臺的辦法，事實上就是在給一直以來都“違法”的集體土地流轉市場正名，是在糾正自己以往“一刀切”的僵化錯誤。

　　我在寶安調查的時候，曾有寶安的原住民說，深圳城市化進程來得太迅猛了，簡直有些像東南亞的海嘯。城市化以摧枯拉朽之勢破壞了原有的鄉村社會生態，雖然有些農民在轉地的過程中一夜暴富，但這種暴富是以出賣祖祖輩輩賴以生存的土地為代價的，隨之而來的，便是其經濟生產方式的破產。因此，深圳此輪轉地將急劇地激化社會矛盾，不利于和諧社會的構建。從深圳的發展路徑來看，往往都是政府出臺一個政策，民間采取另一個對策，深圳的發展是兩種力量惡性博弈、共同作用的結果。這種現象在城中村等問題上比比皆是。

　　有觀點認為，深圳土地資源緊缺，與其把土地放在村民手中低水平開發，不如集中到政府手里集約利用。但是，如果以前能夠像省里出臺的這個辦法一樣允許農村集體土地上市流轉，并加以確權，明確土地長期歸其利用，相信任何人都不會低水平利用的。

　　李津逵　綜合開發研究院研究員、深圳城市化研究會副會長

　　鏈接

　　廣東“土改”新辦法

　　10月1日起，《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》正式實施，該辦法允許省內農村集體建設用地直接進入市場交易，打破了農地非經政府征用不得轉為非農用途的舊制，也開創了征地制與農地直接入市制并存的新時期。

　　該辦法就集體建設用地使用權的流轉范圍、用途限制、流轉程序和流轉后的收益及法律責任等問題作出了規定。明確興辦各類工商企業、公共設施和公益事業及興建農村村民住宅，可以使用集體建設用地，但集體建設用地不得用于

　　辦法規定，村集體經濟組織出讓、出租和抵押集體建設用地使用權，須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

　　在集體建設用地使用權出讓上，規定指出，以集體建設用地使用權作價入股(出資)，與他人合作、聯營等形式共同興辦企業的，視同集體建設用地使用權出讓。

　　集體建設用地使用權出讓、轉讓和出租的，應當向土地行政主管部門申報價格，并依法繳納相關稅費。

　　采寫:本報記者　李斌