抓住“兩個著力點” 深化房地產信貸審計

　　來源：審計署沈陽辦近年來，為規范和引導房地產市場健康發展，國家相繼出臺了穩定房價等一系列宏觀調控政策和措施，其中一項即為加強房地產信貸管理、防范金融風險。房地產貸款是當前政府實行緊縮性宏觀經濟政策最直接、最主要的一個調控目標。防范和化解金融風險，一直被視為金融審計的目標之一，審計機關應充分發揮審計監督為宏觀調控服務的作用，深化房地產信貸業務審計，以促進房地產業健康發展。房地產信貸業務主要有房地產開發商貸款、居民個人購房貸款和政策性住房貸款�！「鶕�國家統計局統計，在房地產開

發資金來源中，房地產開發中使用銀行貸款的比重達55%以上。2004年底，房地產貸款余額為26306.3億元人民幣，2005年一季度房地產貸款余額達27650.6億元，其中：房地產開發商貸款8177.5億元、居民個人購房貸款16743.7億元、政策性住房貸款2650.1億元。筆者認為，目前，在加強和深化房地產信貸業務審計工作中，審計人員應著重抓住“兩個著力點”，即房地產開發商貸款和個人住房消費貸款，對其真實性、合規性和風險性“三性”進行深入系統地審計。

　　一、抓住房地產開發商貸款，對其合規性和風險性進行全面審計。

　　房地產開發商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。中國人民銀行統計顯示，我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。房地產開發企業負債經營的問題較為嚴重，由于房地產開發企業良莠不齊，貸款的不良率也較高。同時一些基層銀行在發放房地產貸款中普遍存在違規操作、貸款管理混亂，甚至個別銀行工作人員與開發商相互勾結，共同騙貸，造成風險和損失。在房地產開發商貸款審計中，針對房地產開發商貸款主要包括的住房開發貸款、房地產開發企業流動資金貸款、地產開發貸款（含政府土地儲備機構貸款）和商業用房開發貸款四個方面開展審計。首先以真實性為基礎，從房地產開發企業貸款賬戶入手，以揭露重大的違法違規問題為突破口，審查房地產項目貸款資金的流向，同時到建設、土地和房產等管理部門延伸調查房屋建設有關實際狀況，必要時延伸房地產開發企業和實地勘察，查處挪用、套取，以及內外勾結詐騙銀行資金等違法行為。其次，審查貸款主體資格的合規性。檢查是否存在對“四證”不全的開發項目發放貸款或貸款在前辦證在后；是否存在對自有資金嚴重不足的開發企業發放貸款、造成風險和損失等行為。再次，以檢查內部控制制度為切入點，審查銀行貸款的操作風險，揭露有無違反信貸業務“三審三查”等操作規程，違規辦理展期、以貸收息和借新還舊發放貸款等掩蓋風險、造成損失等問題。同時審查抵貸資產評估價值的真實性和風險點，如對土地儲備機構發放的土地儲備貸款審計，不僅應審查土地作抵押貸款額度是否超過所收購土地評估價值的70％，還要審查貸款期限,揭露造成土地儲備貸款已形成風險和損失的行為。最后，審查房地產開發商資金來源和使用的合規性。是否存在以流動資金貸款名義發放房地產開發貸款,是否按《中國人民銀行銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（以下簡稱央行121文件）等法規規定對開發商的流動資金貸款進行了限制,是否存在向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款等違法違規問題。

　　二、抓住個人住房消費貸款，對其真實性和合規性進行系統審計。

　　從審計披露情況顯示：虛假按揭貸款風險已經逐漸成為商業銀行個人住房貸款中發生頻率較高的風險之一。由于自2003年6月央行121文件出臺以來，央行加強了房地產信貸業務的管理，房產開發商獲得銀行貸款的難度增大，而與此同時，房產開發商為了避免其房地產經營的信貸資金“支付鏈條”中斷，因而通過個人住房消費貸款達到籌集房地產開發資金的目的，把“假按揭”作為一種融資渠道，用種種虛假按揭手法騙取銀行貸款的情況屢見不鮮。對于銀行來說，個人住房按揭貸款一直被認為最具成長性，而且風險性最低的銀行業務之一，大多銀行都將之視作優質業務，存在降低門檻，再加上內控制度不嚴，導致內外勾結，虛構銷售合同，騙取銀行貸款，造成“假按揭”有上升的趨勢。因此，對個人住房消費貸款審計應從以下三個方面進行重點審計檢查，在對信貸資產損益的真實性審計中查處通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款，揭示虛假按揭貸款造成的風險和損失。首先，審查購房人的真實性，是否存在多個貸款人具有某一共性，“假按揭”的慣用手法是開發商指使本單位職工或其親屬、朋友，甚至雇傭人員收集無關人員的資料，冒充購房者，簽訂購房合同，從而達到套取銀行資金的目的。例如：貸款人同是開發商或施工單位職工，收入證明由同一單位開出或者所購房屋為同一樓號、樓層房號是接近的，借款合同筆體相同，多個貸款人還款時間一致、從同一賬號劃款等。必要時延伸調查借款申請人和借款人的直系親屬對所購房屋的基本情況了解程度。其次，審計個人住房和商用房消費貸款時，重點審核貸款的投放條件和個人還款來源。審計人員必須把握購房首付款的來源和認定問題。審查是否存在銀行委托開發商直接代收首付款并開具收據，如銀行僅憑開發商出具的收款憑證（一般為收據）確定購房者是否已交首付款。由于對新建商品房缺乏必要的價格評估程序，若開發商出具虛假繳款憑證或虛增房價，將造成事實上的“降低首付標準”和“零首付”貸款虛假現象。第三，查實房屋產權歸屬的真實性。審計人員應到房地產管理部門延伸調查，了解房地產開發企業所開發房屋的真實銷售情況和房屋產權變更狀況。重點關注銷售不暢房屋的貸款狀況，特別是在樓盤銷售不暢的情況下，以及房屋銷售的尾期，開發商為回籠資金，時常利用“假按揭”將房屋抵押給銀行，從而轉嫁風險。在對個人住房消費貸款審計時，還應對消費信貸中住房貸款真實性的系統審計，即從住房貸款的資金流向、貸款的企業等貸款業務的流水線進行系統的全面審計。同時對銀行個人住房消費信貸業務的合規性進行審計，從揭露虛假按揭貸款入手，檢查銀行各項業務的合規性，結合五級分類的真實性，重點審核新發放、出現不良和還貸欠息的個人住房消費貸款的合規性，查處銀行在內部控制和操作手段方面存在的薄弱環節和漏洞，以及個人住房信貸發放過程中銀行人員存在道德風險違規操作和開發商虛假按揭手法騙取銀行貸款等嚴重違法行為。