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多家商業銀行要求央行，將房貸固定利率和房貸證券化一起審批
據《21世紀經濟報道》報道，近日，中國人民銀行貨幣政策委員會主持召開的2005年第三季度例會上，一位與會人員起身發問：“先放開利率，還是先放開(金融)工具(創新)？”
人民銀行廣州分行有關人士列席了此次會議，該行知情人士告訴記者，固定利率個人住房貸款的推進問題正是此次會議的重要內容之一。
固定利率遇阻
9月初，光大總行副行長李子卿通過媒體“透露”，該行將于年內推出5年期的固定利率個人房貸，廣州是為首批試點城市。此前的8月15日，央行發布《中國房地產金融報告》明確“可以考慮允許”發放固定利率房貸。
可是，記者就固定利率房貸推進情況采訪四大國有銀行和光大、招商等多家股份制銀行廣東分行，其業務部門均以“總行未有任何下文”回饋。光大銀行廣州分行個人銀行部總經理陳暉則稱此項業務“至今只是申請，未有任何實質性敲定”。
“(固定利率房貸)這件事我們不急，央行急。”某銀行廣州分行一位知情人士如是說。
該人士稱，央行此次力推固定利率個人房貸業務，意在增加固定利率這類新的定價方式，促使各商業銀行“學會風險定價”，此后再相機放開金融創新產品。
證券化沖動
“固定利率房貸，必須以信貸資產證券化為前提。”上海工行一位內部人士透露，各行提交的固定利率個人房貸業務申請，“基本上”都附有議案，要求順帶審批包括房貸證券化、人民幣利率掉期期權和遠期等所有與房貸期限相關的衍生產品，“要批就一起批，不批就都不批”。
據悉，目前提交房貸證券化申請的銀行已有不下十家，并且均把房貸證券化作為實施固定利率個人房貸的先決條件，“這令央行非常為難。”該人士稱。
該人士還透露，和其他行相似，上海工行設計的固定利率房貸也是組合形式：前5年實施封閉式貸款、商定固定利率，比目前5年期房貸利率高出0.6—1個百分點、不可提前還貸；剩余年限則是開放式貸款，即利率按照市場浮動，借款人可隨時提前償還貸款。并且，主要針對20～30年期、40歲以下的人群的貸款，“根據經驗，這個人群的還貸時間多在5年左右”。
上述人士表示，房地產信貸資產證券化后，面臨二級市場轉讓問題，在市場上運作房貸證券化資產轉讓，需要機構投資者操刀。中國銀行某分行內部人士告訴記者，二級市場轉讓應引進銀行之外的其他風險投資基金，只有經營性質不同、盈利目標各異，才能形成產品交換。
［相關背景］新投資手段：“房貸證券化”
房貸證券化是指銀行將房地產抵押貸款按照價值單元分割成小的產權單位，出售給投資者，一方面可以解決銀行信貸資產流動性不足的問題，另一方面可以使資金實力不足的小企業和個人參與房地產投資。
由于住房貸款的期限普遍很長，最長可以達到30年，而金融機構吸收存款又具有短期性，為解決“短存長貸”中的資金流動性問題，許多銀行均希望拿到房貸證券化牌照。
事實上，住房貸款是中國銀行業最優質的資產之一，投資者承擔的風險極小，而收益的利率又通常高于國債利率，因此，被業內人士認為完全可以成為市民新的投資手段。
［相關鏈接］加息預期下宜選固定利率房貸
廣州業內人士介紹，所謂固定利率房貸，就是銀行與市民簽訂房貸合同時，按當時的相應貸款期限確定利率。也就是說，在貸款發放后，不論利率的升降，仍按原約定利率執行。例如市民張先生跟工行簽訂10年的房貸合同，合同約定的利率為5.31%，在合同期內，不論利率的升降，都按5.31%計算。
分析指出，在加息預期下，市民應選擇固定利率的房貸。但如果降息，選擇固定利率房貸的市民還是必須按固定利率還款，并不能享受利息下降的“好處”。
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