萬州擴城沖動 資金瓶頸凸顯滾動發展模式尷尬

　　8月31日,萬州區在重慶世紀金源飯店隆重推出100億打造萬州“江南新區”項目。至此，萬州擴城拉開了聲勢浩大的帷幕——將由目前的38.9平方公里擴大到67.5平方公里，時間為5—8年。

　　信報記者 李星辰 報道/攝影

　　高調的擴城宣言

　　8月31日，萬州區副區長李世奎在重慶金源飯店宣稱，萬州將出資100億元，在5—8年時間內傾全力打造其江南新區，從而將萬州城由目前的38.9平方公里擴大到2010年的67.5平方公里。

　　“力爭到2007年，城市建成區面積達到57.6平方公里，城市人口達到66萬，國內生產總值在2001年基礎上翻一番，地方財政收入在2002年基礎上翻一番，全社會固定資產投資在前五年基礎上翻一番，建成三峽庫區的經濟中心。”李世奎這樣描述著萬州未來的美好前景，到2010年，城市建成區面積達到67.5平方公里，城市人口達到70萬，國內生產總值超過200億元。

　　在經過了一段沉寂之后，萬州擴城終于由一句口號變成了實際的行動。

　　在短短的5年左右的時間里，將萬州城擴大28.6平方公里，使之成為重慶第二大城市，在這一宏偉規劃的指引下，萬州一主要官員在江南新區招商推介會上告訴重慶的投資者，新一輪萬州開發高潮正在興起。

　　總投資100多億

　　萬州江南新區管委會成立于2003年初，經過兩年多來的艱苦努力，江南新區管委會及其旗下的萬州江南新區開發建設單位已經完成了新區開發的一期開發。

　　據江南新區管委會公開披露的資料，江南新區是萬州有史以來最大的建設項目，新區開發建設項目土地一級開發基礎設施需投入35.6億元；加上二級開發，項目總投資100多億元。自2003年3月29日正式開工建設以來，新區一期開發已基本完成，核心區城市輪廓基本顯現，城市功能逐步完善，已具備了大規模項目入駐的條件。

　　9月15日，一個當地農民興奮地告訴記者，目前整個萬州江南新區居住著當地農民2萬多人，但是這一狀況有可能在很短的時間內得到改變，因為這一地區的城鎮化正在快速推進。

　　按照2005年出基礎、2007年出功能、2010年出形態的總體目標，江南新區將通過5-8年的努力，初步完成15.62平方公里的開發建設，構建五大片區，形成行政文化、旅游服務、商務商貿及港口物流等核心功能，最終人口爭取達到16萬，建成萬州和三峽庫區一流的現代化城區。

　　在低調運作了兩年多后，江南新區成為萬州擴城的急先鋒。

　　交通成本加大

　　記者在采訪過程中發現，與政府高調開發不同的是，當地居民對江南新區的開發并不那么樂觀，他們認為江南新區的開發并不像當地政府官員所說的那樣容易。

　　在去萬州采訪之前，就有當地人告訴記者，從高筍塘到江南新區目前還沒有公交車開通，因此老城與新城區之間的聯系并不緊密。9月16日上午，記者從萬州最繁華的高筍塘打車到江南新區管委會采訪，奇怪的是當地的

　　出租車司機張某告訴記者，在長江二橋沒有通車以前，城區的居民到江南新區需從五橋繞過去，交通極為不便。

　　據介紹，2004年10月，萬州長江二橋正式通車，但是由于修建該橋的近3億元資金大都是銀行貸款和民間融資，所以需要收費還貸，因此盡管交通距離縮短，比以前方便多了，但是交通成本卻大幅提高了。從高筍塘到江南新區管委會打出租車約需要20元，但是乘客一般還需繳納過橋費20元，這樣從高筍塘到江南新區約需要40元交通成本，相當于萬州到云陽縣走一個來回的費用。所以，一般情況下乘客都是打車到長江二橋橋頭，然后坐摩的過河，這樣可以節約16元錢的過橋費。

　　在萬州長江二橋橋頭記者看見，每一邊都有10來輛

　　開發高潮未到來

　　據悉，為了改善江南新區于萬州城區的交通，萬州區政府有關部門已經完成了萬州長江三橋的規劃，計劃投資約5個億的人民幣再修建一座連接城區與江南新區。

　　但有業內人士指出，實際上目前萬州地方財政不可能拿出更多的錢來修這座橋，而再修一座橋也同樣會出現長江二橋的問題。

　　記者調查發現 ，目前江南新區的開發實際上尚處于起步階段，除了區政府的行政中心和農民的返遷房，也沒有多少

　　“ 政府官員所希望的萬州開發高潮還沒有真正到來，”萬州房地產開發商孫樹明告訴記者，江南新區的交通條件雖然有所改善，但是成本也在增加，因此該新區的人氣在短期內難以聚集。

　　尚有資金瓶頸

　　在萬州江南新區管委會辦公室，負責媒體傳播的副主任黃某在得知記者的采訪意圖后告訴記者，目前江南新區的開發處于一個相當敏感的時期。

　　據記者調查，萬州江南新區的開發所采用的開發模式與其他地區的開發模式基本相同，采用的是市場化運作模式，前期主要依靠銀行貸款啟動。目前有4個億的貸款額度，主要用于基礎設施建設。

　　建設江南新區需要100多億資金，這對萬州而言并不是一個小數目。據江南新區公開披露的信息，目前城市建設已累計完成投資8.28億元；現已開工建設道路24公里并基本完工；道路綠化、亮化工程全面啟動；開工建設房屋16萬平方米；城市管網、公園、廣場、步行系統等市政設施正加快實施；萬州區行政中心主體工程已近完工。

　　按照江南新區建設開發公司的預想，江南新區在完成基礎設施建設后將采取土地變現的辦法來滾動發展，即依靠土地來融資。

　　一不愿透露姓名的知情人士向記者透露，截止2004年底，江南新區已經完成征地7854畝。但2004年江南新區賣出的土地總共不過幾百畝，其中主要是政府的行政辦公用地和各交通要道的加油站建設規劃用地，價格從26萬到100多萬元不等，其中的土地銷售的回款大約8000萬元。

　　一方面是大量已經征用的土地和高達8個億的基礎建設投資，另一方面是土地銷售并不如預期順利，約有3-4個億的前期投入將需要依靠土地銷售來彌補缺口。如果這樣的情況持續下去，那么江南新區的滾動發展模式將面臨無法滾動的尷尬局面。

　　20億元協議投資

　　有報道稱，8月31日的推介會后，主辦方與重慶昆榆房產開發有限公司、重慶郡都物業發展有限公司、興茂集團房地產開發有限公司等36家開發商達成了入駐萬州江南新區的意愿，并與重慶鋪金公路運輸有限公司等9家企業簽訂了意向協議，初步意向購地900畝，協議投資總額達20億元。

　　業內人士指出，由于今年來國家對房地產金融政策的調整，國內對房地產企業的融資控制比以前更加嚴格，這就導致了大量依靠銀行資金支持的房地產企業的資金鏈趨于緊張。從今年6月以來，鑒于重慶乃至全國房地產市場成交量有一定程度的降低，不少重慶本地企業都停止了土地儲備。在這樣的市場背景下，江南新區的土地銷售倘若能夠得到20億元的真金白銀，確實是一大利好消息，但這筆錢真的能及時到位嗎？