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”經(jīng)濟(jì)適用房政策無疑已經(jīng)走入了歧途”。8月25日，北京理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授胡星斗先生在其寓所接受采訪時(shí)向《資本市場(chǎng)》記者發(fā)出感慨。
1994年7月出臺(tái)的房改政策對(duì)城鎮(zhèn)居民的住房供應(yīng)體系作了較為明確的規(guī)定。商品房(包括普通商品房、高端公寓、別墅)面向高收入人群，而廉租房(包括經(jīng)濟(jì)適用房甚至更廉價(jià)的小戶型住房)則面向廣大中低收入家庭。現(xiàn)實(shí)卻是，經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)已蛻變，與普通商品房沒
有多大的差別。廉租住房制度形同虛設(shè)，名存實(shí)亡。
“應(yīng)該成立專門的機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)公共住房保障制度的落實(shí)”，尹中立博士建議。“值得借鑒的是香港的房委會(huì)。它不是一個(gè)純粹的官方機(jī)構(gòu)，而是一個(gè)半官方、半民間的組織，其人員包括政府官員和民間人士，任務(wù)是檢討和制定政府的房屋發(fā)展計(jì)劃并監(jiān)督其執(zhí)行。房委會(huì)具有充分的透明度，必須及時(shí)公開有關(guān)政策，接受傳媒和社會(huì)的監(jiān)督。這樣，就從決策層面上保證了政府房屋政策不至出現(xiàn)太大的偏差。不過，住房發(fā)展政策的具體操作并不是由房委會(huì)來完成，而是交由房屋署負(fù)責(zé)進(jìn)行。房屋署屬于政府機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋政策的貫徹實(shí)施，保證了政策實(shí)施的權(quán)威和效率”。
“向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者征收高比例的所得稅以抑制投機(jī)炒房客的行為；對(duì)閑置土地嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，兩年以上閑置的土地?zé)o償收回，打擊不良奸商囤積土地謀取暴利行為；增加經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的供給數(shù)量，嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的面積，充分考慮購(gòu)房者、承租者經(jīng)濟(jì)承受能力，實(shí)施有梯度地使用原則；嚴(yán)格監(jiān)督土地出讓金的使用去向，專款專用，一半以上的土地出讓金應(yīng)該用于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建造”，尹中立與他的合作者郭建波一起發(fā)出這樣的倡議。
實(shí)際上，早有經(jīng)濟(jì)學(xué)者就內(nèi)地房地產(chǎn)所存在的問題做過實(shí)證研究。2004年3月23日，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心平新喬博士與他的合作者陳敏彥就聯(lián)手做了一個(gè)關(guān)于《融資、地價(jià)與樓盤價(jià)格趨勢(shì)》的房地產(chǎn)研究報(bào)告，道出了廉價(jià)土地與房地產(chǎn)商以及各級(jí)地方政府之間的內(nèi)在聯(lián)系，結(jié)論是：政府是土地價(jià)格、樓盤價(jià)格、房地產(chǎn)供應(yīng)等經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的操控者。
平新喬指出，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)在效率和公平兩方面存在的問題在相當(dāng)程度上都應(yīng)歸之于地方政府的政策。因?yàn)楦鞯胤秸刂浦钪匾馁Y源——土地，是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最大的“莊家”；而房地產(chǎn)商則將土地成本毫無保留地轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的身上。房?jī)r(jià)暴漲，愈演愈烈，由此可見一斑。
實(shí)際上，翻檢歷年的房改政策不難發(fā)現(xiàn)，其始作俑者就在于1996年將“房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)”的論調(diào)。作為拉動(dòng)內(nèi)需的一個(gè)手段，房改突然竟負(fù)載了內(nèi)涵深廣的“救世主”的角色。“這是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但也不能對(duì)此苛責(zé)太甚”，一名不愿具名的學(xué)者對(duì)記者說，而易憲容博士的觀點(diǎn)“房地產(chǎn)暴利是地方政府對(duì)財(cái)富的掠奪”恰恰與此尖銳對(duì)峙。
“由于城市政府只能拿出很少的免費(fèi)土地，僅此一點(diǎn)就成了住房社會(huì)性保障的瓶頸，使每年只能建設(shè)6%經(jīng)濟(jì)適用住房。如果借鑒美國(guó)的做法，只給經(jīng)濟(jì)適用住房以稅費(fèi)和貸款優(yōu)惠，那么，就能順當(dāng)?shù)貙?shí)現(xiàn)每年建設(shè)80%經(jīng)濟(jì)適用住房的需求”，“在高額利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下，其它行業(yè)投機(jī)者以及擁有較多積蓄的居民，紛紛將其資金投向房地產(chǎn)，是近幾年每年房產(chǎn)投資都以20%以上的速度爆增的主要原因，也是近幾年一些城市投建了許多大戶型高價(jià)住房之后仍然需求旺盛(其中相當(dāng)一部分屬于虛假需求或虛假繁榮)的主要原因。把商品房建設(shè)量控制在20%以內(nèi)，而且收取高土地出讓金，課以高稅，既限制投資規(guī)模，又限制高額利潤(rùn)，就能較好地解決住房投資增長(zhǎng)過快和虛假需求過旺的問題”，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)包宗華先生分析。
“如果我們1998年就借鑒新加坡的做法，決定每年建設(shè)的住宅時(shí)，小戶型低造價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用住房不得少于80%，而且其房?jī)r(jià)由政府進(jìn)行控制；對(duì)20%的商品房收取高額土地出讓金和高稅費(fèi)進(jìn)行適度調(diào)節(jié)，就能較好地解決房?jī)r(jià)陡漲、房?jī)r(jià)高昂等問題，也可抑制投機(jī)炒作等流弊”，包宗華先生當(dāng)年研究經(jīng)濟(jì)適用住房政策之時(shí)并未想到，房改政策的一時(shí)之偏，竟然衍生出了如此之多的積弊，而且時(shí)至今日，“推行以小戶型低房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)適用住房為主的政策，需要做許多清理、協(xié)調(diào)和銜接工作，問題很復(fù)雜，難度很大”。
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