調查篇 住房夢離我們幾步之遙

　　文/本刊記者 仲志遠、劉鵬、胡喜盈、趙大海、魏好勇、阮仁智等

　　北京、上海、深圳、西安、濟南、重慶報道

　　一套還不知道究竟是什么模樣的兩室一廳住房早已經是李文華(化名)心里籌謀了很久的一個夢想——盡管一點都還不能完全想象它的細節，但家的感覺絕對完美、溫馨。盡管女

朋友在人前人后非常善解人意，很少在他面前提及這事，但結婚的日期漸漸迫近，他也怏怏不樂，郁悶得很，煙抽得不少，酒量也大增了。

　　李文華眼下供職在一家中等規模的中俄合資網絡技術公司，專門開發游戲軟件，是北京地區足以與上海盛大網絡(北京)公司抗衡的一支力量。他本人擔任技術部主管，基本工資為4500元，加上夜班、出差等各種補貼，每月可以拿到8000元左右的薪水。應該說，拿這一個檔次報酬的在北京市已經算是相當不錯的白領職員了，但他的結婚日期遲遲難以確定，尷尬的原因就像他自己多次向朋友們抱怨的那樣：新房至今依然沒有蹤影。

　　8月7日，記者在一次私人聚會上再次碰到身材魁梧的李文華，閑聊時特意詢問他的婚期是否安排妥當，而他依然是一臉苦笑，“市內和市郊的各個售樓處已經打聽了一圈，還沒有半點眉目呢”。

　　和李文華一樣急需住房的人群在北京比比皆是。北京人口早已逾越1500萬，同病相憐的白領職員又何其多哉！

　　“三環附近的住房2001年就已經漲到每平方米七八千塊了，像我們這棟以集資房名義分配的房子，每平方米自己只掏了不到3000元，還算很幸運”，北京理工大學胡星斗教授就自己所住的109平方米的住所墊付了30多萬，與這一地段的同期住房價格相比，至少節省了40萬元之多，僅這一點，就讓他感慨萬端。

　　據統計，北京2004年人均可支配收入為1.5萬元，而同期北京商品房平均售價超過每平方米5000元。這意味著，一套60平方米的房子，其價值相當于一個普通北京市民20年的全部可支配收入。

　　生長于斯的李文華很納悶，自己的薪水也不算低，一般的工薪階層最多能拿到他的一半就可以說混得很不錯了，而自己每個月的薪水遠遠不能追上每平方米樓市價格的飚漲。

　　有這樣困惑的不僅是北京的李文華們。2004年國內商品住宅平均售價2758元/平方米，同比增長15.2%，為1998年以來的最高增幅。取消了福利分房待遇的城市普通居民，在面向市場購房的道路上，各自有著不同的經歷和故事。

　　上海

　　“二手房，在上海浦東花木路一帶，居然也可以賣到1萬元／平方米。那個破地方，也就是個城鄉結合處，比較臟，每到傍晚，不時有面目可疑的人晃來晃去。就這么一個地方，假如要擁有一套小一點的兩房一廳，居然也得要100萬元。為在上海買一套房你要奮斗多少年？”

　　在散布于網絡的各個論壇上，幾乎不費什么力氣就可以找到這樣的帖子。上海房價的居高不下不僅成為許多“望房興嘆”族心頭的痛，也成了政府主管房地產官員的“心病”。

　　建設部的匯總數據顯示，2004年上海的商品房均價是8627元/平方米，以上海1998年的平均房價3026元/平方米為基數，六年間上漲2.85倍；在幾乎同樣的時間段內，2004年上海的居民家庭人均可支配收入為16683元，比1997年的當地人均收入8438.9元只增長了1.98倍。

　　上海是全國最早實行住房制度改革的城市之一，上海的房地產市場啟動之早在全國也居于前列。記得1997年參加在北京召開的研討會，時任建設部房地產司副司長的謝家瑾女士介紹上海的鼓勵居民購房政策的系列舉措時，到場的人們艷羨不已。直到1998年，全國范圍內取消福利分房的改革才正式啟動，而上海早在幾年之前就開始了啟動住房消費的基礎工作：1994年推出藍印戶口，在該市投資、購買商品住宅或者被該市單位聘用的外省市來滬人員，只要符合條件，就可獲得藍印戶口；1998年實施購房退稅政策，在上海購買或差價換購商品住房并在上海繳納

　　積極推進市場化改革的同時，上海房價的水平也直追甚至超越了倫敦、紐約、漢城等國際大都市。

　　根據世界銀行測算，人均GDP達到1300美元時，住宅產業進入快速增長階段；達到8000美元時，住宅產業進入平穩發展階段。上海的規劃是2007年人均GDP達到7500美元，從這個規律看，住宅產業的飛速發展并不完全是意外。

　　然而說起房價，

　　有關統計表明，2003年“兩外”(市外、海外)購房者約占總量的25%，其中高價樓盤的80%由國外及香港、臺灣、浙江等地區客戶購買，與2002年相比上漲20%。

　　2000年畢業分配到上海的劉明，剛畢業時并不著急買房子，當時上海房價已經開始有了上漲的苗頭，但是他怎么也不會想到，上海房價一漲就漲到今天這么高。

　　“到2002年底2003年初時，房價眼看漲得越來越厲害了，親朋好友都催促著趕緊買房，我們也開始有些著急了，便急忙也加入到看房的大軍中去。” 2003年上半年當他們終于買到了適合自己居住的房子時，不僅自己拿出了全部存款，老家的父母也貼出了大部分的積蓄。

　　廣告公司的美工嚴先生有幸坐上了房價上漲的順風車，2002年買的房子，到2005年已經上漲了百分之六七十。不過他說，他的購房首付款也是父母資助了大部分，到現在想起來還不知道怎么還父母的這份情。

　　在今年上半年上海市房地產交易中心下屬的《二手房》組織的專項調查發現，2004年上海市12萬對新人結婚，80%是借助父母的資助解決了婚房，也就是通常所說的，“6個人買一套房”；同時，有70%的新人選擇和父母同住，這被認為是應對飛漲房價解決現實問題的最傳統方式。

　　西安

　　調查對象：

　　某科研單位

　　劉師傅：該單位退休女單職工

　　小李：該單位某研究室普通職員

　　兒子的女朋友又吹了。

　　劉師傅很郁悶，她已經記不清楚這是兒子第幾次處對象了，但不成功的原因只有一個——房子問題。

　　想到這里，劉師傅不由得環顧了一下自己現在住的房子。這是一套由簡易樓改造過的不超過50平方米的小兩室，屋內光線很不好，即使大白天仍需開燈才能看清楚。

　　劉師傅因是女單職工，每月退休工資1000元左右。加之本單位為了防止人才流失，長期以來有一項土政策：不給女單職工分房。因此該單位的男單職工住房基本上還可以落實和解決，但女職工大部分卻無法享受單位分房的福利。丈夫所在的東郊某企業破產，每月也只有500元左右收入；購買商品房很不現實，因此一家三口直到現在仍采用租房的形式居住。租金倒不高，單位象征性按月在工資里扣除不到100元。

　　兒子現在也老大不小了，到了處對象的年齡，談的朋友只要一領回家，立碼就分手。加上兒子不爭氣，技校畢業后的工作單位不太景氣，每月掙那點錢還不夠自己花銷，更別說攢錢買房子了。兒子很著急，老伴和她更著急，但也很無奈。

　　與之相比，年青一代工程師的優越條件卻與劉師傅有天壤之別。小李兩口子30出頭，月收入在七千元左右，對于西安這個內地城市的國有企業單位職工而言屬于中上等收入。他們現居住的兩居室為本單位最后一次福利分房時分得的房子。前年單位集資蓋房，他們選購了約160平米的高層新住宅，由于所在單位地處本埠房價最高的繁華地段，這樣的高檔住宅一般都在4500元/平方米左右，而本單位職工購房僅需1600元/平方米，同時還有135%左右的購房公積金補貼，所以這次分房屬于隱性福利分房。對于單位方面來說，由于地皮不用購買，只需要投資建筑費用，雖說本著為職工謀福利的出發點，但即使賣如此低價，單位的基建工程仍有一筆可觀的盈利。

　　小李原購的二居室福利房折價約5萬元，再加上兩人以前的積蓄，首付了十五萬，余下的十萬元貸款利用按揭方式每月供約一千二百余元，占兩人收入的約六份之一，對小家庭的生活質量未造成大的影響，也不會感覺到過大的經濟壓力。

　　據了解，該單位在未來的幾期基建工程中基本上仍會沿襲這種住房分配制度，也有可能稍放寬對女單職工的分房政策以保障全單位職工的利益。由于住房條件與周圍各企業相比而言條件較好，所以在每年的招聘會上會以此為福利來吸引聘用員工。

　　記者在采訪西安市房改局相關人士時了解到，當地貨幣化分房進展不大，主要原因在于企業的補貼資金無法落實。“研究所、設計所這樣的地方還可以保證，而紡織、軍工這些效益不好的企業就很難說了。”

　　在機關、事業和企業單位當中，住房狀況最不好，無房戶和住房未達標戶最多的普遍是類似的國有企業。機關、事業單位大部分都明確由財政撥款，資金來源穩定，取消福利房之后至少還能發得起補貼；而由于單位所有制的壁壘沒有打破，存量不均而又不能調劑，對那些長期有貢獻現在卻大幅虧損的國有企業而言，問題不是補貼的多少，而是補貼從何而來？

　　《資本市場》記者從西安市房改局房改處了解到，雖然老百姓對普通住宅的需求量大，但是當地的經濟適用房總量約為300萬平方米，除去單位自建，社會上的供應量很少。當地的基準補貼額為每平方米980元，商品房價則高達平均每平方米3000多元，職工就算領了補貼也難買到合適的房子。更何況補貼的數額是以一個家庭夫妻二人測算的，一個兩口之家如果只有一人能領到補貼，就更是與買房無緣了。

　　發不起補貼的地區和單位希望利用集資建房等方式解決職工的住房困難。于是準福利性質的分房逐漸抬頭。一些單位和地區仍然繼續建房和購房，并且按照較低的價格出售。調查中小李倆口的的境遇正是這樣的典型。

　　而某些發得起補貼的地區和單位以同樣的方式變相增加補貼，盡管建設部有關負責人在不同場合嚴厲指責部分省市的建房、購房行為，甚至組織檢查組進行查處，但終因涉及面廣而不了了之。

　　對于目前的狀況，西安市除了指導有條件的企業采取發放住房補貼之外，只能允許沒條件的企業采取全額成本價集資建房。“我們希望把無房戶和不達標戶的問題用實物的方式解決好。”當地房改部門的回答由衷卻很無奈。

　　重慶

　　重慶，我國的第四個直轄市。在全國幾乎都出現房價大幅上漲的同一時期，重慶的房價漲幅被界定為 “總體平穩、健康，價格適中，基本合理”。這意味著重慶房價的增長與居民月收入增長大體相當，房價沒有出現炒作性增長。

　　統計數據顯示，今年上半年，重慶主城區商品住房成交均價為2725元/平方米，與去年同比增長11.73%；成交住房以120平方米以下的中小戶型和中低價位為主。

　　在“后房改時代”的今天，重慶市的公有住房出售給個人的工作已進入掃尾階段，已購公房者占職工總數的90%。在重慶市建委6月底的公告中，再一次明確，經濟適用房仍是解決城鎮中低收入家庭住房問題的重要手段。此外，今年重慶還將修建1500套廉租房來解決雙困家庭的住房問題。

　　趙女士，32歲，已婚，兒子4歲，在重慶某銀行就職，月薪近2500元；趙某的先生在廣告公司就職，平均月薪不到2000元。夫妻倆月總收入約4500元，在重慶屬中等收入家庭。

　　2004年6月購置重慶江北區小區新房120余平方米，2760元/平方米，總價33.12萬，首付10萬元；按揭分期付款，年限20年，每月支付1300多元。每月除支付房款外，孩子正常的相關費用支出不低于1200元，另外還有夫妻兩人的交通費、通訊費和家庭生活消費等支出，時常感到經濟壓力。購房首付款和家裝掏空了夫妻兩人多年的積蓄，并還搭上雙方父母的資助。

　　今年3月，孩子一次發熱咳嗽，就用去她8000多元，至今談起來，她都感到肉疼。對買房子，她認為不買咋辦？“不能老住在父母家里，何況父母家原本就窘迫；自己買房，自己承擔經濟責任，以后可能房價還要漲，沒辦法的事”。

　　汪先生，26歲，未婚，江蘇籍，大學畢業來重慶，在重慶某報就職，月薪2600余元，加上在廣告公司兼職，每月可支配的總收入約4100元。

　　2004年6月購置重慶渝北區某著名小區新房125平方米，4170元/平方米，總價51萬元，首付12萬元；按揭分期付款，年限30年，每月支付2070元。

　　汪未結婚，有女朋友。他透露，他買房的首付款全部都是靠父母支持，現在他只支付每月2000余元的按揭款。小伙子不抽煙，無不良嗜好，除了正常的生活費用和朋友交往外，每月還能輕松度過。他稱，在近3～5年，經濟應該無大的壓力。

　　雖說買了住房，但還未裝修，而且結婚成家還要花很大一筆錢， “現在不多考慮這個問題，結婚的事以后再看唄”，他的眼神有些渺茫。

　　李先生，42歲，已婚，大學學歷，公務員，在重慶市級機關就職，每月可支配的個人收入約2500元；其妻為事業單位職工，月均收入約1800元；夫妻倆月均總收入4300元，在當地屬于中上水平。

　　2003年機關集資建房，其傾盡所有，并向銀行貸款10萬元，購置重慶渝北區某小區新房140平方米，分期還款，每月支付1000元，年限8年。

　　李的孩子去年考進上海的大學，每年的學雜費8000元，生活費每月至少700元，寒、暑假探家的來回車費2000元；孩子每年的正常費用支出不低于17000元。

　　李很孝順。父母年紀大了，他經常去看父母，還常替父母支付醫藥費，每月也因此支出在200元以上。

　　濟南

　　2005年上半年，濟南市的平均房價為2143元／平方米，濟南城市市區居民人均可支配收入為6772.8元，在全國36個大中城市中排第9位。與當地相對較高的人均收入而言，濟南的房價可以算是比較低的。

　　閆小姐，24歲，某企業廣告設計，月收入1200左右，中等收入水平。

　　閆小姐告訴記者，房子對于她來說是一個美好的夢想，根據現在的收入水平要想買個房子簡直是太難了。她簡單地給記者算了一筆帳：按每月1200元計算，一年收入才14400元，由于現在吃住都和父母在一起，省去了支出費用的一大塊。現在她每月除去交通、購物以及零食等300元左右，能夠剩余900元左右。

　　由于目前男朋友收入也不穩定，也并不是富裕家庭，談起房子簡直成為了夾在他們倆之間一道難以彌合的傷口。她告訴記者，現在濟南的樓房均價都在3500元左右，要想買個2居室的小戶型也得二十四五萬，即使借錢可以勉強完成首付，但每月1000多以上的首付還是承受不起。

　　談起現在的住房政策，閆小姐說，房價雖然國家都放開了，但房價漲的過快，在國家宏觀調控下雖然不再繼續上漲，但一直沒有下降，仍然和當地居民的消費水平以及承受能力有很大的距離。

　　李先生，銀行客戶經理，29歲，月收入2600元左右，收入水平中等偏上。

　　比上述閆小姐要好一些的是，李先生已經在兩年前購買了一套位置和建設都相對不錯的商品房，二十幾萬元，購買方式是分期付款。他說，當時感覺兩個人的收入還算比較穩定，雖然積蓄不多，但他還是決定借款完成首付，他這一想法得到了女朋友的大力支持，一起共同出資完成了首付，每月還款1500余元。由于兩個人工作和收入都相對穩定，現在感覺還款壓力不大，每個人除了正常消費之外，還能存下一部分。

　　談到目前的住房政策，李先生認為現在住房政策都一樣了，沒有福利分房那一說了，反而覺得更加公平，完全按照自己的收入水平和承受能力來自主選擇，有多大能力就住多大房子，只要房價不大漲，等收入更好了，還可以再換。

　　朱先生，年齡36歲，行業報紙編輯，月收入1500元左右，中等收入水平。

　　曾經在國有企業上班的時候，通過單位分的福利房安了家(平房)，后來單位效益不好，被民營重組后下崗分流，繼而自謀職業到行業報紙當了編輯。作為殘存的小福利，單位房子他一直住著，目前住了十幾年。

　　他一直夢想著買樓房，平房的所處位置低洼，下雨容易積水，并且交通也不方便，但收入水平一直上不去，加之前幾年自己干的時候賠了點錢，后來則在相對平穩的行業報紙內擔任編輯，工作條件還可以，就是工資不太高。

　　談起現在的住房政策，他聲稱誰也沒有辦法的事，房改改革到今天，讓人是霧里看花真真假假。一方面商品房價格增長過快，一般市民很難承受的了，平民百姓需要的經濟適用房喊了多年一套也沒有建起來，成為了濟南市的一大特色；另一方面，一些機關單位卻是享盡了好處，他們和房產公司聯合蓋房，竟然能按照低于市場價很多甚至一半的價格購買到。他不僅慨嘆:同樣是房子，差距怎么就這么大呢！

　　深圳

　　深圳，1990年代是中國改革開放的最前沿，也是具代表性的東部經濟發達城市，從1998年實行住房制度改革以來，各項政策均走在全國前例。

　　“目前深圳的房改應該屬于正常狀況，住房停止了實物分配后，主要是深化實行貨幣化改革。當前貨幣化的主要困難在于實物分配與貨幣分配的差額太大，貨幣分配標準遠低于市場實物的銷售價，老百姓很難承受。” 在深圳從事房改工作16年的深圳國土資源與房產管理局房改處劉新云處長對《資本市場》記者介紹，目前深圳市政府正在建立一整套完整、科學、系統的住房保障體系，從政策上、制度上進行規劃，努力達到“居者有其屋”的目標;劉新云處長對深圳的各項政策和措施持樂觀的態度。

　　劉新云處長認為，房改政策的市場化取向是必須的，同時要在政策上保持連續性，要將個人收入、住房消費與當地房地產的市場狀況相結合，建立一個健康的市場掛鉤機制，以盡可能在貨幣分配的形式下，縮小與實物分配之間的差距，而政策的連續性，可以使市民對住房有長遠的個人規劃。

　　目前深圳針對低收入家庭制定了一些解決住房問題的相關措施：對年收入低于6萬的家庭，推出經濟適用房，該房建設成本中涉及到的地價，僅為正常商品房地價的23%，以舒緩低收入家庭貨幣分配與實物分配之差所帶來的經濟壓力；對雙困戶推出了廉租房，其租金為市場價的20%左右；對介于經濟適用房和廉租房標準之間的市民，將推出周轉房制度，即用市場價50%～60%的費用租賃住房周轉，屆時視情況再調整。

　　周先生，30歲，已婚，研究生畢業，現任深圳某房地產開發公司策劃總監，目前月收入約5000元，加上其他收入，平均月收入約7000元，家庭月收入約10000元，在深圳屬于中等水平。

　　4年前購買一房一廳約50平方的小單元房，以應付結婚需要，也算是個窩吧，地點在深圳的市中心邊緣地帶，當時約5500元／平方米，相對便宜。當時因自己要讀研，交首期、供樓，壓力非常大；好在2年前職位提升，收入也提高，才緩過氣來，現在考慮到要小孩，準備換個大點的，約90平方吧，地點還是選在深圳市中心的邊緣地帶，不然承受不了，畢竟一有小孩，開銷會更大。

　　深圳的住房其實是個怪圈：深圳絕大部分人口是外來人，但大部分外來人員基本上是租房，像我這樣，來深圳7年多了，還是沒有深圳戶口，沒有深圳戶口，就沒辦法申請微利房，就要支付比微利房高出30%～40%的費用購買商品房，一般工薪階層是無力承受的；但政府公務員既享受到高待遇(處級約7000元／月)和無法評估的隱性收入(或灰色收入)，還要享受到比普通市民更優惠、環境更好的福利房。

　　深圳的住宅升值的機會好像已經過了，絕對不像上海、北京等地，所以幾乎沒有炒房的現象出現，住宅的投資，幾乎大多采用付首期、靠租金供樓的形式。

　　按普通白領月收入3000元計，要憑自己的力量在深圳買樓，幾乎是幻想，現在深圳每平方米樓價市中心為8000～9000元，市中心邊緣地帶為6000～8000元，深圳二線關外(城郊)約為4500～6000元，是略微便宜一點，但上下班極其不方便，長期堵塞。

　　目前我家的收入中約40%是為了房子，醫療所占比例不到10%，正常生活費用占30%，其余為娛樂、應酬、備用等。

　　我認為住房政策是失敗的。先安居，方可樂業。政府要以土地創收，全國的城市土地拍賣其實是將普通百姓進一步推向無法安居的地步，因開發商一定要將成本轉移，樓價自然就不會低，那政府的創收也好，盈利也好，其為老百姓服務的本質到底是什么？

　　薛先生，某知名IT公司職員，單身，研究生畢業，工作年限2年。目前月收入6500元，年薪十萬人民幣。在當地屬中上等水平；還沒有解決住房問題，租住單位宿舍。

　　對于將來怎么解決住房問題，目前還沒有想得很多。以我目前的收入水平，預計三年之內可以攢夠首付吧，然后通過銀行按揭；希望選最短的還貸期限，二十年左右差不多了。還要視自己的收入以及將來的家庭開銷來定。

　　深圳的消費很高，一般像我這樣的收入水平，除了租房、生活日常消費，再就是買醫療保險；其余最多可以剩下一半作為儲蓄。其實也不想太早買房，因為目前的房價依然持高，就現在的政策和房產動向，也許以后幾年房價會有一個大幅下降，所以，買房子還是要等等再說。

　　對于目前的住房政策，我不是很了解，因為短期內還沒有買房的計劃，所以也沒有太多關注這方面的問題。不過最近政府對炒房的干預，倒是讓老百姓受益不少，因為房價一降，很多買不起房的老百姓也都可以計劃買房。我希望政府可以有更多更好的利民便民的政策出臺，這樣老百姓才不會干一輩子就為了買套房。

　　熊先生，某公司部門經理 37歲

　　我3年前買了微利房，因結婚時間長，且夫妻倆都是深圳戶口，排隊打分也搞了好幾年才夠資格，而且還是通過我公司老總出面找到微利房的開發商老總才買到市中心的房，靠近地鐵，現在應該升值不少。

　　來深圳15年，租房住了12年，很辛苦，那時我一個人，每月收入才2500元，租房就占了1000元，所占比例很大，現在我個人月收入4000元，加上妻子的月收入，每月約6500元，供樓、生活，其實是蠻累的，就盼望一切平安，不然應急的錢都不夠，現在連孩子都不敢要。

　　深圳大把的樓空著，又有更多的人沒房住，有本事的人，可以申請更多的微利房、福利房(因限制多購，一般以親戚的名義)出租或轉讓盈利。社會貧富差異越來越大，像我這樣素質還可以、努力工作的人都這樣辛苦，許多人工作一輩子都無安身之所，不知道他們怎樣看待這個社會？