房改之痛

　　策劃 王建茹 主筆 仲志遠

　　資料整理 劉文君 本刊記者聯合報道

　　策劃人語

　　當前中國的房地產市場廣受關注，不僅因為有無泡沫的爭論，更因為房子是每個人都要面對的必需生活要素。

　　房地產市場的啟動始于1998年前后遍布全國的住房制度改革。從那時開始，沿襲幾十年的福利分房制度宣告終結，代之以“貨幣化”的住房福利。作為1990年代末期一系列公有單位職工福利市場化改革的一個子項，房改牽動乃至改變了數千萬家庭的生存狀態；人均居住面積增加、城市改造加快這些伴隨經濟增長的居民福利顯而易見，但普通城市居民面對住房問題的沉重壓力也伴隨城市房價的節節上升而與日俱增。

　　今年相繼有官員和學者對醫療制度改革、教育制度改革提出了“失敗”或“基本不成功”的論斷，那么房改呢？作為觸及人口最多、必然發生也是最早發生的個人福利需求，“望房興嘆”已經是身邊越來越多人的心頭之痛。由此，《資本市場》追問，我們的房改也失敗了嗎？

　　在短短一月中，《資本市場》記者的足跡遍布全國各個重點城市，以東、中、西部三種類型作為劃分，北京、上海、深圳、濟南、西安、重慶等六城市成為我們的重點采訪地區，尋訪和叩問當地普通城市居民的居住生態成為我們考量房改的人文源起。

　　年齡在20～40歲之間，收入在城市中處于中等水平，靠工薪收入生活的普通城市白領是我們的關注重點。因為他們是城市居民的大多數，他們的生存狀況最接近真實的城市生態，他們固有的謀生方式也最缺乏張力和彈性，也正因此，他們在面對住房問題時的無望也最需要政策救贖。如果白領都買不起房子，更何況同樣普遍的中低收入人群呢？

　　本刊記者 王建茹

　　現狀篇

　　房改瀕臨失��？

　　文/本刊記者 仲志遠

　　“安得廣廈千萬間？”——唐代詩人杜甫的《茅屋為秋風所破歌》怎樣聽來都不是調侃，特別是對于面對住房問題親身感受過無望無奈的人群。

　　“放號的前幾天就有人在售樓處旁邊搭起了帳篷”，排隊排了兩天兩夜才拿到一個房號的老吳向《資本市場》記者回憶道。時隔數月之久，他依然記憶猶新。在那兩天兩夜里，“就像1976年唐山地震露宿街頭一樣”，60多歲的他全靠老伴來回送飯、輪流替換，除了上廁所之外，雷打不動地堅守在售樓處門口，直到拿到房號為止。

　　2005年6月12日，星期日，天氣炎熱。北京市昌平區的天通苑開始放號。北苑三區61號綜合服務樓前擠滿了來自北京各區的人們。每平方米售價2650元的經濟適用房現房只有3000多套，蜂擁而至的人們因為排隊而使場面一度幾乎失控，保安與武警都拉過來了，這才未釀成事故。

　　同樣瘋狂的場面在2004年8月北京市區的三環新城經濟適用房項目就已出現過了。其根本的原因就在于經濟適用房的售價相對低廉。對于那些收入相對較低的人們來說，房價高漲的商品房也許就是可望而不可及的，即使日曬雨淋、風吹雨打也難以動搖其執著如一的決心。

　　幾次經濟適用房的放號勾起了人們物資緊缺年代的回憶，如同置身于1988年通貨膨脹時的搶購風潮；而實際上，經濟適用房項目中暗藏的玄機早已被人們熟悉。三環新城項目的放號就只從第163號開始，前面的162號早已留給了那些已交定金但未選房的神秘客戶。至于那162位購房者的信息則已成為無從追究的秘密。

　　緣何一房難求？

　　目前城鎮居民獲得家庭住房的途徑一般有二：一是商品房，二是廉租房。雖然至今仍然可以在少數福利較好的機關單位找到福利分房的蹤跡，但對于普通居民而言，個人尋找房源只能求助于社會。

　　“這幾年，我國每年供應中低收入者的經濟適用住房投資只占總投資的6%左右，覆蓋面為7%。這樣低的覆蓋面，差距過大，很難抓到核心問題”。2005年8月16日，中國房地產及住宅研究會副會長包宗華先生向記者表示。作為隸屬于國家建設部的一個研究機構負責人，“我特別容易被外界誤以為是代表官方說話，幾天前就被部里領導點名批評，禁止接受媒體的采訪；而且就連我們部屬的《中國房地產報》與《中國建設報》我也沒有給過他們采訪的機會，”包宗華先生來電向記者解釋其拒絕接受面談的原由。很顯然，投向經濟適用房的資金過少正是內地城鎮居民住房困窘的一個主要原因。

　　經濟適用房最早見之于1994年7月18日國務院頒布的《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》。文件提出建立解決中低收入者的經濟適用房供應體系和高收入人群的商品房供應體系。直到1998年，北京市才開始建設最早的經濟適用房項目——回龍觀文化居住區。2000年5月，回龍觀一期開盤。

　　經濟適用房最初的意圖就是解決中低收入百姓的住房問題。其土地的供應原則上是行政劃撥的。雖然各級地方政府明知道這是一種特殊的、政府必須給予扶持的廉租房，但在實際的銷售中卻極力渲染，認為其同樣也具有商品房的性質，“經濟適用房應該是一種政策性的商品房，它不是一種單純的福利，但也不是完全放開市場的商品房”。

　　2002年11月17日，國家計委、建設部制定印發《經濟適用住房價格管理辦法》，第一次決定對經濟適用房實行浮動房價，以“基準價格”取代“最高限價”。北京市房管部門在轉發這一通知時，對浮動幅度作出了具體規定：可按住房樓層、朝向上下浮動，其幅度不得超過基準價格的3%，2003年1月1日起開始施行�！�2003年后通過審批的經濟適用房項目將全部實行基準價，可以在3%的范圍內上下浮動”。

　　北京市經濟適用房的價格自此開始有了小幅微漲。3%的浮動幅度就已經使單套房子猛然多出了兩三萬元。很自然，政府一旦認為經濟適用房有商品房的特性，那么，開發商們就會希望它的腳步能夠向市場步步逼近。

　　“浮動幅度定在3%，應該就是為了保證相對的公平，”北京市房管局的一位退休官員在其回憶時向記者說道。但是，恰恰是因為房價有了浮動幅度，開發商就乘機給自己的關系戶更多優惠，而把成本攤到了其他購房者的身上；透明度缺乏之時，本來的公平原則就遭到了唾棄。

　　地方政府與房地產商之間的利益博弈最早是始于地價的：政府方面希望土地能夠有一定的升值，礙于房改政策而不敢造次，但實際上其土地的劃撥一開始就沒有做到無償提供，所以對房地產商在房價的浮動幅度上采取了默認的態度。事實上，自2003年迄今，北京市基本上沒有新增經濟適用房項目，而僧多粥少的現房在放號之時就人滿為患實在毫不奇怪。

　　瀕臨危機邊緣?

　　“國務院1998年發出的深化住房制度改革的文件(即23號文)就明確規定推行住房分類供應制度：對高收入者供應商品房，對中低收入者供應含有一定住房社會保障的經濟適用住房，對最低收入者供應含有較多住房社會保障的廉租屋。” 8月16日，曾經參與23號文件初稿起草的包宗華先生在給記者的電話里重申了他論文中的政策依據，但他也不得不承認，房改從“包攬過多”到“市場化、商品化”，“在當時的情況下，很難確定放開的合適尺度，因而很容易出現該管的事沒有管起來的問題�！钡胤秸�府該管的事而沒能管起來，房改多年來出現的諸多住房問題因此頻仍爆發。

　　“據有關專家測算，中國內地高等收入者比重很小，而中低收入者要占總戶數的85%以上”，包宗華先生提供的這一數據深有內涵。“我國這些年的住房建設，只對經濟適用住房提出過戶型控制(實際上許多經濟適用住房也建成了大戶型)，而且，經濟適用房的投資只占住房總投資的6%，而商品房(含30%左右由單位自建而不上市場銷售的住宅)所占比重卻高達94%，”他說�！霸谑袌鼋洕鷹l件下，由于不控制商品房的戶型和賣價，導致這些年來大戶型、高房價住宅成風。據2004年有些城市的不完全統計，新建住房中，大多數是150平方米以上的大戶型住宅，有的城市的大戶型住宅占總數85%以上。(政府方面)沒有抓好‘核心’”，包宗華先生提供的官方數據雖然較為隱晦，但入木三分，甚至一針見血。近幾年城鎮居民購房陷入了怎樣一個困境？一向號稱國有的土地絕大部分已經囤積到了以商品房開發為己任的房地產商的手中。

　　“2004年，內地部分城市的房價收入超過了15倍，遠遠超過1997年的香港，嚴重抑制了有效需求的持續增長。在這些城市的住房市場，已經形成了一個典型的二元結構：一邊是收入水平極低的普通市民，他們已經失去購買住房的能力；一邊是高收入群體，他們當中沒有購房的已經很少，這些群體只有投資購房甚至投機炒房的需求”。中國社會科學院金融研究所尹中立博士與郭建波先生在其給記者的論文中如是說�！斑@樣的二元結構市場是極度危險的”。

　　“房改到了今天，幾乎可以說已經失敗，或者說，房改正行進在失敗的邊緣；我們很清楚現實已經如此，但不便于明說……”，中國社會科學院多名金融學者曾經在不同的場合向記者這樣表白。

　　二元結構

　　“住宅的價格上漲太快,不少城市的一般老百姓已經買不起住房”，尹中立說，“如果在完全競爭的市場環境下，住房價格上漲的原因是住房短缺，那么，只要增加住房供給，市場就會自然恢復平靜；而事實并非如此，住房是一種特殊的商品，它不僅具有外部性，而且具有準公共物品的屬性，所以，政府必須積極干預住房市場�！�

　　2001年至今，中國內地城市的房地產行業連續四年高速激增，無論開發投資，還是住房銷售，都是前所未有的城市化事件�！皯�該說，住房政策的改革導致了住房需求的集中釋放。1998年以后，新住房政策的目標是將城市的住房消費從實物分配向貨幣分配轉變。政策的導向是，明確提出要把房地產業培育成支柱產業，把住宅產業培育成國民經濟的新的增長點，出臺的一系列扶持政策，也刺激著住宅產業的爆增”，尹中立說，“城市化和房改這兩個因素的疊加必然使住房市場出現超常規的繁榮，如果國家不實行強有力的調控，就會導致一些大城市出現嚴重的房地產泡沫”。

　　“典型的二元結構已經形成，富人投資或投機，而窮人則無力問津”,尹中立說,“就目前住房市場的現狀而言，一個正處于城市化過程中的人口大國，公共住房保障制度應該是一項長期的政策，應該有專門的機構來負責”。

　　房地產商何為？

　　“謹防房地產業要挾整個

　　內地各大城市商品房價格的急劇爆漲，讓中國社會科學院金融研究所兩個抨擊房地產業的學者名聲大噪。一個是易憲容，一個就是尹中立。

　　2005年1月，易憲容再度按捺不住，撰文激烈抨擊“房地產暴利是地方政府對財富的掠奪”；3月，他又撰文指出，“遏制房價是構建和諧社會的關鍵所在”；4月，他提醒社會各界：警惕房產商個人利益誤導經濟；6月，他再一次警告說，中國內地的房地產市場存在泡沫是不爭的事實；同樣是6月，他更直截了當預言：“像上海，房價應該下跌50%，北京房價也應該下降30%，否則，國內房地產價格要得到穩定、房地產投資過熱要得到抑制是不可能的�！�

　　易憲容覺得，民眾特別容易被房地產商的蠱惑與渲染所誤導，他建議民眾持幣觀望，不要盲目購房�！爸挥心悴焕頃�他們，它就牛氣不了多久，房價就要急遽下跌�！�

　　“房地產商有百分之八九十是白手起家的。憑著自己與政府官員的關系，弄到土地之后再到銀行抵押貸款”，他說。而據同濟大學經濟管理學院一名教師2002年所做的數據統計顯示，房地產商的自有資金在其整個開發項目投資中所占的比例至多不過12%，商業銀行給予房地產商與城鎮居民的貸款總額已逾70%之多， 2003年中國人民銀行推出的限制房地產貸款的121號文件就在這樣的背景下出爐的，這被學者們稱之為國家啟動