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樓價變數實在是太多，所以如果要在樓市這個地方弄潮，只能打無把握之戰。中國樓市如果垮掉的話，多半是先從商業用房開始
朱偉一
要想發大財，大老板和市井小民都一樣，主要投資股市和樓市。經濟有兩只飛輪：股
市和樓市。中國兩只飛輪現在已經脫落了一只，股市已經進入了熊市的持久戰，股市已經成了阿斗，任你千呼萬喚，投資者就是不肯出來。那么樓市呢？樓市變數太多，忽晴忽雨。如果購房只是為了自己住，那并不怕房價漲漲跌跌，因為房子反正并不出手，房價漲跌，與己無關。如果是投資，面對房價漲跌，不免是要心驚肉跳。如果樓市已經成了金融的一個重要組成部分，事情就比較復雜了。那么樓市到底有什么懸念？
好地段 好城市
置房要找好地段，地段好樓價才能高居不下。但要找好地段，首先得找好城市，沒有好城市，哪里來的好地段？中國武裝斗爭的道路是工農武裝割據，農村包圍城市。經濟發展模式正好相反，是中心開花，從城市向四周延伸。以城市為中心的發展模式在亞洲盛興，上海是這樣，日本的東京也是這樣。
都說上海房價高，但上海確實是個好地方。從綜合指數看，在中國居住，應當首選上海。美國房價增長最快的地方也是最適宜人類居住且就業機會較多的城市。近年來，舊金山和波士頓的房價每年增長10%以上。
地方一好，來的人就比較多，房價自然也就上去了。還有經濟，經濟增長快，房價漲的也快，因為經濟增長快，人們手里就有錢賣房。即便本地人沒有錢，外地或外國有錢的主也會空降上海就是這樣。過去四年中，其經濟年增長速度是13%，人口每年增加50萬，總人口已達到一千七百五十萬，臺灣人和香港人大量涌入上海。上海每五套高檔住宅中就有四套落入外地人(包括外國人)之手。
上海房價委實太高，高的與紐約和倫敦攀比。這就有些離譜。上海能與紐約和倫敦相提并論嗎？恐怕不能。不說別的，環境衛生就比不了。紐約也有蟑螂、老鼠，但沒有蚊子。歐洲不少城市也沒有蚊子，維也納就沒有蚊子。上海的樓市炒家也實在多，不斷抬高房價。上海這個地方是魚龍混雜的地方，烏鴉多，麻雀更多。麻雀也想來討食。炒家多了，樓就可能有泡沫。
可有泡沫？
上海樓市可有泡沫？JP摩根的分析報告稱，中國的樓市過熱，2004年第四季度北京的房地產交易額比上一年多了10%，而上海、廣州的房地產價格則上漲了20%和30%。2004年，中國銀行的房地產貸款占到銀行貸款總額的10%。但有些人認為這個百分并不高，至少與香港、臺灣相比并不高。香港、臺灣兩地的銀行房地產抵押貸款占到其貸款額的30%。 但許多有識之士指出，中國銀行的狀況遠不及臺灣和香港的銀行，房屋貸款方面自然必須加倍小心。
房價高是否等于過熱？等于泡沫？耶魯大學的羅伯特.希勒教授成功地預測了網絡公司泡沫的破滅。希勒教授對房市也有高見。按他的說法，檢驗泡沫的標準是看購房者置業是否出于投資需要。據《南華早報》報道，上海浦東的高檔住宅樓，半數以上是空置。 投機者中的一些毛賊被擠出了市場。但是大玩家能否被擠走，現在一時還看不出來。2002年至2004年，上海的住宅房價平均翻了一番，2004年又上升了28%。按瑞士信貸的說法，近期購買上海房產的主力是中外炒家，其比例占到交易量的75%。
房市火爆有經濟原因，更有心理原因。有人以為自己會發財，所以無比激動，有的是害怕在致富運動中掉隊，還有的人覺得自己住的地方不夠體面。影響房價的三個因素是:利率、從眾心理、投機以及期待房價不斷上升。根據問卷調查，洛杉磯的住宅業主相信，今后的十年中，其房產價值會以每年上升22%的速度遞增。 按專家的說法，這是典型的泡沫跡象。
游資
國際游資的流動也增加了變數。有游資就有閑資，現在世界上是閑資很多。按國際貨幣基金組織估算，2005年全球儲蓄達到11兆億美元，大約相當于美國經濟的總量。
北京、上海，全國人民衷心向往的地方，也是全國人民和全世界人民都來投資的地方，房價自然高居不下。臺灣人、香港人還有外國人把上海房地產給炒上去了。 國際倒爺中還有美國券商。美國券商的手伸得很長，腳也伸得很長，中國的樓市他們也要來插一腳。美國大券商高盛新近在上海購得一座24層的大樓，總價1.076億美元，平均每平方米2582美元。過去三年中，上海辦公樓租金平均上漲50%。直接購房的實體是高盛旗下的Whitehall房地產基金。該基金的錢來自三處：客戶、高盛雇員還有高盛公司自己。
中國不僅上海有游資，其他城市也有。2004年上半年，從境外流入重慶房地產的資金達1.2785億美元。但游資流動性很大，游資是打的贏就打，打不贏就跑，游資惟利是圖，說走就走——游資就是流寇！一旦游資撤走房價勢必長期低迷。全球化現在被吹得神乎其神，其實負面作用也不小。目前美國的游資已經開始從樓市撤退，加州政府退休基金有1860億美元，其資產中房產也不少。不過，因為擔心房價走勢不好，該基金已經開始拋售房產了。
上海也有新動靜。上海的新規定是，如果購房后一年內轉手，須交5.5%的財產銷售稅。2005年4月初，在上海開展業務的16家銀行同意，如果業主一年內出售公寓，銀行不給貸款。時令不好，游資勢必要退出。香港也是一樣，利息上調后資金紛紛撤出股市。許多銀行將貸款利率提到升了0.5%。匯豐銀行和恒生銀行很快就會跟進，將貸款利率提升到5.5% 。那邊一漲息，投機商也坐不住了，急于拋售手中的房地產。香港的一位地產大亨放出話來，為他賣房誰要是率先突破一億港元的銷售額，獎22萬港元的豐田車一輛。
死扛如何？
購房保值是另外一回事。只要通貨膨脹率突破1-2%，房產保值就有保值的意義。如果樓市下跌，我們死扛如何？長遠看，房地產肯定是要升值，幾十年后中國許多地方的房價是要高出目前的房價。可是我們能活幾個十多年嗎？不死又怎么樣？即便不死，即便如愿還款，房產還有折舊過快的問題。所以說，即便業主有能力死扛，折舊、物業費以及土地放量和規劃都是大問題。
中國的房屋折舊非常快，1990年代初蓋的樓已經不成樣子，慘不忍睹。走在北京平安大街上的感覺是，除了臟、亂、差，還是臟、亂、差。上海也不例外，浦東的一些房子折舊得厲害，西方人看后都吃驚不已，絕對不敢相信是1990年代建的房子。房子質量固然是一個問題，但更嚴重的是我們這里的污染太嚴重。污染可以讓建筑蒙塵，讓其迅速便老。如果樓房外墻表層是涂料，那么新的時候看上去還不錯。但用不了很長時間，雨水夾帶灰塵一沖，就把樓的表面弄的遍是垢跡。真的是“斑竹一枝千滴淚。”現在造價稍高一點的住宅樓，外墻表層貼瓷磚，比較抗污雨。世界上污染最嚴重的二十個城市中，有十六個在中國。每一個中國人對此都應該有清醒的認識。
此外，物業費也是個大問題。房產與股票不同，股票有可能暴跌，有可能讓投資者血本無歸，但股票不吃錢。可房產不同，物業費就是一筆不小的開支。房產是要吃錢的，物業費就是一筆不小的開支。北京住宅的物業費已經收到每平方米4.6元，甚至更多，而且以后還會上調。
能否增值的變數實在太多。政府批地的速度也是一個。物價最終由供求關系所決定。如果住房供應放量，供過于求，房價自然會下來。另一方面，需求本身也并非定數。除自身住房需要之外，許多購房者是投資。而由此產生的需求可大可小，甚至是可有可無的。
見不到規劃圖也是個問題。如果改變土地用途，住房四周再建商用或工業用建筑，住房勢必掉價。但即便是見到規劃圖又當如何？在中國這個地方，法律都算不上是真佛，區區一張規劃圖又算什么？比如，我們雖見不到規劃圖，但有住房買賣合同，合同明明說好是住宅樓，但就是有人在里面辦公司，就是有人在里面辦駐京辦事處。不服怎么樣？中國的法治環境就是這樣，不服也得服。
拆遷的隨意性也讓人膽戰心驚。國外不像我們，拆遷都比較小心。比如維也納，多瑙河畔、聯合國大樓附近的地皮應當算得上是黃金地段了，但這里都是老房子，真正的老態龍鐘，還是第二次大戰之前建造的。但奧地利人就是不拆，修修補補照住不誤，里面住的是窮人也不拆。我們這里拆遷比較狠，大刀闊斧，雷厲風行。我們有一種流寇心態，流寇文化，所以老喜歡“砸爛一個舊世界，建設一個新世界”。這就給房產增加了不定變數。不過，如果是新購的高層建筑，被拆遷的可能性就比較小，因為高層樓房住家比較多，對開發商來說拆遷費過高，想搞拆遷也難。
跌還是不跌？
在樓市的博奕中只有一個定數，那就是利令智昏。利令智昏就是相信價格會一路上漲，永無止境，至少回落不會輪到自己。當初網絡經濟之所以能狂漲不停，就是因為人們普遍相信這個硬道理。有人要我們相信一個神話，就是人多地少，土地是不可再生資源，所以房價會一路上漲，在中國就更是如此，因為中國地少人多，而且廣大的農民兄弟還要進城。這番推斷很有說服力，看似很有道理。但問題是樓市的實踐并沒有佐證這一雄辯的真理。中國是個人口高密度的國家，但日本人口密度更高。但日本房價跌了，而且一跌十四年，到現在都沒有打住。
中國樓市如果垮掉的話，多半是先從商業用房開始。房價跌幅最大是辦公樓和商場等商業用房，然后才是居民住房。2003年日本房價下降5.7%，2004年下降4.6%，而商業用房同期下跌7.4%和5.6%。日本村鎮的商業用房的價格跌的更慘，2003年下跌8.5%，2004年下跌7.5%，而居民住房同期下跌分別為5.7%和5.4% 。
樓市一旦下跌，一個周期大約是十多年的時間，十年左右的時間才能復蘇。海南樓市是1990年代垮掉的，當時到處都是爛尾工程。現在海南又活過來了。海口、三亞基本上見不到爛尾工程，而且海口到處都在大興土木，到處都是樓盤(但樓盤似乎也并不好賣)。日本也是這樣，樓市一旦跌下去，至少跌十年。日本已經連續14年下跌，實在太可怕。從公司、銀行到個人，都是叫苦不迭，肥的拖瘦，瘦的拖垮。
中國人有愛攢錢的美德，一文錢在手里還能捏出汗來。但愛攢錢的反面就是貪婪，中國也有貪婪的頑疾，而且好賭。大腕貪，小民也貪，做夢都想當一回老板，當不了老板也想當一把業主。但樓市遲早是要垮的，只是大家不知道何時垮。如果我們真知道樓市何時會跌，那么樓市今日便跌了。如果投資者知道樓市的大限之日，那么他們都會捂緊口袋，待樓價下跌之后再撒鷹放兔，招財進寶。可是樓價走向實在難以預測。如果樓價只有一個變數，那么比較容易預測未來走向。但樓價變數實在是太多，所以如果要在樓市這個地方弄潮，只能打無把握之戰。
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