喊價每平方米1萬美元 上海投機者新興炒寫字樓

　　本報記者 郝倩 發自上海

　　5200美元/平方米的價格買入，一眨眼就喊出了1萬美元/平方米的拋出價。這是日前發生在上海浦東甲級寫字樓花旗銀行大廈的真事。行業分析師認為，這個喊價有些高得不切實際，但是“炒住宅”的方式突然被應用于“炒寫字樓”，也是目前上海樓市的一個新變化。

　　花旗銀行大廈高價售罄

　　這個帶著醒目花旗(Citibank)“小紅傘”標記的45層大廈位于浦東香格里拉酒店旁邊。在2002年底該大廈破土動工之際，花旗集團便與開發商——上海巴鼎房地產發展公司簽訂了購買冠名權的協議，雖然具體的買賣金額不詳，但8層樓面的購買讓花旗銀行大廈獲得了冠名權，并因此在日前將企業與投資銀行、個人消費銀行兩大業務板塊的中國區總部搬到了新的大樓。

　　花旗銀行的入住，以及浦東小陸家嘴

　　1萬美元/平方米的叫價正是出現在大廈銷售完畢的這一時期。根據花旗銀行大廈售樓處的介紹，大廈針對的客戶群主要是東南亞和臺灣地區的個人和企業客戶，按照當初的客戶意向調查，這些購買者都定義為自用，或者是出租。

　　“但是事實上，花旗銀行大廈的購買者中不乏內地的民營企業家以及香港的投資者，他們所購買的物業多為半層1300平方米，或者是整層2600平方米。”知情人士告訴記者。

　　記者了解到，花旗銀行大廈每層價格都不一樣，但是根據開發商的報價，在5000~5500美元/平方米左右�！伴_發商當初的定價很高，但沒想到5000美元/平方米的售價依然不乏購買者，而且很快售罄�，F在，開發商對于當初出售這幢物業的做法都有一點點后悔，因為他們認為花旗銀行大廈的出售行情依舊看好，或許長期持有會獲得更大收益�！敝�情人士表示。

　　2倍價拋出目前無人接盤

　　這名叫價1萬美元/平方米的購房者買入物業的價格為5200美元/平方米。根據和這名購樓者接觸過的知情人士透露，該購樓者是臺灣人，但在大陸工作，有企業家的背景�！鞍凑瞻雽�1300平方米的面積，這位投資者入場就要支付676萬美元左右，折合人民幣5400多萬元。”

　　日前，該購樓者已經在通過一家中介機構尋找他所購買物業的接盤者�！暗�1萬美元/平方米的價格很難找到合適的購買者，目前只是喊價，沒有成交�！痹撝薪闄C構稱。

　　最近，花旗銀行正委托第一太平戴維斯物業顧問(上海)有限公司尋找租戶。其公司寫字樓部門助理董事沈莉玲對本報記者表示：“28層是花旗銀行在買下8層的物業之后，唯一可供出租的樓面，其他的7層全部作為辦公自用。為了保證日后的業務拓展需要，花旗銀行暫定將28層出租3年�！迸c此同時，花旗銀行大廈銷售的7樓、9樓、10樓都已經在投資者購買之后，對外出租。但是目前倒手出售者還很少見。

　　至于1萬美元/平方米的喊價，沈莉玲認為成交的可能性極小。她按照回報率計算，目前售價5000美元/平方米，預期租金最高達到每天1.2~1.5美元/平方米。計算下來可以給出租提供7個點的毛利潤率、5個點的凈利潤率。但是如果按照1萬美元/平方米的售價買入，凈利潤率只有1個點多。這樣接盤者的風險很大，而且即使接盤之后，下一步也很難再出手。

　　根據仲量聯行的統計資料：寫字樓市場目前是國內

　　“在目前上海的寫字樓市場，分層銷售的買家大都是自己持有，事實上這些自用物業也可以放在市場上進行流通�！贝鞯铝盒型顿Y咨詢部助理董事葉建成對本報記者表示。而仲量聯行商業部總監陳立民則認為投資客的進入可以分散開發商在開發寫字樓方面的風險。目前，在上海類似的投資物業交易量還有很大的發展空間。