王石回應取消預售制 稱央行報告只不過是個建議

　　8月15日，央行發布《2004年中國房地產金融報告》后受到普遍關注。

　　萬科集團董事長王石接受早報專訪時表示，在預售和房貸問題上不應該一刀切，對于不同資質和信用的開發商應區別對待。此外銀行可以實行預售與按揭放貸分離加強風險控制管理措施。

　　8月15日，央行發布的《2004年中國房地產金融報告》受到普遍關注，其中提及的建議“取消現行商品房預售制度”更引起大范圍的爭論。24日，建設部終于出面表態：近期不會取消商品房預售制度。

　　8月23日，萬科集團董事長王石在北京與央行有關領導進行了一次非正式性會見。隨后回到深圳的王石接受了早報專訪。

　　王石充分肯定央行為促進房地產行業健康發展做出的努力，同時認為,在預售和房貸問題上不應該一刀切，對于不同資質和信用的開發商應區別對待。此外,銀行可以實行預售與按揭放貸分離,加強風險控制管理措施。

　　“建設性的眼光”

　　當一身休閑裝的王石大步出現在萬科總部三樓小會議室時,記者感覺到他有一點點旅途的勞頓。在接受記者采訪時，他不停地轉動著眼睛,伴以手勢,強調預售制度還應該在中國延續下去,但應該以建設性的眼光看待預售管理。

　　同樣是地產業名人，任志強在建設部研討會上激烈反對取消預售，但王石似乎更傾向于把他的意見轉化為建議：“央行房產金融報告中取消預售制度的建議在報告中并不占有重要位置,但是這個建議確實非常非常敏感，所以引起特別的關注，就這篇報告而言，顯然是被社會反響過于放大了。”王石稱，“我們應該理性看待央行報告,這只不過是一個建議而已。”

　　“由于房屋預售在房屋沒有完工之前，買賣雙方須簽訂銷售合同，約束彼此責任,其對房地產行業存在一定的有益作用，因此預售被世界各國普遍采納，現已成為國際房地產行業通行的成熟商業模式。”王石指出，“預售對我國的房地產行業健康發展意義重大。”

　　“首先,預售令供需雙方提前進行交易，使得房地產產業的資金周轉順暢并加快，促進產業發展，受惠行業包括建筑、建材、

　　按揭管理差異化

　　“房屋預售是國際社會普遍存在的一種成熟商業模式，發達國家長期的實踐已經證明，在預售模式下同樣可以實現對房地產金融風險的有效控制。如果為了防范金融風險，簡單、一刀切地取消預售，將導致一系列負面影響，并不是建設性的制度安排方式。”王石說。

　　王石向記者娓娓道來國外房屋市場預售的概況：“根據我們了解,目前美國、日本、英國、韓國的情況，無一例外的存在預售情況。在日本，只要項目獲得合法的建筑許可，不管是否開工都可以預售。預售時簽訂合同，預訂總價與交付日期，購房者支付定金（房款10%左右），房屋交付使用時購房者支付余款，支付余款時再決定是否進行銀行按揭。韓國的情況是樣板房期間就可進行預售。首付為全款的20%~30%，可在一年內分步付清，剩余款項可申請按揭。英國的情況為新房與

　　王石特別指出：“而美國的情況最有代表性，與歐洲不同，美國的新房銷售市場非常活躍，近年來年銷售套數均在100萬套以上，數量僅次于中國。”

　　王石話鋒轉向重點：“我認為,應該參照發達國家經驗，在提高行業經營效率的同時，有效控制金融風險。具體可考慮實行差異化的按揭管理和預售準入制度。”

　　王石表示：“目前的按揭放款標準，基本上與企業的信用程度無關，而在發達國家，獲得貸款最重要的條件就是信用記錄。因此有必要引進企業信用評級體系，對不同信用程度的企業，適用不用的按揭政策。對企業的違規行為，通過降低信用評級進行懲罰；對于信用等級不符合要求的企業，不僅是預售，即使現房銷售也應該嚴格控制按揭貸款發放。制定差異化按揭管理制度的主體，應該是商業銀行，政府（包括監管部門）可提供指導性意見。

　　建言預售許可與按揭放款分離

　　與此同時,王石還提出,有必要將預售許可與按揭放款分開處理。

　　“預售許可與按揭放款本來就是兩件不同的事情，而在國內被捆綁在一起，所以才有預售制度成為按揭金融風險替罪羊的誤解。”王石認為,“預售許可應該學習發達國家經驗，進一步予以放開，只要通過了開發許可的項目，即使尚未開工，也可允許預售。但預售許可的含義是允許簽訂購房合同，在簽訂合同后，可以像發達國家一樣，分階段支付房款。尤其按揭放款，銀行從自身風險控制出發，針對不同信用等級的對象，完全可以制定不同節奏的發放安排。這一決定權在銀行體系自身，銀行應該、也能夠通過這種方式，不斷提高自己控制風險的能力。”

　　針對中國目前的市場狀況，王石稱：“考慮到中國住宅開發多為公寓，開發周期明顯超過美國等發達國家（多為獨立住宅或連排住宅），銀行在按揭放款節奏上可以有所前置，不必完全效仿發達國家的完工后放款。”

　　對于完善后的預售政策的出臺,王石建議應有一個緩沖期。“企業的經營是基于預期的，包括對制度變化的預期。政策出臺設置緩沖期，逐步過渡到理想狀態，可以大大降低制度變更導致的社會成本和資源消耗。建議政策調整的目標提前公布，在一定時間后，有計劃地逐步實施。而制度一旦實施，就要確保嚴格執行、徹底落實，不給僥幸投機者留下任何余地。”

　　早報記者 雷蕾