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高額的利潤促使該市96個村(居)委會進行了違法建設(shè)，建成已交付與在建工程建筑面積共約800萬平方米
本報記者 李攻 發(fā)自濟南
600萬平方米“舊村改造”項目被叫停
近日，包括濟南市建委、市經(jīng)委、市規(guī)劃局、中國人民銀行濟南分行在內(nèi)的十個部門聯(lián)合下發(fā)通告：堅決叫停違法舊村改造項目。
濟南市的舊村改造已呈“燎原之勢”。濟南市政府相關(guān)人士介紹說，全市現(xiàn)有96個村居在進行違法建設(shè)，除建成已交付使用的200多萬平方米外，僅在建工程項目就有113處，建筑面積近600萬平方米。
這些項目都是城鄉(xiāng)結(jié)合部的村(居)委會、集體經(jīng)濟組織和開發(fā)單位借用舊村(居)改造名義，在未辦理規(guī)劃、土地及開工建設(shè)等手續(xù)的情況下，擅自實施開發(fā)的項目，有的項目規(guī)模達到40座樓房。
“正在進行開發(fā)建設(shè)的違法舊村改造項目要立即停工，嚴重違反城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的，必須限期拆除，違法占用耕地的要限期復(fù)耕。”《通告》的措辭十分嚴厲。
“法人單位及其他組織和個人不得購買以舊村(居)改造名義違法開發(fā)建設(shè)的房屋，擅自購買的，自行承擔由此而產(chǎn)生的經(jīng)濟和法律后果。”《通告》第7條警告購房者。
“開發(fā)商”在觀望中等待“轉(zhuǎn)機”
《通告》公布后的幾天里，記者在濟南市的城郊地區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，“叫停令”雖然雷聲很大，產(chǎn)生的“震懾效果”并不理想。包括這次《通告》中提到的“十起典型案例”中的許多“舊村改造”項目仍在進行當中。
購房者此時的心態(tài)十分矛盾。在“七賢小區(qū)項目”工地，記者見到幾個前來察看情況的購房者。他們告訴記者，看到媒體有關(guān)叫停舊村改造項目的報道后，對自己購買的房子感到不放心。想要退房，但售樓處工作人員說：“退房可以，但要交1萬元的違約金。”
記者致電一位曾在濟南南部郊區(qū)購買了舊村改造樓房的某房地產(chǎn)開發(fā)公司李女士。據(jù)她的判斷，在政府出手整頓之后，舊村改造的樓盤價格將會下跌，正是“吃進”的好時候。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，舊村改造的“開發(fā)商”并沒有感到恐慌。“大不了就是罰款了事。房子蓋起來了，還能真的拆掉？”一位“開發(fā)商”這樣反問記者。
政府損失稅費超50億元
“違法舊村改造如果不加以制止，損失最大的就是政府。”濟南市一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高管這樣告訴記者。
這位高管給記者算了一筆賬：按照現(xiàn)在濟南市規(guī)定的每平方米246元各種配套費計算，這800萬平方米的違法舊城改造項目就使得政府少收入近20億元。
“同時，由于這些違法舊村改造項目沒有取得相關(guān)手續(xù)，逃稅也就不可避免。”這位高管說，“按照3%契稅、5.5%的營業(yè)稅以及保守的每平方米售價1500元計算，這800萬平方米房屋將少交稅近10億元。”
“還有政府土地收入的流失。舊村改造所用土地按照保守的每畝60萬元計算，政府至少損失土地收益約15億元。”
土地通過招拍掛形式出讓后，收入的三分之一將歸政府。按照1.5的容積率計算，這800萬平方米房屋約需占地8000畝左右。
“再加上其他稅費損失，保守估計，如果不對違法舊村改造項目進行整頓，政府方面將少收入超過50億元。”
濟南市政府相關(guān)人士也坦言，村居違法建設(shè)的蔓延，嚴重影響了土地和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，導(dǎo)致大量的土地出讓金、城市配套費等城市建設(shè)資金的流失。
舊村改造項目的低價位是吸引購房者“冒險”的主要因素。記者了解到，位于濟南東外環(huán)路西側(cè)的一處雙氣雙線舊村改造項目在6月16日時報價是每平方米1570元。如果團購的話，價格還能優(yōu)惠。據(jù)濟南市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，此地段的房價早已超出了每平方米3000元。一般舊村改造項目的價格只是正常開發(fā)項目的一半。
上述高管介紹說，現(xiàn)在房屋建設(shè)成本主要有三大部分，一是土地費用，二是各種稅費，三是建筑成本。三塊各占三分之一的比重。舊村改造中的土地是村居“自己的”，同時由于沒有相關(guān)手續(xù)，稅費也不用交。這樣分析起來，三分之二的成本“省”掉了。舊村改造項目價格低廉可想而知。
吸引購房者的除了低廉的價位之外，還有對這些項目合法化的預(yù)期。記者注意到，這次《通告》雖然嚴厲，但并沒有說明對歷史遺留問題怎么處理。將要拆除的是“嚴重違反城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃”的項目。
濟南市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對此的解讀是，罰款之后過一段時間，這些現(xiàn)在違法的項目就會合法化。
那么是什么吸引舊村改造的開發(fā)者“冒險”開發(fā)呢？上述高管同樣給記者算了一筆賬：這800萬平方米房屋，即使按照十分保守的每平方米500元利潤計算，利潤總額也將達到40億元。而如果等待正常程序開發(fā)，還不知道什么時候。這種情況下，村(居)委會當然希望把“主動權(quán)”抓在自己手中。
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